„Sie sind wie Batman und Robin“, erklärte ich lachend in meiner Keynote-Ansprache beim „Safe Subways“-Forum. Das Publikum lachte. Doch das Lachen verstummte, als ich hinzufügte: „Ohne den anderen ist das Zusammenspiel instabil. Und wir als Akteure in diesem Sektor müssen uns entscheiden: Wollen wir die Rechtssicherheit bewahren oder sie zerstören?“
Denn wie in Gotham gilt auch hier: Wenn die Wächter versagen, bricht Chaos in der Stadt aus.
Die Verwechslung von Rechtssicherheit und Sorgfaltspflicht ist einer der häufigsten Fehler, die ich im Immobiliensektor beobachte. Erfahrene Fachleute verwenden die Begriffe synonym. Neue Makler halten sie für dasselbe. Investoren gehen davon aus, dass eines von beiden ausreicht.
Der Fall, der fast 500.000 US-Dollar gekostet hätte
Vor zwei Monaten rief ein spanischer Investor in meiner Kanzlei an und bat um spezialisierte Rechtsberatung für den Kauf eines Projekts. Aus betriebswirtschaftlicher Sicht schien das Projekt machbar: attraktive Rentabilität, strategische Lage und ein wettbewerbsfähiger Preis.
Doch aus juristischer Sicht war es eine tickende Zeitbombe.
Der Verkäufer war nicht der eingetragene Eigentümer. Seine „rechtliche Begründung“ für den Verkauf war lediglich eine vorläufige Kaufvereinbarung zwischen ihm und dem tatsächlichen Eigentümer. Schlimmer noch: Es gab kein klares Datum, bis zu dem er den Kaufpreis für das Grundstück vollständig bezahlt und die Eigentumsübertragung abgeschlossen haben würde.
Und wissen Sie, was das Schlimmste daran war? Dass mehrere Immobilienfachleute dieses Projekt mit diesem latenten Risiko beworben haben, ohne zu bedenken, dass dieser Mangel an Sorgfaltspflicht die Rechtssicherheit beeinträchtigt und den Investor gefährdet.
Das dem Investor gemachte Versprechen war unwiderstehlich: „Sie werden hohe Kapitalgewinne erzielen, da das Projekt gerade erst gestartet wurde.“.
Dieser Investor riskierte beinahe 500.000 Dollar aufgrund der Fahrlässigkeit eines Maklers, der die Provision über den Kundenschutz stellte.
Lasst uns Helden definieren
Im Rahmen meiner Konferenz habe ich den Unterschied verdeutlicht, den jeder Fachmann auswendig kennen sollte:
Rechtssicherheit: Dies ist die vom Staat gewährte Garantie. Sie ist in Artikel 110 unserer Verfassung verankert. Sie ist weder meine Erfindung noch die irgendeines anderen Juristen. Sie ist der Rechtsrahmen, der die Eigentumsrechte in der Dominikanischen Republik schützt und durch das Gesetz 108-05 über die Grundbucheintragung sowie Artikel 51 unserer Verfassung gestützt wird.
Sorgfältige Prüfung: Dies ist der Überprüfungsprozess, den Immobilienfachleute vor jeder Transaktion durchführen. Es gehört zu unserer beruflichen Verantwortung, jeden Aspekt eines Geschäfts zu untersuchen, zu validieren und zu bestätigen.
Batman ist das System. Robin ist der Profi, der es richtig anwendet.
Wie sie zusammenarbeiten
„Die sorgfältige Prüfung ist der Weg, um Rechtssicherheit bei einer Immobilientransaktion zu gewährleisten. Das eine stärkt das andere“, erklärte ich in meinem Vortrag.
Rechtssicherheit gibt Ihnen die Werkzeuge an die Hand:
- Titelregister
- Werbung für Register
- Katastersicherheit
- Nichtdurchsetzbarkeit gegenüber Dritten
Die Sorgfaltspflicht erklärt Ihnen, wie Sie sie einsetzen:
- Fordern Sie die Eigentumsurkunde an
- Prüfen Sie auf Pfandrechte und Beschränkungen
- Katastermessungen bestätigen
- Überprüfung laufender Gerichtsverfahren
- Verträge prüfen
Das eine ohne das andere ist unvollständig.
Der Fall derer, die es perfekt gemacht haben
Ich erinnere mich an das Bauprojekt, bei dem 90 % der Wohneinheiten bereits vor Baubeginn verkauft waren und das 6 Monate vor dem geplanten Termin fertiggestellt wurde.
