Liegt es im besten Interesse von Brenda, als US-Bürgerin zu kaufen?

Auf einem Flug nach New Jersey erhält Brenda von ihrem Anwaltscousin unerwartete Ratschläge, die sie braucht, um zu verstehen, was für sie im dominikanischen Republik und im US-amerikanischen Steuersystem am besten ist.

SANTO DOMINGO.–Brenda ging in die Banreservas-Filiale in der 181. Straße in Washington Heights, um sich nach den Voraussetzungen für einen Hypothekenkredit zu erkundigen und, während sie dort war, Schutz vor dem Regen zu suchen und der Kälte von 3 Grad Celsius am Vorabend des Dezembers zu trotzen.

Sie ging mit einigen Broschüren und einem wirren Kopf, denn obwohl man ihr alles erklärt hatte, hatte sie nicht viel verstanden. Sie würde ein anderes Mal wiederkommen, wenn sie mehr Zeit hätte. Also ging sie zu La Casa del Mofongo, kaufte sich etwas zu essen zum Mitnehmen und machte sich auf den Weg zur Bushaltestelle an der George-Washington-Brücke, um ihren Bus zu erreichen.

Als sie ankam, war gerade jemand gegangen, also musste sie ein paar Minuten warten. Jemand berührte ihre Schulter und hielt ihr von hinten die Augen zu. Sie hatte keine Angst; sie wusste, dass es jemand war, den sie kannte. Sie griff hinter ihren Rücken, und die Person sagte: „César, so lange ist es her!“ Es war ihr Cousin, ebenfalls Dominikaner, mit einem breiten Lächeln, seit fast zwanzig Jahren Anwalt in Queens. „Was hat es mit diesem Gesichtsausdruck auf sich, als ob jemand das Land regiert?“, sagte er.

Brenda legte ihr Notizbuch weg, holte ihre Handschuhe heraus und zog sie an, weil es dort oben kälter war. César machte ihr Komplimente und sagte Dinge wie: „Du siehst wunderschön aus“ und „Du alterst nicht“, und sie lächelte nur.

Es ist so schön, Sie zu sehen! Gott hat Sie mir geschickt. Ich komme gerade von der Bank und habe die Gelegenheit genutzt, mich nach dem Hauskauf in Santo Domingo zu erkundigen. Ich möchte dorthin, dort alt werden, in der Wärme. Dieses kalte Wetter langweilt mich.

„Aber Cousin, sag mir, wie ich dir helfen kann. Genau das tue ich doch. Heute war ich in den fünf Stadtbezirken unterwegs und habe Leute besucht, und jetzt gehe ich bei einem Mädchen, das ich kennengelernt habe, zu Abend essen. Sie wohnt in Hackensack.“.

-Du bist hoffnungslos- Ein süß-würziger Duft stieg ihm in die Nase und veranlasste einige zu fragen: "Und wer trägt diese Delikatesse bei sich?" 

– Und ist das eine Arepa, die du deiner Freundin mitbringst? – sagte Brenda lachend und begann, ihm die Geschichte von dem Haus zu erzählen, das sie in ihrer Heimat kaufen möchte.

Von New York nach New Jersey mit dem Flugzeug

Im Bus, der eher einem Schnellboot glich, holte Brenda ihr Notizbuch heraus, um ja nichts zu verpassen, griff nach ihrem Stift, um Césars Anweisungen aufzuschreiben, und erklärte alles, was sie recherchiert hatte. Sie bat den Fahrer, die Musik etwas leiser zu stellen, denn selbst neben ihrer Cousine konnten sie sich nicht verstehen.

-César, ich möchte in Santo Domingo meinen Ruhestand verbringen. Ich suche Häuser zwischen 8 und 10 Millionen RD$. Das entspricht ungefähr 133.000 bis 166.000 US$, richtig?

