Nicht alles, was unterzeichnet wird, ist fair. Missbräuchliche Klauseln in Kauf- und Optionsverträgen schaden nicht nur dem Käufer: Sie untergraben das Vertrauen, schädigen den Ruf der Branche und hemmen Investitionen
Es gibt eine Realität, der wir uns verantwortungsvoll stellen müssen: Im dominikanischen Immobiliensektor ist nicht jeder Vertrag fair, selbst wenn er unterzeichnet ist.
Wie wir, die wir dieses Geschäft betreiben, wissen, kann Papier allem standhalten... aber der Markt verzeiht nicht alles.
In den letzten Monaten habe ich Optionskaufverträge und Kaufverträge geprüft, die keineswegs ein rechtliches Gleichgewicht widerspiegeln, sondern vielmehr als Strukturen fungieren, die darauf ausgelegt sind, praktisch das gesamte Risiko auf eine einzige Partei zu übertragen: den Käufer
Unverhältnismäßige Klauseln. Missbräuchliche Strafen. Automatische Verluste erheblicher Geldsummen. Erfundene Kosten. Stillschweigender Verzicht auf Grundrechte. Kurz gesagt: blanker Wahnsinn.
Verträge, die, ohne Übertreibung, entsetzlich sind.
Was genau ist ein räuberischer Vertrag?
Im juristischen Sinne spricht man von einem „leoninen“ Vertrag, wenn ein offensichtliches Missverhältnis zwischen den Verpflichtungen der Parteien besteht, das eine von ihnen unbillig begünstigt.
Obwohl das dominikanische Zivilgesetzbuch den Begriff „leonin“ nicht ausdrücklich in allen vertraglichen Kontexten verwendet, legt es doch grundlegende Prinzipien fest, die seine Verwendung einschränken:
- Artikel 1134 des Bürgerlichen Gesetzbuches: Verträge müssen nach Treu und Glauben abgeschlossen werden.
- Artikel 1131 ff.: Der Grund muss rechtmäßig sein.
- Allgemeiner Grundsatz des vertraglichen Gleichgewichts: implizit in jedem Zivilrechtssystem.
Darüber hinaus verbietet das Gesetz 358-05 zum Verbraucherschutz missbräuchliche Klauseln, die den Verbraucher übermäßig benachteiligen oder seine Rechte einschränken.
Anders ausgedrückt: Nicht alles, was unterschrieben ist, ist allein deshalb gültig, weil es unterschrieben ist.
Das Problem ist nicht der Vertrag... sondern der Missbrauch.
Um es klarzustellen: Weder der Kaufoptionsvertrag noch der Kaufversprechensvertrag sind das Problem.
Sie sind legitime, notwendige und weit verbreitete Kennzahlen in der Immobilienentwicklung, insbesondere bei Projekten, die noch nicht realisiert wurden.
Das Problem entsteht, wenn:
- Es werden Bedingungen auferlegt, über die der Käufer nicht verhandeln kann
- Es werden unverhältnismäßige Strafen verhängt
- Dem Bauträger ist es gestattet, gegen die Vereinbarung zu verstoßen, ohne dass dies nennenswerte Konsequenzen hat
- Die Rückzahlung von Geldern ist eingeschränkt oder erschwert, selbst aus berechtigten Gründen
Und was noch schlimmer ist: Wenn der Käufer diese Bedingungen erst nach der Zahlung erheblicher Geldbeträge entdeckt, kommt die Antwort prompt: „Es steht im Vertrag“, als ob die bloße Aufnahme einer Klausel ausreichen würde, um etwas zu legalisieren, das eindeutig unfair ist.
Wenn der Vertrag zur Falle wird
Ich habe Fälle erlebt, in denen ein Käufer, der aus triftigen Gründen von einem Projekt zurücktreten wollte, mit Klauseln konfrontiert wurde, die Folgendes betrafen:
- Sie lassen ihn den gesamten Betrag verlieren, den er bezahlt hat
- Sie verhängen gegen ihn kumulative Strafen
- Sie versperren jeden wirksamen Rechtsweg
An diesem Punkt verliert der Vertrag seine Funktion als Instrument der Rechtssicherheit und wird zur rechtlichen Falle.
Und genau da beginnt ein weiteres Problem: langwierige Gerichtsverfahren, emotionale Belastung, finanzielle Verluste... und eine verheerende Wahrnehmung des Marktes.
Die Auswirkungen, die viele nicht sehen
Hier hört das Problem auf, ein individuelles zu sein, und wird zu einem sektoralen.
Ein Käufer, der von einem unfairen Vertrag betroffen ist:
- Er wird nicht mehr investieren
- Misstraue dem System
- Er warnt andere Investoren
- Es beeinträchtigt den Ruf des Landes als Investitionsstandort
Insbesondere wenn wir über die dominikanische Diaspora oder ausländische Investoren sprechen.
Und das Heikelste daran: Auch der Immobilienberater trägt die Konsequenzen, selbst wenn er den Vertrag nicht aufgesetzt hat.
Denn in den Augen des Kunden ist alles Teil desselben Ökosystems.
Es geht nicht darum, den Entwickler zu schwächen, sondern um ein Gleichgewicht
Eines muss klargestellt werden: Der Schutz des Käufers bedeutet nicht, den Bauträger ungeschützt zu lassen.
Der Bauträger ist legitimen Risiken ausgesetzt: Baukosten, Marktschwankungen, Zahlungsausfälle der Käufer.
Ein vertragliches Gleichgewicht kann jedoch nicht erreicht werden, wenn dadurch die Rechte einer der Parteien praktisch aufgehoben werden.
Denn wenn das passiert, haben wir es nicht mehr mit einem Vertrag zu tun... sondern mit einem Machtmissbrauch.
Ein notwendiger Aufruf an den Sektor
Der dominikanische Immobiliensektor befindet sich heute mehr denn je in einer privilegierten Position.
Wir haben Nachfrage. Wir haben ausländische Investitionen. Wir haben Entwicklung und vieles mehr.
Aber wir haben auch eine Verantwortung.
Wir können es uns nicht leisten, den Sektor zu schwächen, der uns ernährt. Denn dieser Markt ist unsere Lebensgrundlage, unser Wachstum und der Unterhalt unserer Familien.
Als Anwälte, als Bauträger, als Immobilienmakler sind wir aufgerufen, den Standard anzuheben.
Um Verträge zu erstellen, die klar, ausgewogen und durchsetzbar sind und Vertrauen schaffen.
Und ja, wir müssen auch die Diskussion über die Notwendigkeit standardisierterer Vertragsmodelle eröffnen, die Geschäftsabläufe schützen, ohne die Rechtssicherheit des Käufers zu beeinträchtigen. Denn wir können nicht länger nach Belieben Klauseln improvisieren, in der irrigen Annahme, alles ließe sich schriftlich festhalten, wo doch in Wirklichkeit das Vertrauen in einen ganzen Sektor auf dem Spiel steht.
Das gibt uns Anlass zum Nachdenken. Denn letztendlich geht es nicht um die Frage, ob der Vertrag rechtmäßig ist, sondern ob er fair ist.
Und in einem Markt, in dem Vertrauen das wertvollste Gut ist, sollte man etwas Wesentliches nicht vergessen:
Ein unfairer Vertrag kann heute einen Verkauf abschließen… aber er kann auch morgen den Markt lahmlegen.
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