Am 2. Dezember tritt die technische Bestimmung zur Einführung vorläufiger Eintragungen im dominikanischen Immobilienregister in Kraft. Erstmals können Kaufverträge und vertragliche Verpflichtungen registriert werden und haben somit Rechtswirkung gegenüber Dritten. Für einige Käufer, die alles verloren haben, als ihre stillschweigenden Zusagen die Zwangsversteigerung nicht verhindern konnten, kommt diese Neuerung zu spät. Dennoch verändert sie die Zukunft des Marktes grundlegend.
Der Albtraum, der hätte vermieden werden können
Es geschah bei einem Bauprojekt in unserem Land. Die Käufer hatten ihre Kaufverträge vor einem Notar unterzeichnet, jede Rate pünktlich bezahlt und geduldig auf den Baubeginn gewartet. Alles schien in Ordnung zu sein.
Dann kam die Nachricht: Das gesamte Projekt war mit einer Hypothek belastet. Der Bauträger hatte einen Kredit aufgenommen und die Eigentumsurkunde als Sicherheit hinterlegt. Der Kreditgeber trieb die Zwangsvollstreckung des Darlehens voran. Und die Kaufverträge – jene Dokumente, die die Käufer für so unanfechtbar gehalten hatten – waren angesichts der Hypothek wertlos.
Die Käufer versuchten verzweifelt, den Vorgang zu stoppen. Sie legten ihre Verträge vor. Sie beteuerten ihre Redlichkeit.
Der Oberste Gerichtshof stellte unmissverständlich fest: „Diese Vorverträge haben keinen Vorrang vor den Gläubigern, nur weil sie nicht eingetragen wurden“ (Urteil SCJ-PS-23-0123 vom 31. Januar 2023, analysiert in meinem Buch „Immobilienrecht aus juristischer Sicht“): Im Bereich der Eintragung gibt es keine versteckten Rechte. Eine eingetragene Hypothek hat Vorrang vor jedem nicht eingetragenen Vorvertrag.
Die Käufer – trotz ihres guten Glaubens – gingen leer aus. Der Grund: „Wasnicht registriert ist, ist gegenüber Dritten nicht durchsetzbar.“ Ihre Versprechen waren rechtlich nichtig.
Als Immobilienanwalt verfolgt mich dieses Urteil. Nicht etwa, weil es schlecht begründet wäre – juristisch ist es einwandfrei –, sondern weil es gezeigt hat, dass ehrliche Käufer keine Möglichkeit hatten, ihre Rechte während der Vertragsabwicklung zu schützen.
Bisher
Am 2. Dezember 2025 tritt die technische Vorschrift DNRT-DT-2025-001 in Kraft, die vorläufige Eintragungen im dominikanischen Grundbuchsystem einführt. Diese Weiterentwicklung, die auf die Vision von Organisationen wie dem Verband der Immobilienmakler und -unternehmen (AEI) zurückgeht, stellt einen historischen Wandel im Schutz von Immobilieninvestitionen dar.
Das Werkzeug, das für einige zu spät kam, aber für die Zukunft gerade noch rechtzeitig
Erstmals können Kaufverträge, Kaufoptionen und vertragliche Verpflichtungen im Grundbuch eingetragen werden und haben somit Wirkungen gegenüber Dritten. Was bisher unsichtbar war, wird nun öffentlich.
Der Unterschied ist enorm. Früher unterzeichnete der Käufer einen Kaufvertrag, der nicht im Grundbuch eingetragen wurde, weil dies nicht möglich war. Der Bauträger konnte die Immobilie während der Bauphase beleihen. Zahlte der Bauträger nicht, leitete der Kreditgeber die Zwangsversteigerung ein. Der Käufer stellte zu spät fest, dass sein Kaufvertrag nicht rechtskräftig war. Verlorene Investitionen.
Mit der vorläufigen Eintragung wird der Kaufvertrag nun offiziell registriert. Dritte, die den Rechtsstatus des Grundbucheintrags prüfen, sehen die Kaufverpflichtungen. Versucht der Bauträger, eine Hypothek aufzunehmen, kann die Bank die eingetragenen Kaufverträge einsehen. Volle Transparenz, Käuferschutz.
