Im Immobilienbereich messen Kapitalisierungszinssätze (Cap Rates) die geschätzte Rendite für einkommensgenerierende Immobilien wie Gewerbegebäude, Industrieflächen und Mehrfamilienhäuser.
Sie werden berechnet, indem das Netto-Betriebsergebnis (NOI) durch seinen aktuellen Marktwert geteilt wird.
Immobilieninvestoren verwenden häufig Kapitalisierungszinssätze, um verschiedene Investitionsmöglichkeiten zu vergleichen und diejenige auszuwählen, die am besten zu ihren Risiko- und Renditepräferenzen passt.
Als Immobilieninvestor nutzen Sie Rentabilitätskennzahlen, um fundierte Entscheidungen darüber zu treffen, welche Immobilien Sie wann kaufen. Bei Anlageimmobilien mit stabilen Erträgen, wie beispielsweise Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser, ist die Kapitalisierungsrate ein wichtiger Indikator für die Rentabilität.
Anhand von Kapitalisierungsraten lassen sich verschiedene Investitionsmöglichkeiten schnell miteinander vergleichen, sodass Sie aus mehreren Optionen eine sichere Wahl treffen können.
Was ist ein Kapitalisierungszinssatz?
Es handelt sich um eine Rentabilitätskennzahl zur Beurteilung der potenziellen Rendite einer renditeorientierten Anlageimmobilie. Diese Kennzahl spiegelt den Nettobetriebsgewinn (NOI) einer Immobilie als Prozentsatz ihres Wertes wider. Die Renditeangabe bezieht sich auf ein einzelnes Betriebsjahr und berücksichtigt weder die finanziellen Auswirkungen bestehender Darlehen noch Veränderungen zukünftiger Cashflows aufgrund geplanter Modernisierungen.
Warum sind sie bei Immobilieninvestitionen wichtig?
Sie sind unerlässlich, da sie Investoren dabei helfen, potenzielle Renditen einzuschätzen, Immobilien zu vergleichen und Investitionsrisiken zu bewerten.
Kapitalisierungsraten werden häufig verwendet, um den relativen Wert mehrerer Immobilien zu vergleichen, insbesondere solcher im selben Gebiet oder Marktsegment, damit ein Investor zwischen verschiedenen Angeboten wählen kann. Eine höhere Kapitalisierungsrate deutet im Allgemeinen auf höhere Risiken und potenzielle Renditen hin, während eine niedrigere Kapitalisierungsrate geringere Risiken und potenzielle Renditen nahelegt.
Wann sollten Kapitalisierungszinssätze verwendet werden (und wann nicht)?
Kapitalisierungszinssätze sind besonders aussagekräftig für Immobilien mit einer Historie kontinuierlicher Mieteinnahmen. Etablierte Einkaufszentren eignen sich beispielsweise oft gut für die Berechnung von Kapitalisierungszinssätzen, insbesondere wenn sie mehrere langfristige Mieter und relativ niedrige Leerstandsquoten aufweisen.
Kapitalisierungszinssätze eignen sich nicht gut für Immobilien mit unregelmäßigen Einnahmen. Kurzfristige Ferienvermietungen beispielsweise weisen typischerweise saisonale Schwankungen, längere Leerstandszeiten und eine höhere Preisvolatilität auf als langfristige Wohnvermietungen. Die Einnahmen aus Ferienvermietungen sind möglicherweise nicht stabil genug, um eine sinnvolle Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes zu ermöglichen.
Wie unterscheiden sich Kapitalisierungszinssätze von der Kapitalrendite (ROI)?
Kapitalisierungszinssätze und ROI ähneln sich darin, dass sie beide potenzielle Renditen messen. Kapitalisierungszinssätze berücksichtigen jedoch nicht die Finanzierungskosten, der ROI hingegen schon. Kapitalisierungszinssätze eignen sich gut, um Vermögenswerte zu vergleichen und dasjenige mit dem besseren Potenzial zu ermitteln. Der ROI ist genauer, um die tatsächliche Rendite zu bestimmen, die pro investiertem Dollar über die Zeit erzielt wird.
Wie werden Kapitalisierungszinssätze berechnet?
Um die Kapitalisierungsrate einer Immobilie zu berechnen, dividiert man den Nettobetriebsgewinn (NOI) durch ihren aktuellen Marktwert. Anschließend multipliziert man das Ergebnis mit 100, um es in einen Prozentsatz umzurechnen.
Schritte zur Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes
Die Formel zur Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes lässt sich in drei Schritte unterteilen:
Schritt 1: Berechnen Sie den Nettobetriebsgewinn (NOI) der Immobilie
Der Nettoertrag (NOI) entspricht den jährlichen Gesamteinnahmen der Immobilie abzüglich ihrer jährlichen Gesamtausgaben. Zu den Einnahmen zählen Mieteinnahmen sowie zusätzliche Einnahmen aus Dienstleistungen wie kostenpflichtigen Parkplätzen oder Wäschereidienstleistungen. Zu den Ausgaben gehören Grundsteuern, Versicherungsprämien, Instandhaltung, Reparaturen und Leerstandsverluste. Wichtig ist, dass etwaige Hypotheken (Tilgung und Zinsen) nicht in die Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes einfließen.
Schritt 2: Teilen Sie den Nettobetriebsgewinn (NOI) durch den aktuellen Marktwert der Immobilie
Der aktuelle Marktwert kann durch ein formelles Wertgutachten oder eine weniger formelle Wertschätzung eines Maklers ermittelt werden. Wurde die Immobilie kürzlich verkauft, kann der Verkaufspreis ein zuverlässiger Indikator für ihren Wert sein.
Teilen Sie den in Schritt 1 berechneten NOI durch den aktuellen Marktwert.
Schritt 3: In einen Prozentsatz umrechnen
Im letzten Schritt wird das Ergebnis mit 100 multipliziert, um es in einen Prozentsatz umzurechnen.
Faktoren, die die Kapitalisierungsraten beeinflussen können
Mehrere Faktoren können die Kapitalisierungsraten beeinflussen, darunter:
- Lage: Immobilien in stark nachgefragten Gebieten, wie Großstädten oder Einkaufszentren, weisen im Allgemeinen niedrigere Kapitalisierungsraten auf, da sie als sicherere Investitionen gelten.
- Zinssätze: Steigende Zinssätze führen in der Regel zu höheren Zinseszinsen. Dies liegt daran, dass höhere Zinssätze die Kreditaufnahme verteuern, was den Betrag verringern kann, den Investoren bereit sind, für Immobilien zu zahlen.
- Immobilienart: Manche Immobilienarten bergen höhere Risiken als andere. Dies kann je nach Markt variieren, aber im Allgemeinen sind Einzelhandelsflächen beispielsweise riskanter als Wohnimmobilien.
- Immobilienstatus: Ältere Gebäude mit überfälliger Instandhaltung können aufgrund höherer Instandhaltungskosten höhere Kapitalisierungsraten aufweisen.
- Mietpreisbindungsgesetze: In Märkten mit strenger Mietpreisbindung können die Kapitalisierungsraten aufgrund von Beschränkungen des potenziellen Einkommens hoch sein.
Quelle: https://www.pnc.com/insights
