Der Kauf von 100, 300 oder 700 Quadratmetern Bürofläche mag einfach erscheinen, bis man sich tatsächlich mit dem Markt auseinandersetzt. Nicht alle Bürogebäude sind für den Verkauf konzipiert, und das verändert das verfügbare Angebot. Immer häufiger wird eine Diskussion geführt:
—Indhira, ich möchte ein Büro kaufen.
—Perfekt. Wie viele Meter?
—300.
—In welcher Art von Gebäude?
—Klasse A, gute Lage, gute Parkmöglichkeiten und vorzugsweise neu.
Es scheint eine relativ einfache Anforderung zu sein. Bis wir genauer hinschauen. Denn eine Besonderheit des Büromarktes in Santo Domingo ist, dass ein großes Angebot an Büros nicht zwangsläufig bedeutet, dass auch alle Büros zum Verkauf stehen.
Nicht alle Gebäude sind zum Verkauf gebaut
Der Markt hat sich weiterentwickelt. Manche Projekte sind von vornherein so konzipiert, dass sie im Besitz eines einzigen Eigentümers bleiben und Erträge generieren. Andere gelangen in die Hände institutioneller Anleger oder Investmentgesellschaften, die das gesamte Objekt behalten möchten. Es gibt auch Projekte, die speziell für den Verkauf einzelner Büros, kombinierbarer Einheiten, ganzer Etagen oder unterschiedlich großer Flächen innerhalb desselben Projekts entwickelt wurden.
Daher findet ein Unternehmen zahlreiche Mietoptionen, aber deutlich weniger Kaufoptionen. Der Unterschied liegt nicht unbedingt in der Anzahl der verfügbaren Büros, sondern darin, wie viele davon zum Verkauf stehen und tatsächlich den Bedürfnissen des Käufers entsprechen.
Wer kauft Büros?
Es gibt nicht nur einen Käufertyp. Da ist der Geschäftsinhaber, der seit zehn oder fünfzehn Jahren Miete zahlt und sich fragt, ob er Immobilienvermögen aufbauen sollte. Da ist das Unternehmen, das seinen zukünftigen Flächenbedarf gut kennt und seinen Firmensitz selbst verwalten möchte. Und da ist der Privatanleger, der bereits Wohnungen, Ferienimmobilien oder andere Vermögenswerte besitzt und sein Portfolio diversifizieren möchte.
Es gibt auch Family Offices und vermögende Privatanleger, die Gewerbeimmobilien als eine weitere Anlageklasse betrachten. Jedes dieser Profile verfolgt unterschiedliche Ziele und sollte daher auch unterschiedlich vorgehen.
100 Quadratmeter sind nicht dasselbe wie eine ganze Wohnung
Der Markt bietet verschiedene Größenordnungen. Es gibt relativ kleine Büros, Einheiten von etwa 100 oder 150 Quadratmetern, Flächen, die sich zu größeren Bereichen kombinieren lassen, und Projekte, bei denen man 300, 500 oder 700 Quadratmeter und sogar ganze Etagen erwerben kann. Die Frage ist nicht nur, wie viel ich investieren möchte. Die Frage ist, welches Produkt zu meiner Strategie passt.
Für einen Endnutzer ist entscheidend, wie sein Geschäft dort ablaufen wird: Raumaufteilung, Lage, Erreichbarkeit, Parkmöglichkeiten und Wachstumspotenzial. Für einen Investor ist außerdem wichtig, wer die Fläche zukünftig mieten könnte und wie wettbewerbsfähig sie im Vergleich zu anderen Marktalternativen sein wird.
Der Kauf von Mietobjekten erfordert weitere Analysen
Ein häufiger Fehler, den ich immer wieder beobachte: Der Kauf eines Büros nur in der Annahme, der Quadratmeterpreis werde steigen. Wenn es sich um eine Investition handelt, möchte ich die zukünftige Nachfrage und das Ertragspotenzial der Immobilie kennen.