Die Anforderungen: Einfachheit als Strategie
Der Entwurf der Aktualisierung der Anforderungen an Registerverfahren, der derzeit bis zum 28. November 2025 zur öffentlichen Kommentierung ausliegt, beschreibt detailliert die Anforderungen für vorläufige Transaktionsregistrierungen. Seine Stärke liegt in seiner praktischen Einfachheit.
Für die Eintragung ist eine formelle Vereinbarung mit der ausdrücklichen Zustimmung des Eigentümers erforderlich, zusammen mit einem Antragsformular, den Ausweisdokumenten der Beteiligten und gegebenenfalls dem Handelsregisterauszug. Es ist erwähnenswert, dass für die Eintragung kein Duplikat des Eigentumsnachweises benötigt wird, wodurch eine der größten bürokratischen Hürden entfällt.
Laut diesem Entwurf, der sich derzeit in der Konsultationsphase befindet, sind die festgelegten Gebühren erschwinglich: 130,00 RD$ pro notariell beglaubigter Urkunde gemäß Gesetz 140-15, 50,00 RD$ pro notariell beglaubigtem Vertrag gemäß Gesetz 3-2019, zuzüglich der Gebühren für die Dienstleistungen der Immobiliengerichtsbarkeit, die je nach Art der Dienstleistung variieren. Dies sind minimale Kosten im Vergleich zum gebotenen Schutz.
Warum verändert dies den Markt?
Für Käufer von Immobilien, die noch nicht im Bau sind, bedeutet dies, dass sie die vorläufige Eintragung ihres Kaufvertrags verlangen können. Diese Eintragung schützt ihre Rechte gegenüber Dritten und weist zukünftige Gläubiger auf bestehende Verpflichtungen hin. Hätten die Käufer in dem von mir erwähnten Fall dieses Instrument gehabt, sähe die Sache heute anders aus.
Für ehrliche Projektentwickler belegen vorläufige Registrierungen öffentlich die Nachvollziehbarkeit ihrer Verpflichtungen, erhöhen das Vertrauen der Käufer, verbessern die Finanzierbarkeit des Projekts, da die Banken registrierte Verpflichtungen und nicht nur private Dokumente sehen, und schützen ihren Ruf durch transparente Unternehmensführung.
Für Immobilienmakler besteht nun die Möglichkeit, das Zertifikat auf eingetragene Zusagen, Kaufoptionen oder Verpflichtungen zu überprüfen, die die Verfügbarkeit der Immobilie beeinträchtigen könnten. Dies schützt sie davor, Immobilien mit versteckten Mängeln zu bewerben, die später ans Licht kommen könnten.
Die unbequeme Wahrheit
Jahrelang operierte der Markt mit rechtlich unsichtbaren Kaufverträgen. Dies ermöglichte es Bauträgern, Immobilien ohne Wissen der Käufer zu beleihen, Kreditgebern, Sicherheiten ohne Kenntnis vorheriger Verpflichtungen zu verwerten, und ehrlichen Käufern, alles zu verlieren.
Die Resolution DNRT-DT-2025-001 ist die institutionelle Antwort. Das Land sagt: Schluss mit der Unsichtbarkeit, Schluss mit den schutzbedürftigen Käufern. Der zur öffentlichen Konsultation stehende Entwurf präzisiert das Verfahren und legt einheitliche und vorhersehbare Regeln fest.
Es ist Zeit zu handeln
Als Anwältin, die diesen schmerzhaften Fall in meinem Buch analysiert hat, erfüllt mich dieser Moment mit Hoffnung. Doch das Instrument funktioniert nur, wenn wir es auch anwenden.
Fragen Sie sich jetzt: Wenn Sie eine Immobilie im Vorverkauf erwerben, verlangen Sie dann eine vorläufige Registrierung Ihres Kaufvertrags vor der Anzahlung? Wenn Sie Bauträger sind, registrieren Sie dann jeden Kaufvertrag, um Ihre Käufer und Ihren Ruf zu schützen? Wenn Sie Makler sind, überprüfen Sie die vorläufigen Registrierungen, bevor Sie Immobilien anbieten?
Am 2. Dezember wurde das Unsichtbare sichtbar. Hätte dieses Instrument früher existiert, hätten die Käufer ihre Investitionen nicht verloren. Der Konflikt wäre nie vor dem Obersten Gerichtshof gelandet.
Nun haben wir es. Die Frage ist: Werden wir es nutzen, um sicherzustellen, dass sich die Geschichte nicht wiederholt?
