Betrügerische Fälle sind zwar in der Minderheit, aber sie machen mehr Aufsehen.
Eine Wohnung verkaufen, ohne einen einzigen Stein bewegt zu haben. Ein Projekt bewerben, ohne Baugenehmigung, ohne Bodengutachten, ohne das Grundstück überhaupt betreten zu haben. Das ist die neue Normalität auf dem dominikanischen Immobilienmarkt, und wir sprechen viel zu wenig darüber. Heute kann jeder mit einem Instagram-Account und einer gelungenen Visualisierung Millionen im Vorverkauf einstreichen – ganz ohne genehmigten Bauplan.
Es ist wichtig, diese Analyse mit einer Klarstellung zu beginnen: Immobilienbetrug ist nach wie vor die Minderheit. Auf 70 Bauprojekte, die termingerecht und wie versprochen fertiggestellt werden, kommt vielleicht eines, das nicht abgeschlossen wird oder Probleme verursacht. Doch dieses eine Projekt, das scheitert, erregt mehr Aufsehen als die übrigen 69. Es erhält mediale Aufmerksamkeit, zieht Klagen nach sich und führt zu Enttäuschung und Misstrauen bei Investoren und Käufern.
Verkauf ohne Genehmigung: die neue gefährliche Regel
Was uns Sorgen bereiten sollte, ist nicht das Vorverkaufsmodell an sich, sondern dessen praktische Umsetzung. Immer häufiger werden Projekte in sozialen Medien aggressiv beworben, sogar mit spektakulären Visualisierungen und verlockenden Preisen, ohne dass das Grundstück geräumt, Genehmigungen der Stadtverwaltung eingeholt, eine Umweltverträglichkeitsprüfung des Umweltministeriums durchgeführt oder Bodenuntersuchungen vorgenommen wurden. In manchen Fällen steht nicht einmal ein offiziell registriertes Unternehmen hinter dem Projekt.
Wie kann ein Unternehmen verkünden, ein Projekt zu 100 % verkauft zu haben, ohne auch nur einen Stein bewegt zu haben? Wer kontrolliert das? Fehlende klare Kontrollmechanismen lassen das, was die Ausnahme sein sollte, zur Regel werden. Und genau da beginnt das eigentliche Risiko für den Käufer.
Geld als Köder: Vom Angeln in die Leere
Die meisten dieser Vorverkäufe basieren auf einem einfachen Prinzip: Es geht darum, 10 bis 20 % des Immobilienwerts als Anzahlung zu kassieren. Bei einer Wohnung im Wert von 5 Millionen RD$ sprechen wir von 500.000 bis 1 Million RD$, die ohne jegliche Sicherheiten gezahlt werden. In den Händen unerfahrener Bauträger ohne finanzielle Absicherung wird dieses Geld zu einer tickenden Zeitbombe.
Wenn ein Projekt nicht ausreichend finanziert ist oder dem Unternehmen die notwendige technische und finanzielle Struktur fehlt, wird das Geld für Betriebskosten, Werbung, Grundstückskaufverträge oder sogar zur Tilgung bestehender Schulden verwendet. Und wenn es dann endlich mit dem Bau beginnen soll, sind die Mittel aufgebraucht. Von da an folgen Verzögerungen, Ausreden, Schweigen und in manchen Fällen verschwindet das Projekt komplett.
Unvermeidliche Verzögerungen vs. getarnte Improvisation
Seriöse Bauunternehmen wissen, dass Verzögerungen in dieser Branche dazugehören. Bauen ist keine exakte Wissenschaft. Wetterbedingungen, Materialengpässe, logistische Probleme oder behördliche Änderungen können Baufristen verschieben. Wir verstehen das.
Improvisation ist jedoch inakzeptabel. Viele der langwierigen Verzögerungen in Vorverkaufsprojekten sind nicht auf externe Faktoren zurückzuführen, sondern auf völlige Planungslosigkeit. Wenn ein Projekt ohne realistischen technischen Zeitplan, strukturierten Finanzplan und qualifiziertes Team beginnt, ist es zum Scheitern verurteilt.
Das Risiko vervielfacht sich angesichts der anhaltenden Kostensteigerungen. Laut dem von ONE veröffentlichten Direct Housing Construction Cost Index (ICDV) sind die durchschnittlichen Baukosten seit 2021 aufgrund der globalen Inflation bei Stahl, Zement, Elektrosystemen und Ausbaumaterialien um 18 % gestiegen. Ein finanziell schlecht strukturiertes Projekt kann dieser Belastung nicht standhalten.
