SANTO DOMINGO. – Im fünften Teil der Serie, in der El Inmobiliario den Gesetzentwurf zur Schaffung der Aufsichtsbehörde für Wohnungseigentum eingehend untersucht, ist es angebracht, die Kapitel VII und VIII zu betrachten, die die Artikel 28 bis 47 umfassen, bei denen ein Konfliktanteil von 50 % entsteht.

In diesem Teil des Beitrags, der 20 Artikel umfasst, 17 davon eine Art Konfrontation. Obwohl hier nicht das hohe Maß an institutionellem Risiko festgestellt wird, das in den vorherigen Abschnitten identifiziert wurde, enthalten die Artikel Bereiche normativer Reibung, die Beachtung verdienen, nämlich die Schaffung paralleler Registraturen oder Fakultäten zur Verleihung von akademischen Graden.

Diese beiden Kapitel des Projekts, die im Oktober von Abgeordnetem Tobías Crespo, regeln Themen wie die Immobilienvermittlung, die Pflichten von Bau- und Entwicklungsgesellschaften, den Käuferschutz, die Verwaltung in Eigentumswohnanlagen und das Verhältnis zu den Gemeinden.

In allen Fällen beabsichtigen die Befürworter, zu organisieren, in denen derzeit eine Vielfalt an Praktiken besteht. Allerdings überschneiden sich einige Bestimmungen mit Funktionen bestehender Institutionen oder duplizieren Prozesse und Register, die bereits in anderen Rahmenwerken existieren.

Immobilienvermittlung: Ein doppeltes Branchenregister.

Kapitel VII schlägt die Schaffung eines Regulierungsrahmensfür Bauunternehmen, Bauträger, Immobilienmakler und Vertriebsagenturen vor, dessen zentraler Punkt ein neues, obligatorisches Branchenregister unter der Aufsicht der Aufsichtsbehörde sein soll.

Obwohl es darauf abzielt, den Sektor zu regulieren, wäre diese Anforderung gleichbedeutend mit der Einführung eines zusätzlichen Verfahrens zu dem, das bereits von den von MIVHED, CODIA, Pro Consumidor und der DGII beaufsichtigten Einrichtungen eingehalten wird.

Die Artikel 30 und 31 legen Kontrollmechanismen, Garantien und Verpflichtungen fest, die teilweise mit den Befugnissen von Pro Consumidor und den Bestimmungen des Gesetzes 189-11 für treuhänderische Entwicklungen übereinstimmen.

Registrierung, regelmäßige Erneuerung und technische Überwachung überschneiden sich ebenfalls mit den Überprüfungen, die derzeit von MIVHED in Bauangelegenheiten, von CODIA bei der Berufszertifizierung und von Pro Consumidor bei der Werbung und dem Verkauf von Projekten durchgeführt werden.

Käuferschutz: strengere Kontrollen, Überschneidungen.

Das Projekt führt Maßnahmen wie die obligatorische Nutzung von Treuhandkonten oder Trusts, zertifizierte Arbeitspläne, Informationsdossiers vor Vertragsunterzeichnung und eine fünftägige Bedenkzeit ein – Praktiken, die den Standards etablierter Bauträger entsprechen.

Die Regulierung durch eine neue Aufsichtsbehörde könnte Funktionen duplizieren, die derzeit auf die Verbraucherschutzbehörde (Pro Consumidor), die Steuerbehörde (DGII) und die von der Bankenaufsicht beaufsichtigten Treuhandinstitute verteilt sind.

Darüber hinaus enthält das sektorale Sanktionsregime in Artikel 34 Maßnahmen, die sich teilweise mit den im Verbraucherschutzgesetz vorgesehenen Sanktionen überschneiden, wodurch potenziell parallele Disziplinarverfahren entstehen.

Governance und Transparenz: Obligatorische Registrierung und erweiterte Aufsicht.

