Das Gesetz 30-26 gibt einerseits und nimmt andererseits. Es schafft die Grunderwerbsteuer ab, führt aber gleichzeitig eine Kapitalertragsteuer ein. Bisher wurde nicht analysiert, wie sich die Kostenstruktur einer typischen Immobilientransaktion unter den neuen Regelungen verändert
SANTO DOMINGO – Auf dem dominikanischen Immobilienmarkt ist ein Verkauf nicht nur eine Preisvereinbarung zwischen zwei Parteien. Es handelt sich auch um eine Steuerverhandlung, in der Käufer und Verkäufer die durch die Transaktion entstehenden Steuerkosten formell oder informell, explizit oder im Preis enthalten untereinander aufteilen.
Dieser Mechanismus hat sich durch das Gesetz 30-26, das die Zusammensetzung dieser Kosten geändert hat, nicht geändert, und der Sektor beginnt erst jetzt, sich damit auseinanderzusetzen.
Das Gesetz gibt mit der einen Hand und nimmt mit der anderen. Einerseits wird die Grunderwerbsteuer schrittweise abgeschafft: ab 2027 wird sie gesenkt und ab 2028 vollständig abgeschafft. Andererseits wird eine zehnprozentige Steuer auf Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen eingeführt.
Das Nettoergebnis dieses Austauschs ist nicht neutral, es ist nicht für alle Transaktionen gleich und es ist nicht symmetrisch für Käufer und Verkäufer.
Steuerliche Änderungen bei einer Immobilientransaktion
| Konzept | Aktuelle Situation | Änderung oder Vorschlag | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Käufer) | 3 % aktuell | Stufenweise Reduzierung bis 2027 und vollständige Beseitigung ab 2028 | Art. 59, Gesetz 30-26 |
| Kapitalgewinne (Verkäufer) | Einkommensteuersatz bis zu 25 % | Einmaliger Zinssatz von 10 % als einmalige und endgültige Zahlung | Art. 14, Gesetz 30-26 |
| Steuerbemessungsgrundlage von 10% | Definiert im Rahmen des traditionellen ISR-Systems | Nicht definiert; Regelung ausstehend | Art. 14, Gesetz 30-26 |
| Befreiung für reinvestierten Hauptwohnsitz | Es gibt Vorteile, die an eine Reinvestition geknüpft sind | Vollständige Steuerbefreiung bei 100%iger Reinvestition innerhalb von 6 Monaten; teilweise Steuerbefreiung bei unvollständiger Reinvestition | Gesetz 173-07 Art. 7 |
| Ausnahme für Personen über 65 Jahre | Ausnahme unter bestimmten Bedingungen | Vollständige Befreiung ohne Reinvestitionsbedingung | Steuergesetzbuch Art. 296 |
Quellen: Gesetz 30-26 Art. 14 und 59; Gesetz 173-07 Art. 7; Steuergesetzbuch Art. 296
Die Kostenübersicht vor dem Gesetz
Um den Kontrast aufzuzeigen, müssen wir von der Kostenübersicht ausgehen, die vor dem 18. Juni 2026 existierte.
Bei einer Transaktion auf dem Sekundärmarkt, vom Eigentümer zum Käufer, fielen im Wesentlichen drei Steuerkosten an:
- Die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3 % des Immobilienwerts, festgelegt in Artikel 7 des Gesetzes 173-07 über die Effizienz der Einziehung, ist vom Käufer zu entrichten.
- Die Grundsteuer beträgt 1% pro Jahr auf den Wert der Immobilie, der den in Gesetz 18-88 und seinen Änderungen festgelegten Freibetrag übersteigt, und ist vom verkaufenden Eigentümer bis zum Zeitpunkt des Verkaufs zu entrichten.
- Der durch den Verkauf erzielte Kapitalgewinn, der im allgemeinen Einkommensteuerregime in das Einkommen des Verkäufers einbezogen und nach Artikel 296 des Steuergesetzbuches nach der progressiven Skala für natürliche Personen mit bis zu 25 % besteuert wurde.
In der Praxis hatte der dominikanische Markt einen informellen Mechanismus entwickelt, um diese Belastung zu verringern: Der im Kaufvertrag angegebene Preis entsprach häufig nicht dem tatsächlichen Preis der Transaktion.
