Von Joan Feliz
Exklusiv für El Inmobiliario
Diese gängige Redewendung spiegelt ein weit verbreitetes Missverständnis über Eigentumsverhältnisse in Wohngebäuden wider. Viele Dominikaner glauben, der Kauf einer Wohnung gebe ihnen uneingeschränkte Freiheit, ihre Einheit nach Belieben zu verändern, zu vermieten oder zu nutzen. Dies steht jedoch im direkten Widerspruch zur rechtlichen Realität von Wohnungseigentumsgemeinschaften, in denen jede private Einheit an eine gemeinsame Hausordnung gebunden ist, die ihre Nutzung definiert und einschränkt.
Privateigentum, aber reguliert
In der Dominikanischen Republik werden laut Angaben des dominikanischen Verbandes der Wohnungsbauunternehmen und -entwickler (ACOPROVI) über 65 % der neu errichteten Wohngebäude im Großraum Santo Domingo als Eigentumswohnungen gebaut. Dieses Eigentumsmodell, geregelt durch Gesetz 5038 von 1958 und Verordnung 93800, erkennt zwar das ausschließliche Eigentum an jeder Wohneinheit an, legt aber gleichzeitig Rechte und Pflichten fest, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen.
Dazu gehören die Verpflichtung, die bestimmungsgemäße Nutzung der Immobilie, bauliche Beschränkungen, Regeln des Zusammenlebens und von der Eigentümergemeinschaft genehmigte Vereinbarungen zu respektieren. So darf eine Wohnung beispielsweise nicht ohne entsprechende Genehmigung in ein Büro, eine Klinik, einen Friseursalon oder eine Touristenunterkunft umgewandelt werden, wie es bei Plattformen wie Airbnb immer häufiger vorkommt.
Die internen Bestimmungen: die Satzung des Gebäudes
Jede Eigentumswohnanlage verfügt über eine interne Hausordnung, die als rechtsverbindlicher Rahmen für alle Eigentümer dient. Dieses Dokument legt unter anderem Folgendes fest:
Die zulässige Nutzung jeder Einheit.
Die Regeln des Zusammenlebens.
Die Verwaltung der Gemeinschaftsräume.
Strafen bei Nichteinhaltung.
Die Regeln für Renovierungen oder Vermietungen.
Laut einer Studie des INTEC Urban Observatory sind 42 % der Konflikte in Wohnanlagen auf Unkenntnis oder Nichteinhaltung dieser Regeln zurückzuführen. Die häufigsten Probleme sind die unsachgemäße Nutzung des Eigentums, Versäumnisse bei der Instandhaltung und ungenehmigte Umbauten.
Der Verwaltungsrat der Eigentümergemeinschaft: mehr Macht, als Sie denken
Der Verwaltungsrat der Wohnungseigentümergemeinschaft, im Volksmund auch „Nachbarschaftsvereinigung“ genannt, ist keine rein repräsentative Einrichtung. Er ist das Verwaltungsorgan, das alle Eigentümer rechtlich vertritt, finanzielle Entscheidungen trifft, Dienstleistungen in Auftrag gibt und laut Gesetz folgende Befugnisse hat:
Die Instandhaltungsgebühr wird durch Mehrheitsbeschluss erhöht.
Verhängen Sie Strafen gegen Eigentümer, die gegen die Regeln verstoßen.
Um strukturelle oder nutzungsbezogene Änderungen zu genehmigen oder abzulehnen.
Bei schwerwiegenden Verstößen gegen die Vorschriften sind rechtliche Schritte einzuleiten.
Allerdings verfügen laut dem Ministerium für Wohnungsbau und Gebäude (MIVED) nur 38 % der Eigentumswohnanlagen in städtischen Gebieten über einen formell registrierten und operierenden Verwaltungsrat, wodurch viele Gemeinschaften in einer Art Niemandsland ohne jegliche Verwaltung zurückbleiben.