Welche Art von Unternehmen könnte die Immobilie nutzen? Welche Unternehmensgrößen sucht der Markt? Wie viele Parkplätze werden benötigt? Welche Miete könnte verlangt werden? Wie lange könnte die Immobilie leer stehen? Wird sie im Rohbauzustand übergeben? Wer übernimmt den Innenausbau? Wie hoch werden die Instandhaltungskosten sein? Und welche Bedingungen wird ein Firmenmieter voraussichtlich stellen?
Die Bewertung ist wichtig, aber ebenso wichtig ist die Fähigkeit des Vermögenswerts, Erträge zu generieren und seine Attraktivität im Laufe der Zeit zu erhalten.
Ein Büro mag aufgrund seines Preises ein guter Kauf erscheinen, kann sich aber als unrentabel erweisen, wenn es schwierig ist, es zu vermieten oder unter marktgerechten Bedingungen instand zu halten.
Parkplätze sind ebenfalls Teil der Investition
Bei Büros würde ich den Preis pro Quadratmeter niemals bewerten, ohne die inkludierten Parkplätze zu berücksichtigen.
Zwei gleich große Einheiten können je nach Anzahl der Parkplätze und den Bedürfnissen der Nutzer sehr unterschiedliche Werte und Einsatzmöglichkeiten aufweisen. Anlageneffizienz, Erreichbarkeit, Gebäudetechnik, Management, Betriebskosten und das Gesamtprojektprofil spielen ebenfalls eine Rolle. Der Preis ist wichtig. Die zukünftige Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie ist jedoch noch wichtiger.
Ein fertiges Büro kaufen oder warten, bis es gebaut wird?
Ein bestehendes Büro bietet etwas Wertvolles: Planungssicherheit. Ich kann es besichtigen, die Funktionsweise des Gebäudes verstehen, seinen Zustand beurteilen und es gegebenenfalls bezugsfertig oder zur Vermietung vorfinden. Der Kauf während der Bauphase bietet weitere Vorteile: frühzeitige Auswahl der Einheiten, auf spezifische Käuferprofile zugeschnittene Zahlungsstrukturen und die Möglichkeit, bereits vor Fertigstellung in ein Projekt einzusteigen.
Beide Alternativen bergen jedoch unterschiedliche Risiken und Bedingungen. Entscheidend ist, diejenige zu ermitteln, die am besten zu unserem Anlagehorizont, unseren verfügbaren Mitteln, unseren betrieblichen Bedürfnissen und unseren Vermögensverwaltungszielen passt. Es geht nicht darum, ob man eine fertige Immobilie oder eine im Bau befindliche Immobilie kauft. Vielmehr geht es darum, die für jeden Käufer sinnvollste der beiden Optionen zu finden.
Zunächst sollten wir definieren, was wir kaufen wollen
Oft erhalte ich Anrufe, nachdem die Entscheidung bereits gefallen ist: „Ich möchte kaufen. Schicken Sie mir, was Sie haben.“ Ich beginne lieber etwas früher. Geht es um Eigennutzung oder Kapitalanlage? Wie viel Kapital wollen wir investieren? Wie lang ist unser Anlagehorizont? Welche Bürogröße könnte morgen gefragt sein? Welchen Standort benötigen wir? Wie viele Parkplätze sind unerlässlich? Suchen wir ein Neubaugebäude, ein Bestandsgebäude oder ein Projekt im Bau?
Die Beantwortung dieser Fragen ermöglicht es Ihnen, die Alternativen besser einzugrenzen und eine gute Gelegenheit zu erkennen, sobald sie sich bietet. Denn in einem Markt, in dem nicht alle Firmenimmobilien zum Verkauf stehen, kann die Suche ohne klare Strategie Zeitverschwendung sein und dazu führen, dass Sie Optionen übersehen, die Ihren Bedürfnissen entsprechen. Der Kauf eines Büros beginnt nicht mit der Suche nach einer Immobilie. Er beginnt damit, zu verstehen, welche Art von Immobilie Sie in fünf, zehn oder fünfzehn Jahren besitzen möchten. Und diese Differenz kann die Kaufentscheidung grundlegend verändern.
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