Wo sind die Kontrollmechanismen?
Angesichts dieser Situation drängt sich die Frage auf: Wer kontrolliert diese Praktiken? In der Dominikanischen Republik kann sich heute praktisch jeder als „Immobilienentwickler“ bezeichnen, eine Visualisierung erstellen, ein Instagram-Konto einrichten und mit dem Verkauf beginnen, ohne ein einziges rechtliches Verfahren eingehalten zu haben.
Weder die Kommunalverwaltungen noch die Umweltbehörden noch die Treuhänder prüfen, ob die angekündigten Projekte eine rechtliche und technische Grundlage haben. Und oft werden Vorverträge ohne Rechtsberatung, mit unklaren Klauseln oder ohne wirksame Vertragsstrafen unterzeichnet.
Der Käufer bleibt derweil schutzlos . Es gibt kein eindeutiges Schutzgesetz und keine Aufsichtsbehörde mit wirksamen Befugnissen, um Gesetzesbrecher zu bestrafen. Dies schafft einen idealen Nährboden für Unregelmäßigkeiten und Missbrauch.
Es geht nicht darum, das Wachstum zu stoppen, sondern darum, es zu organisieren
Die Immobilienbranche braucht keine Bremsen. Was sie braucht, sind Ordnung, Transparenz und eine kluge Regulierung. Seriöse Bauträger – und davon gibt es viele in diesem Land – scheuen keine Aufsicht. Im Gegenteil, sie brauchen sie, denn ihr Ruf hängt von einem Markt ab, der nach klaren Regeln funktioniert.
Länder wie Kolumbien und Chile haben regulatorische Rahmenbedingungen geschaffen, die Vorverkäufe erst nach Erhalt aller formellen Genehmigungen und genehmigter Studien zulassen. In manchen Fällen wird das Geld des Käufers sogar treuhänderisch verwahrt, bis bestimmte Baumeilensteine erreicht sind. Dies schützt beide Parteien: Käufer und Bauträger.
Warum können wir nicht etwas Ähnliches in der Dominikanischen Republik haben?
Das betrifft uns alle: der Aufruf an den Sektor
Es ist an der Zeit zu erkennen, dass es sich hier nicht um ein isoliertes Problem handelt. Es betrifft uns alle. Es betrifft Bauunternehmer, die ihren Verpflichtungen nachkommen, Bauträger, die termingerecht liefern, Verkäufer, die gewissenhaft arbeiten, Käufer, die ihnen vertrauen, und den Gewerbe- und Tourismussektor, die von einem gesunden Immobilienmarkt profitieren.
Als Teil dieses Ökosystems tragen wir die Verantwortung, uns zu Wort zu melden und eine strenge Regulierung zu fordern. Wir dürfen nicht länger zulassen, dass Improvisation und informelle Praktiken die Glaubwürdigkeit eines Sektors zerstören, der sich als Schlüssel zur Entwicklung des Landes erwiesen hat.
Wenn wir wollen, dass der Immobilientourismus weiter wächst, ausländische Investitionen stark bleiben und Dominikaner weiterhin in ihr Land investieren, müssen wir uns um die Branche kümmern. Und das beginnt damit, das Chaos einzudämmen und klare Grenzen zu setzen.
Die Zukunft des Sektors hängt von seiner Glaubwürdigkeit ab
Bauwesen und Immobilienentwicklung werden weiterhin tragende Säulen des Wirtschaftswachstums des Landes sein. Werden jedoch keine Maßnahmen ergriffen, droht ein Reputationsverlust, der zu einem Rückgang lokaler und internationaler Investitionen führen wird. Seriöse Investoren – ob im Ausland lebende Dominikaner, ausländische Fonds oder einheimische Familien – müssen sich darauf verlassen können, dass ihr Geld nicht allein durch das Wort eines Bauträgers geschützt ist.
Es ist Zeit, Entscheidungen zu treffen. Die Frage ist nicht, ob Vorverkäufe reguliert werden sollen, sondern wie dies intelligent und fair geschehen kann, damit der Sektor weiter wachsen kann, ohne Opfer zu hinterlassen.
Denn beim Bauen geht es nicht nur darum, Ziegel zu verlegen, sondern auch darum, Versprechen zu halten. Und in einem Land, in dem Vertrauen das höchste Kapital ist, gibt es keine wertvollere Investition als Glaubwürdigkeit.
Die in diesem Artikel geäußerten Meinungen liegen in der alleinigen Verantwortung des Autors.
