Der ursprüngliche Vertrag im Immobilienverkauf: Rechtssicherheit wird ignoriert

Von Reyna Echenique

Exklusiv für El Inmobiliario

Auf dem dominikanischen Immobilienmarkt gibt es eine Praxis, die Beachtung verdient: Manche Bauträger versäumen es, dem Käufer das Original des Kaufvertrags umgehend auszuhändigen. Auch wenn dies wie eine einfache administrative Angelegenheit erscheint, hat es erhebliche Auswirkungen auf die Rechtssicherheit beider Parteien. In diesem Artikel analysieren wir, warum dieses Dokument für den Schutz der Interessen des Käufers unerlässlich ist und wie seine korrekte Handhabung Transparenz und Vertrauen im gesamten Immobilientransaktionsprozess stärkt.

Der Rechtswert des ursprünglichen Vertrags

Der Immobilienkaufvertrag ist das zentrale Dokument, das die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien bei einer der bedeutendsten finanziellen Transaktionen im Leben eines Menschen festlegt. Das dominikanische Zivilgesetzbuch sieht eindeutig vor, dass bei zweiseitigen Verträgen beide Parteien das Recht haben, ein Originalexemplar des Dokuments zu behalten, das ihre Rechtsbeziehung formalisiert.

Das Original dieses Dokuments, ordnungsgemäß von einem Notar beglaubigt, besitzt aus zwei wesentlichen Gründen eine wesentlich höhere Rechtskraft als jede Kopie:

1. Erstes bestimmtes Datum: Die notarielle Beglaubigung verleiht dem Dokument gewissermaßen das erste bestimmte Datum, ein grundlegendes Element im Falle von Streitigkeiten über Fristen oder nachträgliche Änderungen.
2. Beglaubigung der Unterschriften: Der Notar bestätigt die Echtheit der Unterschriften und beseitigt damit jegliche Zweifel an der Identität der Unterzeichner oder deren Zustimmung.

Die aktuellen Probleme

Trotz der Eindeutigkeit dieser gesetzlichen Bestimmungen ist es auf dem dominikanischen Immobilienmarkt weiterhin üblich, dass einige Bauträger das dem Käufer zustehende Original des Vertrags unrechtmäßig zurückhalten und stattdessen Folgendes aushändigen:

• Einfache Fotokopien des Dokuments
• Unzertifizierte digitale Versionen
• Originale ohne notarielle Beglaubigung
• Oder, im schlimmsten Fall, gar keine Kopien

Diese Vorgehensweise entspricht nicht den legitimen betrieblichen Erfordernissen des Entwicklers (der sein eigenes Originalexemplar behält), sondern stellt vielmehr eine administrative Unregelmäßigkeit dar, die die Rechtssicherheit der gesamten Transaktion beeinträchtigt und den Käufer einer unnötigen rechtlichen Anfälligkeit aussetzt.

Praktische Konsequenzen für den Käufer

Das Fehlen des originalen, ordnungsgemäß beglaubigten Vertrags birgt vielfältige Risiken für den Käufer:

1. Beweisschwierigkeiten: Im Falle einer Streitigkeit steht der Käufer vor dem Problem, die genauen vereinbarten Bedingungen nachzuweisen, insbesondere wenn es Abweichungen von der Version des Entwicklers gibt.
2. Hindernisse bei der Übertragung: Der endgültige Übertragungsprozess erfordert die Vorlage des Originalvertrags, was dazu führen kann, dass der Käufer auch Monate nach der Übergabe noch vom Bauträger abhängig ist, obwohl dem Bauträger eine Frist von 5 Monaten zur Zahlung der Übertragungssteuer zur Verfügung steht.
3. Anfälligkeit für Änderungen: Ohne ein Originalexemplar ist es schwieriger, Änderungen oder einseitige Modifikationen der Vertragsbedingungen zu erkennen.
4. Erbfolgeprobleme: Im Falle des Todes des Käufers erschwert das Fehlen des Originalvertrags die Abwicklung für seine Erben erheblich.

Der ideale und korrekte notarielle Prozess

Das korrekte Vorgehen zur Formalisierung von Immobilienverträgen sollte folgende grundlegende Schritte umfassen:

1. Anfertigung mehrerer Exemplare: Erstellen Sie mindestens zwei identische Exemplare des Vertrags (eines für jede Vertragspartei).
2. Gleichzeitige Unterzeichnung: Beide Parteien müssen alle Ausfertigungen gleichzeitig und in Anwesenheit des Notars unterzeichnen.
3. Notarielle Beglaubigung: Der Notar muss die Unterschriften auf allen Kopien beglaubigen, ihre Echtheit bestätigen und ein bestimmtes Datum angeben.
4. Sofortige Zustellung: Jede Partei muss ihr legalisiertes Originalexemplar unverzüglich nach Abschluss des Verfahrens erhalten.

Dieses Verfahren gewährleistet die dokumentarische Fairness zwischen den Parteien und schafft die Grundlage für eine transparente und rechtlich einwandfreie Vertragsbeziehung.