Finanzielle Verpflichtungen: die Achillesferse
Die Instandhaltungskosten sind obligatorisch. Sie werden anhand des Miteigentumskoeffizienten (dem prozentualen Eigentumsanteil jeder Wohneinheit im Gebäude) berechnet und müssen Ausgaben wie die folgenden abdecken:
Gemeinsamer Strom- und Wasseranschluss.
Sauberkeit und Sicherheit.
Gebäudeversicherung.
Wartung von Aufzügen, Pumpen, Kraftwerken usw.
Laut Angaben des Nationalen Rates für Wohnungseigentumsverwaltung (CONACO) sind 47 % der Eigentumswohnungen im Nationaldistrikt mit ihren Instandhaltungskosten deutlich im Rückstand. Dies führt zu einem Verfall der Anlagen, fehlenden grundlegenden Dienstleistungen und Konflikten zwischen Nachbarn. In einigen Fällen hat der Zahlungsrückstand sogar die Unterbrechung von Dienstleistungen wie Müllabfuhr und Sicherheitsdienst zur Folge.
Anhaltende Nichtzahlung kann zur Beschlagnahme des Eigentums führen und sich negativ auf die Kreditwürdigkeit des Eigentümers auswirken.
Umbau und Modernisierung: Nicht alles ist erlaubt
Viele Eigentümer verhalten sich, als ob ihre Wohnung eine ganz andere Welt wäre. Sie installieren freistehende Klimaanlagen, ändern die Farbe der Fenster, reißen Wände ein oder montieren Antennen, ohne jemanden zu konsultieren. Jede bauliche Veränderung, die die Fassade, die Struktur oder die Gemeinschaftsanlagen (Gas, Strom, Wasser) betrifft, bedarf jedoch der Genehmigung der Eigentümergemeinschaft und in manchen Fällen sogar der Meldung an das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (MIVED).
Eine Studie der Dominikanischen Baukammer ergab, dass bei 28 % der Wohneinheiten in Gebäuden, die älter als 10 Jahre sind, Eingriffe ohne formelle Genehmigung vorgenommen wurden, was in einigen Fällen die strukturelle Sicherheit beeinträchtigte.
Airbnb in einer Wohnanlage? Risiko und Konfliktpotenzial
Der Aufstieg von Plattformen wie Airbnb hat neue Spannungen hervorgerufen. Zwar gibt es keine spezifischen Gesetze, die Kurzzeitvermietungen verbieten, doch die meisten Hausordnungen von Wohnanlagen untersagen diese ausdrücklich. Die Gründe dafür liegen auf der Hand:
Häufiges Kommen und Gehen von Fremden.
Schwierigkeiten bei der Anwendung der Koexistenzregeln.
Erhöhte Sicherheitsrisiken.
Abwertung des Projekts für ständige Bewohner.
Ein Bericht des Tourismusverbandes von Santo Domingo warnt davor, dass 19 % der Wohnungen in der Kolonialzone und in Naco ohne Genehmigung der Verwaltung vorübergehend genutzt werden. Dies hat im vergangenen Jahr in mindestens 35 Gebäuden zu Rechtsstreitigkeiten geführt.
Fazit: Das Leben in einer Gemeinschaft bringt Grenzen mit sich
Der Kauf einer Wohnung verleiht keine absolute Souveränität. Es handelt sich um eine Investition in ein kollektives System, das ein Gleichgewicht zwischen individuellen Rechten und gemeinschaftlichem Zusammenleben anstrebt.
In einem Land, in dem in den nächsten fünf Jahren mehr als 70 % der neuen Wohnungen in städtischen Gebieten Teil irgendeiner Form von Wohnungseigentum sein werden, ist eine stärkere staatsbürgerliche, rechtliche und organisatorische Bildung dringend erforderlich, um Konflikte, Verfall und Chaos im Zusammenleben zu vermeiden.
Die Einhaltung der internen Bestimmungen, die Zahlung der Beiträge, die Teilnahme an Versammlungen und das Verständnis, dass das Leben in einer Gemeinschaft Rechte, aber auch Pflichten mit sich bringt, sind der einzige Weg, eine nachhaltige und zivilisierte vertikale Entwicklung zu erreichen.