Rechtliche Sicherheit ist gegeben: Das Grundstück ist in Ihrem Namen eingetragen, alle Genehmigungen liegen vor, es gibt keine Rechtsstreitigkeiten, der Vertrag ist registriert und enthält keine missbräuchlichen Klauseln.
Durchgeführte Sorgfaltsprüfung: Überprüfung von Dokumenten, Validierung von Genehmigungen, Bestätigung von Lizenzen, Überprüfung von Verträgen.
Ergebnis: Zuversichtliche Investoren, schneller Umsatz, reibungslose Abwicklung.
Batman und Robin retten gemeinsam Gotham.
Wenn man scheitert
Szenario 1: Batman ohne Robin (ohne präventive Rechtsabsicherung)
Wir verfügen über ein solides Rechtssicherheitssystem. Unsere Bewertung der Eigentumsrechte haben wir zwischen 2016 und 2024 von 25 auf 56 Punkte verbessert und damit den globalen Durchschnitt übertroffen.
Das System funktioniert aber nur, wenn wir es auch nutzen, und zwar präventiv.
Es gibt etwas, das ich präventive Rechtssicherheit nenne: die Instrumente des Systems zu nutzen, bevor ein Problem entsteht. Ich habe Transaktionen erlebt, bei denen die Eigentumsverhältnisse einwandfrei waren, der rechtliche Rahmen vorhanden war und alle Instrumente zur Verfügung standen – aber niemand hat sie genutzt. Es gab keine Sorgfaltspflicht.
Es ist, als ob Batman in Gotham wäre , aber Robin schläft. Verbrechen passieren trotzdem.
Szenario 2: Robin ohne Batman
In den Jahren, in denen ich Immobiliensysteme in anderen Ländern untersucht habe, habe ich Märkte erforscht, in denen Fachleute von ihrer Seite aus alles richtig machen, aber das System sie im Stich lässt.
Ich habe Kollegen in Ländern erlebt, in denen trotz sorgfältigster Prüfung der Rechtsrahmen schwach ist, die Register chaotisch geführt werden, Eigentumsrechte nicht verfassungsrechtlich geschützt sind und die Regeln je nach politischer Zweckmäßigkeit geändert werden.
Robin mag zwar der größte Detektiv der Welt sein, aber ohne Batmans Unterstützung zerfällt Gotham.
Deshalb sage ich ausländischen Investoren: Der Vorteil der Dominikanischen Republik ist, dass hier Batman und Robin zusammenarbeiten.
Checkliste für Ihr dynamisches Duo
Damit diese Allianz funktioniert, benötigen Sie Folgendes:
Zur Rechtssicherheit (Batman):
- Zuverlässiges Registrierungssystem
- Spezialisierte Immobiliengerichtsbarkeit
- Schutz erworbener Rechte
Sorgfaltspflicht (Robin):
- Überprüfung des Eigentumsnachweises
- Überprüfung des Rechts- und Steuerstatus
- Katasterbestätigung
- Überprüfung von Genehmigungen und Lizenzen
- Überprüfung und Validierung des zu verwendenden Vertrags
Wenn Sie beides kombinieren, erhalten Sie eine sichere Transaktion.
Die Realität, die ich teilte
„Wenn wir nicht für Rechtssicherheit in Verbindung mit verantwortungsvoller Sorgfaltspflicht sorgen, werden die Investoren ihr Kapital in andere Länder verlagern.“
Diesen Luxus können wir uns nicht leisten.
Wir haben ein solides Rechtssystem. Wir haben die Instrumente. Wir haben den verfassungsrechtlichen Rahmen. Jetzt brauchen wir mehr engagierte Fachleute, die diese Instrumente richtig anwenden.
In welchem Team gehörst du an?
Verlässt du dich ausschließlich auf Batman, ohne deine eigene Arbeit zu erledigen?
Arbeitest du wie Robin, ohne die Unterstützung des Systems in Anspruch zu nehmen?
Oder noch besser: Sind Sie bereit, Teil des dynamischen Duos zu werden, das Investitionen schützt, Vertrauen aufbaut und unseren Sektor stärkt?
Denn im dominikanischen Immobiliensektor sind Batman und Robin nicht optional. Sie sind unerlässlich.
Und wenn sie zusammenarbeiten, bleibt der Immobilienmarkt für alle sicher.
Die in diesem Artikel geäußerten Meinungen liegen in der alleinigen Verantwortung desAutors.
