„Diese Wohnung wird für mindestens 20 Nächte pro Monat vermietet. Sie generiert vom ersten Tag an Einnahmen.“«.
Solche Phrasen werden auf TikTok, Instagram und YouTube immer wiederholt . Und obwohl sie verlockend klingen, halten sie selbst einer oberflächlichen Prüfung nicht stand. Konfrontiert mit realen Daten zum Tourismus und dem dominikanischen Immobilienmarkt, zerfallen sie in sich zusammen. Man muss kein Wirtschaftswissenschaftler oder Anlageexperte sein: Ein Blick auf die Zahlen genügt, um zu erkennen, dass das Versprechen „Kaufen Sie mit Finanzierung und Airbnb übernimmt die Kosten“ eine gefährliche Illusion ist.
Airbnb ist keine Gelddruckmaschine
Die Vorstellung, man könne eine Wohnung finanzieren und sie vollständig mit Airbnb-Einnahmen bezahlen, klingt verlockend. Dieses Versprechen verbreitet sich schnell, weil es den Wunsch nach schneller, müheloser finanzieller Freiheit ohne eigenes Kapital anspricht. Doch wie bei jeder Investition ist die Realität deutlich komplexer.
Die Zahlen stimmen nicht überein
Laut dem Tourismusministerium rechnet die Dominikanische Republik bis 2025 mit über 12 Millionen Touristen. Davon übernachten laut Angaben der Zentralbank mehr als 80 % in Hotels . Das bedeutet, dass der tatsächliche Markt für Airbnb -Unterkünfte höchstens 20 % der Gesamtzahl der Touristen ausmacht – und das ist noch großzügig geschätzt.
Laut AirDNA und anderen Analyseplattformen für den Kurzzeitvermietungsmarkt gibt es jedoch landesweit mehr als 20.000 aktive Airbnb-Unterkünfte.
Wenn wir (in einem idealen und unrealistischen Szenario) annehmen, dass die 2,4 Millionen Touristen, die nicht in Hotels übernachten, ausschließlich auf diese Unterkünfte verteilt wären, würde jede Unterkunft kaum 0,12 Touristen pro Jahr erhalten, also weniger als einen Touristen pro Jahr und Unterkunft.
Dabei wird die durchschnittliche Auslastung nicht berücksichtigt, die in Großstädten zwischen 35 % und 55 % liegt, was im besten Fall einer Belegung von 10 bis 16 Nächten pro Monat entspricht – und das auch nur für außergewöhnliche, gut gelegene und gut geführte Objekte.
Der Mythos der 20 Nächte
Eine der häufigsten Behauptungen von Befürwortern dieses Modells ist, dass die Wohnung „20 Nächte im Monat vermietet wird“, als wäre das die Norm. Doch das ist nicht der Durchschnitt, sondern die Ausnahme.
Um eine konstante Auslastung von 20 Nächten pro Monat zu erreichen, müsste sich eine Immobilie in einer stark nachgefragten Touristenregion befinden, professionell geführt werden und höchste Standards erfüllen. Selbst dann stünde sie noch im Wettbewerb mit Tausenden ähnlicher Objekte.
In der Praxis weniger als 10 % der auf Plattformen wie Airbnb angebotenen Unterkünfte eine dauerhafte Auslastung. Die überwiegende Mehrheit ist mit Schwankungen, Nebensaison, Stornierungen und Tagen ohne Buchungen konfrontiert.
Wo ist das Darlehen?
Der Kauf einer finanzierten Wohnung in der Erwartung, dass Airbnb-Vermietungen die monatliche Gebühr decken werden, birgt ein hohes Risiko.
Die meisten Hypothekendarlehen im Land haben jährliche Zinssätze zwischen 9% und 13%, wobei die monatlichen Zahlungen selten unter 20.000 bis 30.000 RD$ liegen.
Um diesen Betrag allein mit Airbnb zu decken, müsste die Wohnung nach Abzug von Betriebskosten, Provisionen, Reinigung, Instandhaltung, Plattformgebühren und Rücklagen monatlich zwischen 35.000 und 50.000 RD$ erwirtschaften.
Nur sehr wenige schaffen es
Eine Investition ist kein Hirngespinst. Immobilieninvestitionen sind eine langfristige Strategie. Es ist ratsam, Immobilien erst dann zu erwerben, wenn man über ausreichend Kapital verfügt und eine Rendite über 8 oder 10 Jahre erwartet, nicht über 12 Monate.
Airbnb kann eine hervorragende Quelle für Zusatzeinkommen sein, wenn der Investor die Immobilie bereits besitzt oder der Kredit besichert ist und nicht allein von einer Belegungsquote abhängt, die unmöglich zu garantieren ist. Alles andere zu versprechen, ist reine Geldmacherei.
Die Verantwortung des Beraters
Hier kommt die ethische und professionelle Rolle des Immobilienberaters oder -maklers ins Spiel. Es genügt nicht, zu wiederholen, was „einmal funktioniert hat“, oder Screenshots von außergewöhnlichen Einnahmen aus einem Spitzenmonat zu präsentieren. Ein seriöser Immobilienberater liefert Informationen auf Basis realer Daten, bewertet Risiken, erklärt versteckte Kosten und unterstützt den Kunden bei verantwortungsvollen Entscheidungen. Illusionen zu verkaufen ist einfacher, aber langfristig ein Betrug.
Und wie steht es um die Markenidentität des Landes?
Abgesehen von den individuellen wirtschaftlichen Folgen könnte der unkontrollierte Aufstieg von Airbnb dem Image des Landes als hochwertiges Reiseziel schaden. Der Tourismus ist die wichtigste Einnahmequelle der Dominikanischen Republik, und Hotels unterliegen strengen Vorschriften: Sie zahlen Steuern, halten sich an die Bestimmungen, beschäftigen festangestelltes Personal und gewährleisten hohe Standards.
Im Gegensatz dazu arbeiten viele Airbnb-Gastgeber ohne Schulung, Regulierung oder Sicherheitsvorkehrungen. Dies führt nicht nur zu einem ungleichen Erlebnis für Touristen, sondern schadet auch dem hart erarbeiteten Ruf unseres Landes. Über das Tourismusministerium investieren alle Dominikaner in den Aufbau der Marke ihres Landes. Es ist weder fair noch nachhaltig, dass diese Investition durch ein informelles Modell untergraben wird, das sich seiner Verantwortung entzieht und das System schwächt.
Abschluss
Airbnb ist eine nützliche Plattform und eine sinnvolle Alternative, aber kein Allheilmittel. Das Versprechen, dass ein heutiger Kauf morgen Einnahmen generiert, um den Kredit zu tilgen, ist nichts weiter als ein leeres Versprechen. Als Investoren, als Berater, als Land müssen wir uns zu verantwortungsvollem, fundiertem und nachhaltigem Wachstum verpflichten.
