Mindestens 56 Artikel des Projekts weisen rechtliche Konflikte auf.
SANTO DOMINGO. – Am 15. Oktober 2025 vergab die Abgeordnetenkammer den Code CD-296-2025 an die Akte mit dem Vorschlag des Abgeordneten Tobías Crespo, der die Schaffung der Aufsichtsbehörde für Wohnungseigentum der Dominikanischen Republik.
Wie im Projekt dargelegt, wäre die neue Institution für die Überwachung der Einhaltung der Vorschriften in Bezug auf Gemeinschaftsflächen, die Instandhaltung der Infrastruktur , die interne Verwaltung, das Konfliktmanagement, den Betrieb von Mietwohnungen und die Regularisierungsverfahren für vom Staat errichtete Wohnbauprojekte zuständig.
Zu den Aufgaben dieser Aufsichtsbehörde gehören die Einrichtung mehrerer nationaler Register, beispielsweise für Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, staatliche Gebäude und Akteure im Immobiliensektor. Sie hätte außerdem die Befugnis, verbindliche Vorschriften zu erlassen , Bauunternehmen und Bauträger zu beaufsichtigen, administrative Sanktionen zu verhängen und in Streitigkeiten zwischen Eigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaften zu vermitteln
Der Befürworter argumentierte, dass das städtische Wachstum des Landes und die Zunahme vertikaler Wohngebäude eine spezialisierte Behörde erfordern, die in der Lage ist, Instandhaltung, Koexistenz und Transparenz bei der Verwaltung dieser Gemeinschaften zu gewährleisten.
Das Dokument enthält 10 Kapitel und 63 Artikel, in denen festgelegt ist, dass die neue Einrichtung über Autonomie verfügen und für die Regulierung, Überwachung und Unterstützung der Verwaltung von Eigentumswohnungen in all ihren Formen zuständig sein wird, wobei ein harmonisches Zusammenleben, eine ordnungsgemäße Verwaltung, Transparenz und die Einhaltung des geltenden Rechtsrahmens gewährleistet werden sollen.
Dieser Bericht basiert auf einer gemischten (quantitativen und qualitativen) Analyse des Gesetzentwurfs, die das Zählen der Gesamtzahl der Artikel, das Identifizieren widersprüchlicher Artikel und das Klassifizieren der Arten von Überschneidungen mit bestehenden Institutionen und Gesetzen umfasste.
Das Ergebnis ist, dass mindestens 56 Artikel des Entwurfs rechtliche, institutionelle oder verfassungsrechtliche Konflikte aufweisen , was 88,8 % aller Artikel entspricht. Diese 56 Artikel stehen im Widerspruch zu den Befugnissen, Zuständigkeiten oder Regelungen von mindestens 12 bestehenden Institutionen und Gesetzen, darunter
die Verfassung der Dominikanischen Republik.
Justiz
Allgemeines Verbraucherschutzgesetz (Gesetz 358-05)
Gemeinden (Gesetz 176-07)
Immobiliengerichtsbarkeit (Gesetz 108-05)
Gesetz 5038-58 über Eigentumswohnungen
Ministerium für Wohnen, Bebauung und Gebäude (MIVHED)
Ministerium für Tourismus
Ministerium für öffentliche Gesundheit
DGII CODIA Pro Consumer Die im Dokument identifizierten Konfliktarten umfassen: 1) Überschneidung von Befugnissen; 2) regulatorische Doppelung; 3) Eingriff in kommunale Befugnisse; 4) Verletzung des Rechtsgrundsatzes; 5) Eingriff in die Autonomie der Wohnungseigentümergemeinschaft; 6) Widersprüche zum Gesetz 108-05; 7) Anmaßung von Gerichtsbarkeitsfunktionen; und 8) Risiken der Verfassungswidrigkeit in Angelegenheiten des Privateigentums.