„Das stimmt“, bestätigte er. „Aber bevor wir uns auf die Haussuche begeben, müssen wir über Steuern sprechen, da Sie die doppelte Staatsbürgerschaft. Das könnte sich zu Ihren Gunsten auswirken … oder die Sache verkomplizieren, wenn Sie nicht wissen, wie Sie damit umgehen sollen.“

Brenda öffnete gleichzeitig Augen und Mund. Niemand hatte ihr je gesagt, dass die Dinge kompliziert werden könnten.

-Oh mein Gott, sag mir das nicht!

-Entspann dich, ich wollte dich nicht erschrecken, Frau. Hör gut zu.

Soll ich als Dominikaner oder als Ausländer kaufen?

Der Cousin begann alles zu erklären und bemühte sich, sich angesichts der Umstände so kurz und verständlich wie möglich auszudrücken, doch er tat es, als hielte er einen Vortrag in einem Klassenzimmer. Und Brenda machte sich Notizen.

Brenda, in der Dominikanischen Republik gibt es keinen Unterschied zwischen Käufern, die Dominikaner oder Ausländer sind. Das Immobilienregistergesetz von 2005 und die dazugehörigen Verordnungen legen fest, dass jeder Käufer, unabhängig von seiner Nationalität, die gleichen Eigentumsrechte hat. Sie können also beruhigt sein.

Sie notierte es schnell: „✔ Es gibt keine Diskriminierung aufgrund der Nationalität.“

„Aber“, fügte er hinzu und hob einen Finger, „ die Strategie ändert sich aufgrund Ihrer Steuern in den Vereinigten Staaten.“

Brenda beugte sich vor.

-Aber du verwirrst mich nur noch mehr, entspann dich nicht, das ist ernst.

-Keine Sorge, hören Sie sich das an: Laut dem dominikanischen Finanzministerium sieht Ihre Zukunft so aus:

1. Grunderwerbsteuer (ITBIS)

-Gemäß der Broschüre „Immobilienübertragung“ der DGII (Generaldirektion für Innere Steuern), aktualisiert im Jahr 2025, ist eine einmalige Gebühr in Höhe  von 3 % des Immobilienwerts , um die Immobilie auf Ihren Namen zu übertragen.

Brenda schrieb: ✔ 3 % Überweisungsgebühr. Einmalige Zahlung.

 2. Grundsteuer (IPI)

Anschließend erhebt der Staat jährlich die vom DGII regulierte Einkommensteuer (IPI). Die Freigrenze liegt laut der im Januar 2025 veröffentlichten Verordnung im Jahr 2025 bei 10.190.833 RD$ und funktioniert wie folgt:
✔ Wenn Sie eine natürliche Person sind (wie Sie):Sie zahlen jährlich nur 1 % auf den Betrag, der 10.190.833 RD$ übersteigt.

Brenda blickte auf: 

„Was ist, wenn ich etwas im Wert von 8 bis 10 Millionen RD$ kaufe?
“ „Wenn Sie für 10 Millionen RD$ kaufen, sind Sie immer noch steuerfrei, da Sie unter der Grenze liegen.
Und wenn es etwas mehr wäre – sagen wir 10.300.000 RD$ –, würden Sie nur 1 % auf109.167 RD$ zahlen … also etwa 1.091 RD$ pro Jahr. Sehr überschaubar.“

-Ah, nun beginne ich es zu verstehen!

Und nun lasst uns über das sprechen, was euch wirklich interessiert: die Vereinigten Staaten, und lasst uns Schritt für Schritt vorgehen:

1. Der IRS (US-amerikanischer Internal Revenue Service)

Sehen Sie, als US-Bürger müssen Sie Ihr Haus melden, egal ob es in der Dominikanischen Republik oder auf dem Mars steht . Das bedeutet nicht automatisch, dass Sie Steuern zahlen müssen, aber es tut es:

✔ Geben Sie es in Ihrer Steuererklärung an.
✔ Melden Sie die Mieteinnahmen, wenn Sie die Immobilie vermieten.
✔ Ziehen Sie anschließend die zulässigen Ausgaben (Zinsen, Instandhaltung, Abschreibung) ab.