Die Zentralbank der Dominikanischen Republik selbst dokumentiert dieses Verhalten in ihrem Arbeitspapier „Konstruktion eines Wohnungspreisindex für die Dominikanische Republik“ von Johán Félix Rosa, in dem sie darauf hinweist, dass es auf dem lokalen Markt gängige Praxis sei, Transaktionen ohne Angabe relevanter Details oder fehlerhaft zu registrieren, um Steuern zu vermeiden oder die Gebühren für dieses Konzept zu reduzieren.
Dieses Verhalten verringerte die Steuerbasis künstlich, schuf aber gleichzeitig rechtliche Risiken für beide Parteien.
Die Kostenübersicht nach dem Gesetz
Gesetz 30-26 ordnet diese Übersicht grundlegend neu:
- Für den Käufer: Artikel 59 senkt schrittweise die einheitliche Steuer auf Immobilientransaktionen, die dem Hypothekenregistrierungs- und Erhaltungsgesetz unterliegen, nicht die 3%ige direkte Übertragung gemäß Gesetz 173-07, die so lange in Kraft bleibt, bis sie ausdrücklich aufgehoben oder geändert wird.
Diese Unterscheidung ist fachlich relevant und wurde weder im Gesetzestext noch in nachfolgenden offiziellen Mitteilungen erläutert. Der Sektor muss sich bei der DGII (Generaldirektion für Steuern und Abgaben) erkundigen, ob beide Steuern nebeneinander bestehen oder ob eine die andere bei einem Direktverkauf ersetzt.
- Für den Verkäufer: Der neue Artikel 296-1 des Steuergesetzbuches sieht eine einmalige und endgültige Steuer von 10 % auf Kapitalgewinne vor und ersetzt damit die Besteuerung nach der progressiven Skala der ISR.
Für einen Verkäufer, der nach dem vorherigen System Steuern zum Höchstsatz von 25 % gezahlt hätte, stellt die Senkung um 10 % eine erhebliche Reduzierung dar.
Für einen Verkäufer mit niedrigem Einkommen, der Steuern in den unteren Steuerklassen gezahlt hat, können die Auswirkungen neutral oder größer sein, je nachdem, wie die Vorschriften die Steuerbasis definieren.
Die Variable, die die Gleichung verändert
Die Analyse des Nettoeffekts kann nicht abgeschlossen werden, da das Gesetz die Bemessungsgrundlage der neuen Kapitalertragsteuer nicht definiert, den Kernpunkt des zweiten Teils dieser Reihe.
Festgestellt werden kann jedoch, dass der kombinierte Effekt auf die Gesamtkosten einer Transaktion von drei Variablen abhängt: dem Preis der Immobilie, der seit dem ursprünglichen Erwerb verstrichenen Zeit und der Art und Weise, wie die Vorschriften den steuerpflichtigen Gewinn definieren.
Um dies anhand eines Szenarios zu veranschaulichen, das auf dem aktuellen Rechtstext basiert, ohne die Unbekannte der Steuerbasis zu klären, betrachten wir eine Transaktion auf dem Sekundärmarkt für eine Immobilie im Wert von 200.000 US-Dollar (ungefähr 12.000.000 RD$ zum BCRD-Referenzwechselkurs vom Juni 2026).
Nach dem vorherigen System zahlte der Käufer 360.000 RD$ für die 3%ige Grunderwerbsteuer. Der Verkäufer zahlte bei einem Gewinn von 4.000.000 RD$, der mit 25 % Einkommensteuer besteuert wurde, 1.000.000 RD$. Die gesamten Steuerkosten der Transaktion beliefen sich auf 1.360.000 RD$, zuzüglich Notar- und Registrierungsgebühren.
Nach der Regelung des Gesetzes 30-26 im Jahr 2027: Der Käufer würde weiterhin die 3 % des Gesetzes 173-07 zahlen, sofern die DGII nichts anderes bestimmt, und der Verkäufer würde 10 % auf den Kapitalgewinn zahlen.
Wenn die Bemessungsgrundlage gleich bliebe, nämlich 4.000.000 RD$, würde die Steuer 400.000 RD$ betragen, eine Reduzierung um 600.000 RD$ im Vergleich zum vorherigen System.
Ab 2028, wenn die Hypothekensteuer abgeschafft wird, tritt die Entlastung für den Käufer in Kraft.
Dieses Szenario ist beispielhaft und vorläufig. Die tatsächlichen Auswirkungen hängen von der regulatorischen Definition der Steuerbemessungsgrundlage ab.