Die Stimmen der Warnung
Das Vorprojekt kommt zu einem Zeitpunkt, an dem das Leben in Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen aufgrund von Konflikten durch Lärm, Haustiere und Parkplatzprobleme zunehmend unter Spannung steht. Auch Kurzzeitvermietungen, interne Regelungen und Auseinandersetzungen zwischen Bauträgern und Mietern werden diskutiert. Angesichts des rasanten Wachstums von Wohntürmen im Vergleich zu Kurzzeitvermietungsplattformen steht das Wohnen in Hochhäusern derzeit im Mittelpunkt der Debatte.
Auf dem Seminar „ Aktive Bürgerschaft: Von der Reflexion zum Handeln im vertikalen Leben“, das in Santo Domingo stattfand und von Diario Libre in seiner Berichterstattung vom 29. November 2025 zitiert wurde, wurden einige dieser Themen angesprochen und die dringende Notwendigkeit einer Modernisierung des Gesetzes 5038-58 hervorgehoben. Die Fachleute des Sektors waren sich bei diesem Treffen einig, dass das Land eine umfassende Aktualisierung der Bestimmungen benötigt, warnten jedoch davor, dass die Lösung nicht in der Schaffung einer „Superinstitution“ liegen dürfe, die bestehende Funktionen dupliziere
In diesem Zusammenhang warnten Experten vor den Konflikten und Problemen, die das Werk auslösen könnte.
Der Architekt JoséAntonio Constanzo, Generalkoordinator der Fakultät für Architektur an der Pedro Henríquez Ureña Universität (UNPHU), nahm an der Veranstaltung teil, in der argumentiert wurde, dass das Wohnungseigentumsgesetz weiterhin auf fünfstöckige Gebäude beschränkt, aber dass dessen Ersetzung durch eine Organisation, die lediglich das wiederholt, was die Gemeinden, MIVHED, die Immobilienaufsichtsbehörde und Pro Consumidor bereits tun, anstatt eine Verbesserung zu erzielen, das Problem verschlimmern könnte.
Der Stadtplaner Víctor Féliz, Direktor der Plattform Global Municipality, die das Seminar organisierte, ist der Ansicht, dass der Kern des Problems in der Verwaltung: „Das Zusammenleben in Gebäuden lässt sich nicht durch die Zentralisierung der Macht in einer Aufsichtsbehörde lösen. Es lässt sich lösen, indem man die Kommunen stärkt und den Bewohnern klare Instrumente an die Hand gibt.“
In einem kürzlich geführten Interview mit El Inmobiliariowarnte der auf Immobilienrecht spezialisierte Anwalt Israel López vor den verfassungsrechtlichen Risiken, die sich aus einer Aufsichtsfunktion ergeben:
Die Regelung der internen Angelegenheiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch eine Verwaltungsbehörde ist eine heikle Angelegenheit. Private Eigentumsrechte können nur durch Gesetze, nicht aber durch Verwaltungsbeschlüsse eingeschränkt werden.
Was sie vorgeschlagen haben
Diario Libre berichtete, dass das Seminar mit mehreren wichtigen Vorschlägen zur Modernisierung des Lebens in Eigentumswohnungen abgeschlossen wurde. Der erste Vorschlag war die Notwendigkeit eines modernen, umfassenden und technisch strukturierten Wohnungseigentumsgesetzes, das die aktuellen Vorschriften aktualisiert, ohne eine übergeordnete Instanz mit doppelten Funktionen zu schaffen.
Im Gegenteil, sie waren sich einig, die Rolle der Gemeinderäte in Fragen des Zusammenlebens, des Lärms, der Haustiere und der lokalen Regulierung zu stärken, da das Gemeinschaftsleben im Wesentlichen eine kommunale Verantwortung sei.
