Von Israel López
Exklusiv für El Inmobiliario
Im Rahmen der strafrechtlichen Ermittlungen im sogenannten SeNaSa-Fall, in dem mutmaßliche Fälle von Korruption und Geldwäsche untersucht werden, hat die Analyse bestimmter Immobilientransaktionen besondere Bedeutung erlangt. Diese Transaktionen dienten laut Staatsanwaltschaft der Dominikanischen Republik direkt oder indirekt dem Erwerb, der Nutzung oder der Vortäuschung einer Nutzung von Immobilien, insbesondere eines Penthouses im Wert von 44 Millionen Pesos, das möglicherweise mit illegalen Mitteln erworben wurde.
In diesem Zusammenhang richtet sich die rechtliche Aufmerksamkeit auf die Rolle, die Bauunternehmen und potenzielle Immobilienmakler bei diesen Transaktionen gespielt haben könnten, insbesondere wenn diese Transaktionen atypische Merkmale, einen Mangel an wirtschaftlicher Logik oder ein Missverhältnis zwischen dem Wert der Immobilie und der erklärten finanziellen Leistungsfähigkeit des Erwerbers oder Begünstigten aufweisen.
Verpflichtete Parteien und anwendbarer Rechtsrahmen.
Das dominikanische System zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung
basiert in erster Linie auf dem Gesetz Nr. 155-17, das
ein umfassendes System von Verpflichtungen, Kontrollen und Sanktionen festlegt, um zu verhindern, dass das
Wirtschafts- und Finanzsystem zur Legitimierung von aus
illegalen Aktivitäten stammenden Vermögenswerten missbraucht wird.
Diese Verordnung definiert die Vortaten, die Begriffe des verdächtigen Geschäftsvorgangs
und der Sorgfaltspflicht sowie die Verantwortlichkeiten derjenigen, die
beruflich an Transaktionen mit hoher wirtschaftlicher Tragweite beteiligt sind.
In diesem Rahmen sieht das Gesetz auch die Bezeichnung der sogenannten nichtfinanziellen
Verpflichteten vor, zu denen Bauunternehmen,
Immobilienmakler, Rechtsanwälte und Notare gehören, wenn sie bei Kauf-,
Verkaufs-, Vermietungs- oder Begründungsvorgängen von dinglichen Rechten an Immobilien involviert sind.
Diese Akteure sind gesetzlich verpflichtet, Compliance-Programme umzusetzen,
ihre Kunden und letztendlichen Begünstigten ordnungsgemäß zu identifizieren, die Herkunft der beteiligten Gelder zu analysieren und Transaktionen zu melden, die aufgrund ihrer Art oder der Umstände ungewöhnlich sind oder keine vernünftige wirtschaftliche Rechtfertigung haben.
Sorgfaltspflichten und politisch exponierte Personen.
Die geltenden Vorschriften schreiben die Anwendung des Sorgfaltspflichtprinzips als Eckpfeiler
des Präventionssystems vor. Dieses Prinzip wird in erster Linie durch
Sorgfaltspflichtverfahren gegenüber Kunden umgesetzt, die die Überprüfung der Identität,
das Verständnis der angegebenen wirtschaftlichen Tätigkeit und die Beurteilung der Übereinstimmung zwischen
bekanntem Einkommen und dem Wert der Immobilientransaktion umfassen.
Diese Sorgfaltspflicht muss verstärkt werden, wenn der Auftraggeber oder der letztendliche Begünstigte als
politisch exponierte Person gilt, d. h. wenn er
ein relevantes öffentliches Amt bekleidet oder bekleidet hat oder enge Verbindungen zu solchen Personen unterhält. In diesen Fällen
schreibt das Gesetz eine erhöhte Überprüfung vor, um das Risiko zu minimieren, dass
aus Korruption stammende Gelder über den Immobilienmarkt fließen.
Ebenso müssen die verpflichteten Stellen über interne Mechanismen zur Erkennung und
Meldung verdächtiger Transaktionen sowie über Richtlinien zur Aufbewahrung von Aufzeichnungen und Belegen
für die gesetzlich festgelegten Zeiträume (10 Jahre) verfügen, um
die Rückverfolgbarkeit von Transaktionen zu gewährleisten und mögliche strafrechtliche Ermittlungen zu erleichtern.
Strafrechtliche Verantwortlichkeit
Aus strafrechtlicher Sicht definiert Gesetz Nr. 155-17 Geldwäsche als
eigenständiges Verbrechen und bestraft jede Person, die wissentlich oder
fahrlässig an Handlungen beteiligt ist, die
Vermögenswerte aus schweren Straftaten, einschließlich Korruption, zu verschleiern, zu verbergen oder ihnen den Anschein von Legalität zu verleihen. Die
vorgesehenen Strafen umfassen Freiheitsstrafen und erhebliche Geldstrafen, deren Schwere
nachgewiesen wird, dass es
kriminellen Strukturen
Darüber hinaus enthält das dominikanische Strafgesetzbuch verwandte Straftatbestände wie kriminelle Vereinigung, Betrug, Veruntreuung und die Verwendung falscher Dokumente, die gegen diejenigen angeklagt werden können, die Operationen erleichtern, verbergen oder bei deren Durchführung mitwirken, die darauf abzielen, die illegale Herkunft der bei Immobilientransaktionen verwendeten Gelder zu verschleiern
In diesem Sinne können Bauunternehmen oder Immobilienmakler, deren Verhalten
über bloße Fahrlässigkeit hinausgeht und bei denen Beweise für eine bewusste Beteiligung, aktive Beratung oder
Zusammenarbeit bei Vermögensverschleierungssystemen vorliegen,
als Täter oder Gehilfen strafrechtlich verfolgt werden.
Haftung juristischer Personen und Verwaltungssanktionen
Das dominikanische Recht erkennt ausdrücklich die straf- und verwaltungsrechtliche Haftung
von juristischen Personen an. Folglich können Bauunternehmen und
Immobilienagenturen bei nachgewiesener
oder Duldung von Geldwäsche mit Sanktionen belegt werden, die von hohen Geldstrafen über die Aussetzung oder den Entzug von Lizenzen, das Verbot bestimmter Tätigkeiten
und die Schließung von Betrieben bis hin zur Auflösung des Unternehmens
reichen.
Ebenso können Verstöße gegen Präventions-, Melde- und Sorgfaltspflichten
zu administrativen Sanktionen führen
, die unabhängig von einer strafrechtlichen Haftung sowohl gegen das Unternehmen als auch gegen seine Geschäftsführer, gesetzlichen Vertreter und
Compliance-Beauftragten gerichtet sind.
Fazit: Rechtliche Auswirkungen für Immobilienmakler und Bauunternehmen
Die Ermittlungen im Fall SeNaSa verdeutlichen die strategische Rolle
des Immobiliensektors bei Geldwäschepraktiken.
Das dominikanische Recht sieht strenge Strafen für diejenigen vor, die durch
entsprechendes Handeln oder Unterlassen diese Art von Machenschaften ermöglichen, und verpflichtet
Fachleute im Immobiliensektor zu erhöhter Sorgfalt und Aufsicht.
Die Feststellung der Verantwortlichkeit, sei es strafrechtlicher, zivilrechtlicher oder verwaltungsrechtlicher Natur, hängt von der Nachweisbarkeit von Kenntnissen, Beteiligung oder Nichteinhaltung gesetzlicher Präventionspflichten ab; diese Elemente werden von den zuständigen Behörden im Einzelfall bewertet