Wie sich dies auf den ausgehandelten Preis auswirkt
Auf dem dominikanischen Immobilienmarkt, wie auf den meisten Märkten der Region, sind die Abschlusskosten Verhandlungssache zwischen den Parteien. Durch eine Umverteilung dieser Kosten verschiebt sich das Preisgleichgewicht.
Das wahrscheinlichste Szenario kurzfristig ist, dass die Verkäufer ihren Mindestpreis nach unten anpassen werden, da sich die 10% effektiv als geringer erweisen als die vorherige Besteuerung, wodurch Spielraum für Verhandlungen entsteht.
Diese Anpassung könnte zu etwas günstigeren Schlusskursen am Sekundärmarkt führen. Dieser Effekt hängt jedoch von einer angemessenen Berechnung der 10%igen Steuerbemessungsgrundlage ab, was wiederum von den noch ausstehenden Regulierungen abhängt.
Die Zentralbank berichtete in ihren vorläufigen Ergebnissen für Januar bis Dezember 2025, dass die Kredite des Finanzsystems für den Erwerb von Wohneigentum in diesem Zeitraum um 13,2 % gestiegen seien und 461.356,5 Millionen RD$ erreicht hätten.
Diese Daten bestätigen die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnungsbaufinanzierungen. Ein Sekundärmarkt mit geringerer Steuerbelastung für Verkäufer könnte dazu beitragen, das Angebot an Immobilien freizusetzen, die derzeit von Eigentümern zurückgehalten werden, die einen Verkauf vermeiden wollen, um die bisherige Steuerbelastung nicht erneut auszulösen.
Was der Sektor vor der Schließung wissen muss
Solange keine entsprechenden Regelungen vorliegen, ist jede Analyse der Nettokosten einer Transaktion vorläufig. Es gibt jedoch Fragen, die Käufer, Verkäufer und Immobilienmakler jetzt stellen können und sollten.
- Der Verkäufer: Wie viel habe ich ursprünglich bezahlt, in welchem Jahr und mit welchen Unterlagen? Habe ich nachweisbare Verbesserungen vorgenommen? Ist die Immobilie mein Hauptwohnsitz, und werde ich den gesamten Kaufpreis innerhalb von sechs Monaten in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestieren? Bin ich über 65 Jahre alt?
- Käufer: Gilt für diese Transaktion zusätzlich zur Steuer nach Artikel 59 des Gesetzes 30-26 die 3%ige Grunderwerbsteuer gemäß Gesetz 173-07, oder ersetzt eine die andere? Verfügt die Immobilie über eine aktuelle Confotur-Klassifizierung? Kaufe ich vom ursprünglichen Bauträger (Erstverkauf) oder auf dem Sekundärmarkt?
- Beide: Wie sieht die vereinbarte Steuerstruktur aus? Wer trägt welche Kosten? Und ist das im Vertrag festgehalten?
Diese Fragen lassen sich heute noch nicht vollständig beantworten. Doch gerade das Stellen dieser Fragen entscheidet darüber, ob eine Transaktion planmäßig verläuft oder ob sechs Monate nach Abschluss unerwartete Steuernachzahlungen anfallen.
Konsultierte Quellen:
- Gesetz Nr. 30-26 über Maßnahmen zur Förderung des Wirtschaftswachstums, zur Vereinfachung der Besteuerung und zur Abmilderung der internationalen Krise, Art. 14 (neuer Art. 296-1 der Abgabenordnung) und 59, verkündet am 18. Juni 2026.
- Gesetz Nr. 173-07 zur Effizienz der Steuererhebung, Art. 7. Generaldirektion für Innere Steuern. dgii.gov.do
- Gesetz Nr. 18-88 über die Grundsteuer und seine Änderungen. Generaldirektion für Innere Steuern.
- Steuergesetzbuch der Dominikanischen Republik, Titel II, Art. 289 und 296. Generaldirektion für Innere Steuern.
- Zentralbank der Dominikanischen Republik. Vorläufige Ergebnisse der dominikanischen Wirtschaft Januar-Dezember 2025, Februar 2026. Wohnungsbaudarlehen: 461.356,5 Mio. RD$, jährliche Veränderung +13,2 %.
- Zentralbank der Dominikanischen Republik. „Erstellung eines Wohnungspreisindex für die Dominikanische Republik“. Johán Félix Rosa, Abteilung für Geldprogrammplanung und Wirtschaftsstudien. Arbeitspapier, August 2021.
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