Eine weitere Empfehlung war die Professionalisierung der Wohnungseigentumsverwaltung durch Zertifizierungen und branchenspezifische Standards, anstatt diese Funktionen in einer zentralen Hausverwaltung zu bündeln. Ebenso wurde die Einrichtung von Transparenzmechanismen in der Verwaltung vorgeschlagen, wobei die Autonomie der Eigentümerversammlungen stets gewahrt bleiben sollte. Zudem wurde eine verbesserte Koordination zwischen dem Ministerium für Wohnungsbau Wohnungswesen (MIVHED), der Immobilienaufsichtsbehörde und der Verbraucherschutzbehörde (Pro Consumidor) gefordert, um bestehende Lücken zu schließen. Dabei wurde darauf bestanden, dass keine zusätzlichen Behörden geschaffen werden sollten, deren Zuständigkeiten sich überschneiden.
Dies ergab die Strukturanalyse
Eine eingehende Prüfung des Gesetzentwurfs ermöglichte es El Inmobiliario fünf Hauptkonfliktbereiche zu identifizieren:
1. Eingriff in die kommunalen Befugnisse (Gesetz 176-07). Die Gemeinden würden einer zentralen Aufsichtsbehörde unterstellt, was der in der Verfassung garantierten kommunalen Autonomie widerspricht. Dies betrifft mehr als 20 Artikel zu Lärmschutz, öffentlicher Ordnung, Hygiene, Tierkontrolle, Genehmigungen, Inspektionen und Sanktionen.
2. Doppelung der Zuständigkeit im Immobilienrecht (Gesetz 108-05). Mindestens 12 Artikel greifen in Bereiche wie die Registrierung von Eigentumswohnungen, Zertifizierungen, die Legalisierung von Eigentumstiteln, die Legalisierung staatlicher Projekte und die Dokumentenvalidierung ein.
3. Überschneidungen mit MIVHED, CODIA und Pro Consumidor. Mehr als 15 Artikel führen zu Doppelungen bei technischen Inspektionen, Lizenzen, Baustandards, Vorverkäufen und der Haftung von Bauträgern.
4. Eingriff in die Autonomie der Gemeindevertretung. Mehr als zehn Artikel würden der Aufsichtsbehörde die Befugnis einräumen, Entscheidungen aufzuheben, Verordnungen zu bestätigen, verbindliche Modelle vorzuschreiben und in Wahlen und Sanktionen einzugreifen.
5. Unzureichende Regulierung von Kurzzeitvermietungen (Airbnb und ähnliche Anbieter). Der Gesetzentwurf zielt darauf ab, eine Tätigkeit zu regulieren, die in die Zuständigkeit des Tourismusministeriums, der Kommunen und der DGII (Generaldirektion für Steuern und Abgaben) fällt, und schafft so ein Parallelsystem, das den Tourismus- und Verwaltungsrahmen fragmentiert.
Diese umfassende Analyse zeigt, dass der von Abgeordnetem Tobías Crespo vorgelegte Gesetzentwurf einen außerordentlich hohen Anteil problematischer Artikel aufweist, fast 90 %, was mit den Einschätzungen von Experten für öffentliches Recht und Stadtplanung übereinstimmt, die auf die verfassungsrechtlichen und rechtlichen Probleme des Dokuments hingewiesen haben.
Es gibt auch Überschneidungen mit bestehenden Institutionen, Doppelungen von Befugnissen in Immobilien, Kommunalwesen, Tourismus und Techniksowie Aspekte, die möglicherweise Anpassungen erfordern, um die Übereinstimmung mit der Verfassung, dem Gesetz 108-05 über das Grundbuch, dem Gesetz 176-07 über die Gemeinden und den Befugnissen von Behörden wie MIVHED, Tourismus, DGII und Pro Consumidor zu gewährleisten.
Experten warnen davor, dass die Schaffung einer solchen Wohnungseigentumsverwaltung, wie sie derzeit vorgeschlagen wird, das vertikale Wohnen nicht modernisiert, sondern es vielmehr überreguliert, was zu Doppelungen und institutionellen Konflikten führt und zudem potenzielle Risiken der Verfassungswidrigkeit birgt.