„Hm!“, runzelte Brenda die Stirn. „Soll ich also als Dominikanerin oder als Amerikanerin kaufen? Das möchte ich von Ihnen wissen.“. 

Brenda wurde ungeduldig.

„In der Dominikanischen Republik spielt das keine Rolle“, sagte César, „ das ist dem Finanzamt egal. Wichtig ist nur, was man mit dem Eigentum macht.“

• Wenn Sie es nur zum Wohnen nutzen → zahlen Sie keine zusätzlichen Bundessteuern.
• Wenn Sie es vermieten → Sie zahlen Steuern auf ausländische Einkünfte, können aber Ausgaben absetzen.
• gelten die Regeln für Kapitalgewinne und Sie müssen den Verkauf melden.

Brenda notierte alles auf einem Blatt Papier mit dem Titel „Hacienda: USA gegen RD“ und fragte ihn dann, als wäre es nichts Besonderes:

Gibt es ein Abkommen, das mich vor doppelten Zahlungen schützen würde? Zum Beispiel ein Freihandelsabkommen oder so etwas…

César betonte: Nein. Zwischen der Dominikanischen Republik und den Vereinigten Staaten besteht kein Doppelbesteuerungsabkommen . Die US-Steuerbehörde (IRS) bietet jedoch eine Vergünstigung namens „Ausländische Steuergutschrift“ an:  ✔ Wenn Sie in der Dominikanischen Republik Steuern auf eine Immobilie zahlen, können Sie diese in Ihrer US-Steuererklärung anrechnen lassen.

–Deshalb frage ich Sie: Was ist das Beste für mich?

César stellte kategorisch fest: Die beste Option für Sie und jeden Dominikaner mit doppelter Staatsbürgerschaft (USA) ist:

✔ Kaufen Sie als dominikanischer Staatsbürger, da Sie keine zusätzlichen Unterlagen benötigen.
✔ Melden Sie den Kauf dem Finanzamt als US-Bürger an.
✔ Bewahren Sie Ihre Unterlagen für Steuerabzüge übersichtlich auf.
✔ Nutzen Sie das Haus als Hauptwohnsitz, um Einkommensteuer zu vermeiden.

Brenda atmete erleichtert auf, denn sie hatte endlich etwas verstanden.

César hatte noch etwa 7 Minuten, bevor er an der 7-Eleven-Tankstelle an der Ecke aussteigen musste, wo seine neue Freundin auf ihn wartete, und während er seine Jacke zuknöpfte und sich zum Aussteigen bereit machte, schloss er:

„Cousine, du solltest dir einen guten Immobilienmakler in Santo Domingo suchen, die aufstrebenden Gegenden erkunden, deine tatsächlichen Kosten berechnen und nicht vergessen, dass die Nebenkosten in der Dominikanischen Republik zwischen 3 % und 4 % liegen, hauptsächlich wegen der Mehrwertsteuer. Bewahre alle Belege sorgfältig auf“, fügte sie lächelnd hinzu, „denn das schützt dich vor dem Finanzamt (der US-amerikanischen Steuerbehörde, allerdings auf Bundesebene). Und Brenda, schreib dir das auf: Ich rufe dich später an, um die Zahlungsmethoden zu erklären. Das ist ernst, und die Steuerbehörde prüft mittlerweile sogar die Herkunft des Geldes.“

Brenda schloss zufrieden ihr Notizbuch. Sie hatte das Gefühl, nicht länger zu träumen; ohne es geplant zu haben, lag nun ein Planvor. Sie umarmte ihren Cousin und wünschte ihm viel Glück. Als er aus dem Auto stieg, musterte sie die Freundin, die vor dem Laden auf sie wartete, von oben bis unten. Sie winkte zum Abschied und schenkte ihnen ein breites Lächeln.

„Sie ist hübsch, ja! Ich habe vergessen zu fragen, woher sie kommt. Nun, ich rufe ihn später an, damit er mir die Zahlungsmethoden erklären kann.“.

