Immobilien-Tokenisierung und Bruchteilseigentumsmodelle gewinnen auf dem dominikanischen Markt zunehmend an Bedeutung. Allerdings führt technologische Innovation im Rahmen des Grundbuchsystems und des Torrens-Systems nicht automatisch zu Eigentum. Dieser Artikel analysiert die rechtlichen Unterschiede zwischen Bruchteilseigentum und Token, die mit der Tokenisierung verbundenen rechtlichen und Compliance-Risiken sowie die Notwendigkeit, diese Modelle mit der Rechtssicherheit zu vereinen, die die Dominikanische Republik als Investitionsstandort auszeichnet.
In den letzten Monaten haben Immobilien-Tokenisierung und Bruchteilseigentumsmodelle auf dem dominikanischen Markt für Schlagzeilen gesorgt. Tokenisierte Hotelprojekte, Bruchteilseigentumsmodelle und neue Zugangswege zum Immobilienmarkt werden angekündigt und versprechen eine Demokratisierung von Investitionen. Innovation ist grundsätzlich zu begrüßen. Im Immobiliensektor ist die entscheidende Frage jedoch nicht, wie neuartig das Modell ist, sondern vielmehr, welche Rechte der Investor tatsächlich erwirbt.
In der Dominikanischen Republik hängt die Antwort zwangsläufig mit dem Grundbuchsystem und insbesondere mit dem Torrens-System zusammen.
Nach dem geltenden Torrens-System wird das Eigentum an Immobilien weder vermutet noch erklärt, sondern im Grundbuch eingetragen. Das dingliche Recht entsteht mit der Eintragung und wird durch den Eigentumsnachweis belegt. Dies bedeutet, dass das Eigentum eindeutig definiert, individualisiert und gegenüber Dritten durchsetzbar sein muss. Folglich muss jedes Immobilieninvestitionsmodell – ob traditionell oder innovativ – anhand einer grundlegenden Frage analysiert werden: Handelt es sich um ein dingliches Recht oder lediglich um ein persönliches Recht?
Ordnungsgemäß strukturierte Grundstücke sind im dominikanischen Rechtssystem verankert. Funktionale Einheiten innerhalb einer Eigentumswohnanlage, klar definierte Anteile, Miteigentum und im Grundbuch eingetragene Rechte stellen dingliche Rechte dar, die vom Rechtssystem vollumfänglich anerkannt werden. In diesen Fällen erwirbt der Investor einen bestimmten Teil oder Anteil am Grundstück, der durch eine Eigentumsurkunde belegt und durch das Torrens-System geschützt ist.
Der Immobilienanteil ist rechtlich gültig, da er auf einem eintragungsfähigen dinglichen Recht beruht, das gegenüber Dritten vollumfänglich durchsetzbar ist und über einen klaren Rechtsrahmen verfügt, der seinen Umfang, seine Grenzen und seinen Schutz definiert.
Die Tokenisierung von Immobilien führt hingegen ein technologisches Element ein, das keinesfalls mit der rechtlichen Natur des erworbenen Rechts verwechselt werden darf. In den meisten aktuellen Modellen repräsentiert der Token kein Immobilieneigentum im rechtlichen Sinne, sondern vielmehr eine wirtschaftliche Beteiligung an einem Projekt oder den damit erzielbaren Renditen.
Aus dominikanischer Rechtssicht repräsentiert ein Token typischerweise ein persönliches Recht, eine erwartete Leistung oder eine vertragliche Beziehung zu einem Bauträger oder einer Strukturierungsgesellschaft. Er stellt kein dingliches Recht dar und ist nicht im Grundbuch eintragbar. Der Token wird nicht im Grundbuch eingetragen, sondern als Bestandteil eines Vertrags.
Das Hauptrisiko liegt nicht in der Innovation selbst, sondern in der konzeptionellen Verwirrung. Wenn ein „Token“ als gleichwertig mit einem eingetragenen Immobilienanteil, weckt dies Erwartungen, die das dominikanische Rechtssystem nicht erfüllt. Im Falle von Zahlungsausfall, Zwangsvollstreckung, Unternehmensstreitigkeiten oder Insolvenz genießt der Token-Inhaber nicht denselben Schutz wie jemand mit einem ordnungsgemäß eingetragenen Immobilienrecht. Im Torrens-System existiert ein nicht eingetragenes Recht nicht, selbst wenn es durch Blockchain-Technologie gedeckt ist.