Ihre Rechte schützen: Ein praktischer Leitfaden

Für Käufer:

1. Fordern Sie die sofortige Lieferung an: Zögern Sie nicht, Ihr Exemplar anzufordern. Dies können Sie über Ihren Immobilienmakler, Ihren Vertreter oder den Käufer selbst tun.
2. Ungeeignete Ersatzdokumente ablehnen: Fotokopien oder nicht zertifizierte digitale Versionen dürfen nicht als Ersatz für das Original akzeptiert werden.
3. Fügen Sie eine spezifische Klausel hinzu: Nehmen Sie in den Vertrag selbst eine Klausel auf, die ausdrücklich die Verpflichtung zur sofortigen Übergabe des legalisierten Originalexemplars an den Käufer festlegt.
4. Überprüfen Sie die vollständige Legalisierung: Stellen Sie sicher, dass die erhaltene Kopie die vollständige notarielle Beglaubigung enthält und nicht nur Teilsiegel oder Unterschriften.
5. Dokumentieren Sie jegliche Unregelmäßigkeiten: Sollten Sie aufgrund außergewöhnlicher Umstände Ihr Originalexemplar nicht sofort erhalten, dokumentieren Sie diesen Sachverhalt formell und legen Sie eine maximale Lieferzeit fest.
6. Versandkosten vorbehalten: Wenn Sie als Käufer außerhalb der Dominikanischen Republik wohnen, berücksichtigen Sie bitte die Versandkosten für Ihr Originalexemplar in Ihr Land bei Ihrem Kauf.

Für Entwickler:

1. Klare notarielle Protokolle einführen: Standardisierte Verfahren implementieren, die die sofortige Zustellung des Originalexemplars an jeden Käufer gewährleisten.
2. Schulung des Vertriebspersonals: Stellen Sie sicher, dass das Team die rechtliche Bedeutung dieser Dokumente versteht und keine Bedingungen anbietet, die gegen diese grundlegenden Verpflichtungen verstoßen.
3. Ergänzende Digitalisierung: Implementieren Sie digitale Backup-Systeme, die die ursprüngliche physische Dokumentation ergänzen (niemals ersetzen).
4. Einhaltung der Prüfrichtlinien: Regelmäßig überprüfen, ob alle Käufer ihre Originalexemplare erhalten haben, und etwaige festgestellte Auslassungen korrigieren.
5. Professionalisierung des Dokumentenmanagements: Einrichtung geeigneter Verwahrungssysteme für die dem Entwickler gehörenden Kopien, wodurch die falsche Rechtfertigung des „betrieblichen Bedarfs“ für die Aufbewahrung der Kopien des Käufers entfällt.
6. Versandkosten: Wenn der Käufer seinen Wohnsitz außerhalb der Dominikanischen Republik hat, kommen zu den Anwaltskosten noch die Kosten für den Versand des Originals hinzu.

Weitere Überlegungen zur Dokumentenerhaltung

Die ordnungsgemäße Aufbewahrung des Originalvertrags geht über die bloße Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen hinaus und stellt eine wesentliche Selbstschutzmaßnahme für den Käufer dar:

1. Sichere Aufbewahrung: Bewahren Sie das Dokument an einem Ort auf, der vor Feuchtigkeit, direkter Sonneneinstrahlung und anderen Faktoren geschützt ist, die es beschädigen könnten.
2. Sicherungskopien: Erstellen Sie zusätzliche, zertifizierte Kopien, die für Routineaufgaben verwendet werden können, und bewahren Sie das Original für kritische Situationen auf.
3. Persönliche Digitalisierung: Erstellen Sie hochwertige digitale Sicherungskopien, auch wenn diese niemals den rechtlichen Wert des Originals ersetzen können.
4. Information für Familienmitglieder: Stellen Sie sicher, dass vertrauenswürdige Personen den Aufbewahrungsort dieser Dokumente für den Notfall kennen.
5. Dokumentenaktualisierung: Fügen Sie alle Nachträge, Änderungen oder nachfolgende ergänzende Dokumentationen geordnet in dieselbe Datei ein.

Der Besitz des Originalexemplars des notariell beglaubigten Immobilienkaufvertrags ist kein Privileg, sondern ein grundlegendes Recht des Käufers, das für seine Rechtssicherheit unerlässlich ist.

Käufer müssen eine entschiedene, aber konstruktive Haltung einnehmen und von Beginn an auf die strikte Einhaltung dieser grundlegenden Verpflichtung bestehen. Professionelle Bauträger ihrerseits müssen erkennen, dass die unverzügliche Übergabe dieser Dokumente nicht nur unumgängliche rechtliche Verpflichtungen erfüllt, sondern auch stärkere und verlässlichere Geschäftsbeziehungen schafft. Wir loben die Bauträger, die diese bewährten Verfahren bereits anwenden.

Die Reife des dominikanischen Immobilienmarktes erfordert die Überwindung veralteter Verwaltungspraktiken, denen es an rechtlicher und betrieblicher Rechtfertigung mangelt, und den Übergang zu professionellen Standards, bei denen eine angemessene Dokumentation die Grundlage jeder verantwortungsvollen Transaktion bildet.

Dieser Artikel ist Teil der Reihe „Gute Immobilienpraktiken in der Dominikanischen Republik“.

DieAutorin ist Immobilienanwältin, Immobilienunternehmerin, CEO der Echenique Group, Sekretärin des Verwaltungsrats von AEI 2024-2026, eine von John Maxwell zertifizierte Rednerin und ausgebildet von der Immobilienmaklerin Tania Báez, die sich auf den dominikanischen und internationalen Immobiliensektor spezialisiert hat.