Dann drückte sie das Notizbuch an ihre Brust und seufzte erleichtert und bewegt. Zum ersten Mal spürte Brenda, dass ihr Traum, sich in Santo Domingo zur Ruhe zu setzen, nun in greifbare Nähe rückte.

Brendas Checkliste

1) Vor dem Kauf:
✔ Überprüfen Sie den Eigentumsnachweis beim Grundbuchamt.
✔ Vergewissern Sie sich, dass der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer oder dessen gesetzlicher Vertreter ist.
✔ Budget: 8 bis 10 Millionen RD$ (≈ 133.000–166.000 US$).
✔ Berechnen Sie die 3%ige Grunderwerbsteuer (ITBIS).
✔ Fordern Sie eine Bescheinigung über bestehende Belastungen an.
✔ Prüfen Sie die Hausordnung (falls zutreffend).
sicher, dass für die Immobilie keine Grundsteuer (IPI) aussteht oder einbehalten wird.
✔ Prüfen Sie, ob die Katasterdaten der Immobilie bei der DGII (Generaldirektion für Innere Steuern) aktuell sind.

2) Bei Vertragsunterzeichnung:
  ✔ Geben Sie die Zahlungsmethode an: Banküberweisung, Verrechnungsscheck, Bankkreditbestätigung oder eine Kombination davon. (DGII-Pflicht ab 1. Mai 2025; fehlende Angaben können zur Ablehnung der Übertragung durch die DGII führen.)
✔ Stellen Sie sicher, dass Betrag und Zahlungsmethode mit den tatsächlichen Belegen übereinstimmen.
✔ Bewahren Sie Überweisungsbelege, Schecks und sonstige Quittungen auf.
✔ Unterzeichnen Sie einen notariell beglaubigten Vertrag mit korrekten und transparenten Beträgen (vermeiden Sie die Angabe eines niedrigeren Wertes als des tatsächlichen).
✔ Bitten Sie den Notar, eine vollständige Akte für die DGII vorzubereiten (Vertrag + Anlagen + Ausweiskopie + Belege).

3) Nach dem Kauf
✔ Reichen Sie den Vertrag und die Dokumentation bei der DGII ein, um die 3%ige Übertragungssteuer zu entrichten.
✔ Schließen Sie den Vorgang innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen 6 Monate ab, um Zuschläge zu vermeiden. ✔
Registrieren Sie die Immobilie bei der DGII für IPI-Zwecke.
✔ Stellen Sie sicher, dass die Immobilie den IPI-Freibetrag nicht überschreitet.
✔ Bewahren Sie eine Sammlung der Originaldokumente auf (auch wichtig für das IRS, falls Sie in den USA leben).

4) Pflichten in den USA
✔ Eigentumsrechte auf dem Bundesformular angeben.
✔ Falls Sie Einkünfte erzielen: Diese angeben und abzugsfähige Ausgaben geltend machen.
✔ Die Anrechnung ausländischer Steuern nutzen, falls Sie in der Dominikanischen Republik Steuern gezahlt haben.
✔ Alle Zahlungen und Verträge für eine spätere Überprüfung aufbewahren.

Kurzanleitung:

1. Halten Sie Ihre Dokumente bereit: Dominikanische Personalausweis oder Reisepass, wenn Sie als Ausländer kaufen (in Ihrem Fall ist es jedoch besser, als Dominikaner zu kaufen).
2. Berechnen Sie Ihre anfänglichen Kosten: Preis + 3 % ITBI + Rechtskosten (ca. 1 %).
3. Bitte prüfen Sie den Titel: erforderlich.
4. Unterzeichnen Sie zunächst einen Vorvertrag und anschließend den Kaufvertrag.
5. Melden Sie das Grundstück der DGII für IPI-Zwecke an.
6. Melden Sie die Immobilie dem Finanzamt.
7. Bewahren Sie Ihre Dokumente stets sicher auf.