Diese Woche, als die Dominikanische Republik Gastland bei der SIMA Madrid war, erkundeten Tausende europäischer Investoren den dominikanischen Markt. Es ist wichtig, sich vor Augen zu führen, was diese Attraktivität ausmacht: ein verfassungsrechtlicher und gesetzlicher Rahmen, der ausländische Investoren mit expliziten Garantien schützt, und für spanische Investoren ein Doppelbesteuerungsabkommen, das ihre Renditen sichert
Diese Woche fand auf der IFEMA Madrid erneut die SIMA statt, Spaniens größte Immobilienmesse und eine der einflussreichsten in Europa. Gastland war die Dominikanische Republik. Angesichts von Projektbeispielen in Punta Cana, Juan Dolio, La Romana, Santiago, Samaná und Puerto Plata und vor Delegationen aus vierzig Ländern stellten sich Tausende europäischer Investoren irgendwann dieselbe Frage: Welchen Rechtsschutz genieße ich bei Investitionen in der Dominikanischen Republik?
Die Antwort liegt nicht in den Worten einer Broschüre oder in gängiger Marktpraxis, sondern in expliziten verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Garantien. Und es muss klar gesagt werden: Ausländische Investitionen im Land beruhen nicht auf stillschweigender Duldung, sondern auf strengsten Regulierungen.
Die Verfassung als Ausgangspunkt
Die Grundlage für das Recht von Ausländern, in dominikanische Immobilien zu investieren, liegt in der Verfassung. Artikel 221 legt die Gleichbehandlung inländischer und ausländischer Investitionen fest und garantiert ihnen die gleichen rechtlichen Bedingungen. Artikel 25 bestimmt, dass Ausländer auf dominikanischem Staatsgebiet – vorbehaltlich ausdrücklich genannter Ausnahmen – die gleichen Rechte und Pflichten wie Staatsangehörige genießen. Im Immobilienbereich bedeutet dies, dass die Staatsangehörigkeit allein kein Hindernis für die Ausübung von Eigentumsrechten darstellt.
Vom Anfang bis zum Betriebsstandard
Auf dieser Grundlage steht das Gesetz Nr. 16-95 über ausländische Investitionen, das den Verfassungsgrundsatz in konkrete Garantien umsetzt: Gleichbehandlung, Freiheit zur Rückführung von Kapital und Gewinnen sowie Schutz vor Enteignung, außer in gesetzlich vorgesehenen Fällen und gegen angemessene Entschädigung. Es ist im Wesentlichen das gesetzlich verankerte Versprechen des Landes an ausländisches Kapital.
Ein Vorteil, der speziell für spanische Investoren entwickelt wurde
Es gibt eine Tatsache, die spanische Investoren vor Vertragsunterzeichnung kennen sollten und die in den meisten Broschüren fehlt: Spanien und die Dominikanische Republik haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, das 2011 in Madrid unterzeichnet wurde und seit 2014 in Kraft ist. Dies ist ein wichtiger Punkt. Die Dominikanische Republik hat weltweit nur zwei solcher Abkommen – das andere besteht mit Kanada – und Spanien ist eines davon.
Was bedeutet das konkret? Es bedeutet, dass Einkünfte aus Kapitalanlagen, einschließlich Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien, nicht in beiden Ländern doppelt besteuert werden: Das Abkommen teilt die Besteuerungshoheit zwischen den beiden Ländern auf. Für spanische Investoren bedeutet dies niedrigere Steuern und eine höhere Planbarkeit der tatsächlichen Kapitalrendite.
Klare Grenzen, keine Überraschungen
Gleichbehandlung ist, wie in jedem seriösen Rechtssystem, nicht absolut. Es gibt spezifische Ausnahmen – politische Partizipation und den Erwerb von Immobilien in Grenzgebieten –, bei denen das nationale Interesse Vorrang hat. Es handelt sich dabei nicht um pauschale Verbote, sondern um konkrete und transparente Regeln. Diese Transparenz ist an sich schon eine Garantie: Investoren können den Umfang ihrer Rechte vor Vertragsunterzeichnung prüfen.
Das Gesetz, das das Eigentum regelt
Artikel 3 des dominikanischen Zivilgesetzbuches legt fest, dass Immobilien innerhalb des Staatsgebiets dem dominikanischen Recht unterliegen, unabhängig vom Eigentümer. Für ausländische Investoren bedeutet dies Rechtssicherheit: Ihr Eigentum unterliegt stets denselben Regeln, ohne dass es aufgrund des Passes des Eigentümers zu Rechtskonflikten kommt.
Mehr als nur kaufen zu können: zu wissen, wie man es strukturiert
Und genau hier liegt der Punkt, den ein Messestand nicht vermitteln kann. Nur weil ein Ausländer in der Dominikanischen Republik Immobilien erwerben kann, heißt das nicht, dass er es auch richtig macht. Rechtssicherheit endet nicht mit der Möglichkeit des Kaufs; sie beginnt mit der Strukturierung der Investition, dem Schutz der erworbenen Rechte und der Integration des Vermögenswerts in eine umfassendere Vermögensverwaltungsstrategie.
Deshalb betone ich: Die eigentliche Frage für ausländische Investoren ist nicht, ob sie kaufen können, sondern wie sie ihre Investition so strukturieren, dass diese Garantien auch echten Schutz bieten. Diese Unterscheidung habe ich in meiner Arbeit herausgearbeitet, die darauf abzielt, das dominikanische Immobiliensystem für ausländische Investoren verständlich zu erklären.
Institutionelle Unterstützung aus dem Sektor
Es ist kein Zufall, dass die Dominikanische Republik auf der Messe vom Verband der Immobilienmakler und -unternehmen (AEI) mit seinem Präsidenten Alberto Bogaert und seiner internationalen Direktorin Belkis Cuello sowie einem eigenen Stand vertreten war. Als Gastland fungierte der Verband als ranghöchster Vertreter des dominikanischen Immobiliensektors in Madrid. Und genau darin liegt eine Botschaft für Investoren: Ein reifer Markt zeichnet sich nicht nur durch seine Projekte aus, sondern auch durch die Institutionen und Regulierungen, die ihn unterstützen.
Das Gespräch, das jeder Investor verdient zu führen
Der in Madrid präsentierte Markt bietet nicht einfach nur die Erlaubnis zum Kauf: Er bietet einen Rahmen expliziter Garantien mit verfassungsrechtlicher Verankerung und steuerlicher Absicherung für vertrauensvolles Investieren. Doch diese Garantien werden erst dann zu einem echten Schutz, wenn sie umsichtig angewendet werden.
Bevor man sich also für das Projekt entscheidet, das einem auf der Messe ins Auge gefallen ist, sollte sich jeder Investor drei Fragen stellen: Kenne ich die verfassungsrechtlichen, rechtlichen und steuerlichen Garantien, die meine Investition schützen, oder verlasse ich mich nur auf die Angaben in einer Broschüre? Gestalte ich meinen Kauf so, dass diese Garantien mich tatsächlich schützen, oder unterschreibe ich nur, um nichts zu verpassen? Habe ich Berater an meiner Seite, die das dominikanische Rechtssystem verstehen, oder bewege ich mich blind in einem fremden System?
Das Verständnis des rechtlichen Rahmens, der die Investition schützt, ist der erste Schritt. Die richtige Beratung bei der Anwendung dieses Rahmens unterscheidet einen einfachen Kauf von einer wirklich sicheren Anlage.
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