Kapitel VIII regeltWohnungseigentümergemeinschaften,Rechenschaftspflicht, alternative Streitbeilegungsmechanismen sowie Themen wie Sicherheit, Barrierefreiheit, Nachhaltigkeit und Digitalisierung. Obwohl diese Artikel keine verfassungsrechtlichen Befugnisse berühren, führen sie Mechanismen ein, die die interne Governance von Wohnungseigentümergemeinschaften verändern könnten.

Artikel 37 legt fest, dass sich alle Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Aufsichtsbehörde registrieren lassen müssen und dass eine fehlende Registrierung die Gültigkeit ihrer Beschlüsse gegenüber Dritten einschränkt. Diese Anforderung führt zu einer zusätzlichen Verwaltungsebene für Gremien, die gemäß Gesetz 5038-58 primär durch ihre Versammlungen und ihre internen Regelungen arbeiten.

Andererseits bestehen die in Artikel 39 vorgesehenen Mediations- und Schlichtungsmechanismen neben den bestehenden Strukturen der Justiz und spezialisierten Zentren für alternative Streitbeilegung.

Verhältnis zu den Gemeinden: Überschneidungen der lokalen Zuständigkeiten.

Mehrere Artikel weisen Wohnungseigentümergemeinschaften Pflichten in Bezug auf Sicherheit, Ordnung, Abfallentsorgung, Beziehungen zur Nachbarschaft und Lärmschutz zu. Obwohl diese Anforderungen keine gravierenden Konflikte darstellen, können sie sich mit den in Gesetz 176-07 festgelegten kommunalen Aufgaben überschneiden.

Artikel 46 definiert die Aufsichtsbehörde ferner als Verbindungsstelle zwischen Wohnungseigentümergemeinschaften und Gemeinden. Diese Funktion muss mit den Befugnissen, die den Kommunen bereits durch Kommunalrecht direkt übertragen wurden, in Einklang gebracht werden.

Mäßige Risiken, keine schwerwiegenden Konflikte.

Insgesamt bergen die Artikel 28 bis 47 ein geringes bis mittleres Risiko, wobei es Bereiche mit regulatorischer Doppelung, zusätzlichen Registern und sich überschneidenden Kompetenzen mit spezialisierten Einrichtungen gibt.

Allerdings erreicht keine dieser Bestimmungen das Konfliktniveau, das in den zuvor analysierten Kapiteln festgestellt wurde, insbesondere im Hinblick auf Registrierungsfunktionen, Eigentumstitel oder die Schaffung von Strukturen parallel zum Grundbuch oder zu Steuerbehörden.

Die kritischen Punkte dieser Kapitel konzentrieren sich auf die obligatorische Branchenregistrierung für Unternehmen und Vertreter, die Doppelung technischer und verbraucherbezogener Kontrollen, die erweiterte Aufsicht über Wohnungseigentümergemeinschaften sowie die Bereiche, in denen sich kommunale Befugnisse und die Richtlinien der Bauaufsichtsbehörde überschneiden.

Eine Überprüfung der Kapitel VII und VIII zeigt, dass die Hälfte ihres Inhalts, 10 von 20 Artikeln, erhebliche regulatorische Konflikte aufweist, von denen vier ein hohes und sechs ein mittleres Risiko bergen.

Die problematischsten Artikel sind 29, 34, 40 und 44, sechs weitere weisen aufgrund von Funktionsduplizierung oder parallelen Prozessen ein mittleres Risiko auf (30, 31, 32, 33, 37, 39). Die definierenden Artikel (28, 35, 36, 38) sind konfliktfrei.

Mit dieser Ausgabe analysiert El Inmobiliario weiterhin die regulatorischen Auswirkungen des Projekts und bietet den Lesern einen umfassenden Überblick darüber, wie sich jedes Kapitel auf den Immobiliensektor, das Zusammenleben und die Verwaltung von Eigentumswohnungen im Land auswirken könnte. Vor allem aber macht die Zeitschrift die Gesetzgeber auf die Notwendigkeit aufmerksam, dieses Projekt eingehend zu prüfen und mit den beteiligten Sektoren zu diskutieren.

Immobilienvermittlung, Käuferschutz, Unternehmensführung und Transparenz.Relevante Konflikte, Kapitel VII und VIII