Zur besseren Übersicht ist es hilfreich, eine Vergleichstabelle beider Modelle darzustellen:
| Grundstück | Immobilien-Token |
| Immobilienrecht | Persönliches oder vertragliches Recht |
| Vom dominikanischen Immobilienregister anerkannt | Vom Registrierungssystem nicht als echtes Recht anerkannt |
| Eintragbar im Grundbuch | Nicht als dingliches Recht eintragbar |
| Mit Hochschulabschluss | Durch einen Vertrag oder Smart Contract abgesichert |
| Durchsetzbar gegenüber Dritten | Durchsetzbar nur zwischen den Vertragsparteien |
| Geschützt durch das Torrens-System | Das Torrens-System ist nicht geschützt |
| Es stellt einen rechtlichen Anteil am Eigentum dar | Es stellt eine wirtschaftliche oder finanzielle Erwartung dar |
| Genießen Sie Rechtssicherheit im Register | Es bietet keinen Schutz durch die Grundbucheintragung |
| Übertragung vorbehaltlich rechtlicher und Registrierungsformalitäten | Digitaler Transfer ohne Registerkontrolle |
| Es existiert rechtlich als Immobilienvermögen | Es handelt sich dabei nicht um Immobilien im rechtlichen Sinne |
Diese rechtliche Analyse wird zusätzlich durch ein weiteres, nicht zu vernachlässigendes Element verkompliziert: die Verhinderung von Geldwäsche gemäß Gesetz 155-17. Immobilien-Tokenisierungsmodelle stellen aufgrund ihrer digitalen, fragmentierten und potenziell grenzüberschreitenden Natur erhebliche Herausforderungen hinsichtlich der Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten, der Rückverfolgung der Herkunft von Geldern und der Kontrolle von Transaktionen dar – wesentliche Säulen des dominikanischen Systems zur Bekämpfung der Geldwäsche.
Anders als bei traditionellen Immobilientransaktionen, die üblicherweise über regulierte Finanzinstitute abgewickelt werden, ermöglicht die Tokenisierung den internationalen Kapitalfluss ohne die üblichen Filter, insbesondere bei der Beteiligung digitaler Plattformen, ausländischer Zahlungsportale oder Kryptowährungen. Dies erfordert ein Überdenken der Aufsichtsmechanismen, um zu verhindern, dass ein Instrument der Finanzinnovation zu einem Instrument der Intransparenz wird.
Diese Analyse gewinnt noch mehr an Bedeutung, da die Dominikanische Republik Mitglied der Financial Action Task Force of Latin America (GAFILAT) ist. Diese Mitgliedschaft ist eine der Säulen, die das Land als sicheren Investitionsstandort positionieren, insbesondere aufgrund seines Engagements für Transparenz, die Rückverfolgbarkeit von Geldern und die Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten.
In diesem Rahmen muss jedes im Land angewandte Immobilien-Tokenisierungsmodell nicht nur mit dem Grundbuchsystem, sondern auch mit internationalen Verpflichtungen zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung vereinbar sein. Innovationen können sich nicht in Grauzonen entwickeln, die den Ruf des Landes oder das Vertrauen der Investoren schwächen.
Immobilieninnovation und Rechtssicherheit schließen sich nicht aus. In der Dominikanischen Republik bedeutet jedoch nicht alles Digitale automatisch Eigentum, und nicht alles Tokenisierte ist registrierbar. Die wahre Stärke des dominikanischen Immobilienmarktes liegt im Vertrauen, das sein Rechtsrahmen – basierend auf dem Torrens-System, dem Gesetz 155-17 und den internationalen Verpflichtungen des Landes – schafft.
Vor Investitionen, Teilungen oder Tokenisierungen ist die entscheidende Frage nicht, wie viel ich verdienen kann, sondern welche Rechte ich tatsächlich erwerbe. Denn im Immobiliensektor mag sich die Technologie weiterentwickeln, doch Rechtssicherheit bleibt der Schlüssel zum Erfolg.
