Von Joan Féliz
Exklusiv für El Inmobiliario
In vielen Metropolen der Welt hat die unkontrollierte Zersiedelung eine deutliche, aber oft unbemerkte Folge: die Abwanderung von Familien aus den Stadtzentren in die Vororte. So auch in New York City, wo das Leben in Manhattan – neben den hohen Kosten – einen täglichen Kampf gegen Verkehr, Platzmangel und urbanen Stress bedeutet. Als Reaktion darauf haben sich Tausende entschieden, sich auf Long Island, in Queens, Brooklyn oder sogar in New Jersey niederzulassen und täglich zur Arbeit in die Stadt zu pendeln.
Ähnliches geschieht in Mexiko-Stadt, wo Menschen, die mehr Platz, Sicherheit und Ruhe suchen, in Stadtteile wie Cuautitlán, Texcoco und Ecatepec gezogen sind. In Lima haben Bezirke wie La Molina und Pachacámac diejenigen aufgenommen, die das Verkehrschaos und die Bevölkerungsdichte der zentraleren Gebiete nicht mehr ertragen können. Diese Phänomene weisen ein gemeinsames Muster auf: Städte, die ohne effektive Planung gewachsen sind, in denen die rasante vertikale Entwicklung nicht mit einem proportionalen Ausbau der Infrastruktur oder der Dienstleistungen einherging.
Santo Domingo bildet da keine Ausnahme
In den letzten Jahren hat unsere Hauptstadt eine massive Vertikalisierung erlebt, die ihre Skyline und Stadtdynamik grundlegend verändert hat. Was mit vereinzelten Luxusprojekten begann, ist zu einer wahren Flut von Hochhäusern geworden, die traditionelle Viertel wie Piantini, Evaristo Morales, La Esperilla, Bella Vista und Serrallés umgestalten. Wo früher eine Familie in einem einstöckigen Haus lebte, wohnen heute 40 oder 50 Familien in einem 10- bis 20-stöckigen Turm. Jede Familie besitzt mindestens ein Auto.
Moderne oder verkappte Unordnung?
Auf den ersten Blick mag es wie ein Zeichen von Entwicklung wirken: mehr Wohnraum, mehr Investitionen, mehr Dynamik. Doch bei genauerem Hinsehen wird deutlich, dass Santo Domingos vertikales Wachstum losgelöst von einer umfassenden Stadtplanung erfolgt. Und das hat Konsequenzen.
Der Verkehr ist beispielsweise eine der sichtbarsten und gravierendsten Folgen. Die Überbelegung von Straßen, die für eine geringere Bebauungsdichte ausgelegt sind, hat Hauptverkehrsstraßen verstopft, Staus verschärft und die Lebensqualität aller, einschließlich der Bewohner dieser neuen Hochhäuser, negativ beeinflusst. Viele Projekte werden mit nur 1,2 Parkplätzen pro Wohneinheit realisiert, und das in Gegenden, in denen jede Familie zwei oder mehr Fahrzeuge besitzt. Die Straßen, denen es ohnehin schon an funktionstüchtigen Gehwegen mangelt, werden so zu provisorischen Parkplätzen.
Der Bezirk leert sich… und wird gleichzeitig dichter besiedelt
Ironischerweise führt der Bau weiterer Hochhäuser dazu, dass immer mehr Familien der Mittel- und oberen Mittelschicht den Nationaldistrikt verlassen, um ein ruhigeres, sichereres und weniger verkehrsreiches Leben zu führen. Sie ziehen in Gegenden wie Santo Domingo Este, Santo Domingo Norte, Los Alcarrizos, Pedro Brand oder La Guáyiga und sogar nach Punta Cana oder Jarabacoa. Die Hauptstadt bleibt paradoxerweise mit den Autos zurück … und ohne ihre ständigen Einwohner.
Dieses Phänomen hat tiefgreifende städtebauliche und soziale Folgen. Es wird viel gebaut, aber nicht unbedingt dauerhaft bewohnt. Viele dieser Wohnungen landen in Kurzzeitvermietungen mit hoher Fluktuation, wodurch weder nachhaltige Gemeinschaften noch ein echtes städtisches Gefüge entstehen.
Die Illusion von Luxus versus die Wohnungsnot
Laut Zentralbank macht das Baugewerbe rund 10 % des BIP der Dominikanischen Republik aus – ein Wert, der die Bedeutung des Sektors für die Wirtschaft verdeutlicht. Dieses Wachstum reichte jedoch nicht aus, um den Wohnungsmangel von über 900.000 Einheiten zu beheben. Davon entfallen laut dem Nationalen Statistikamt (ONE) und dem Ministerium für Wohnen, Lebensraum und Gebäude (MIVHED) mehr als 600.000 auf qualitative und rund 300.000 auf quantitative Defizite.
Viele der neuen Hochhäuser richten sich an ein Premiumsegment mit Preisen zwischen 150.000 und 350.000 US-Dollar oder mehr. Und der Durchschnittsdominikaner? Er geht leer aus. Der Bauboom geht nicht auf das grundlegendste Bedürfnis ein: den Zugang zu angemessenem Wohnraum für die Mehrheit.
Überlastete Infrastruktur, zusammengebrochene Dienste
Das Public Policy Observatory der UASD hat davor gewarnt, dass Stadtteile wie Naco, La Julia und Mirador Norte bereits überlastete Sanitär- und Stromnetze aufweisen, während das Bevölkerungswachstum ohne die Unterstützung durch öffentliche Räume, Grünflächen, Regenwasserableitung oder nahegelegene Schulen eine unangenehme und ausgrenzende Stadt hervorbringt.
Die Zahl der Baugenehmigungen ist Jahr für Jahr gestiegen. Allein im Jahr 2023 genehmigte das MIVHED über 1.700 Baugenehmigungen, viele davon für Mehrfamilienhausprojekte. Doch diese rasante Entwicklung ging nicht mit einer Aktualisierung der Flächennutzungspläne oder einer Neugestaltung des Straßennetzes einher, um dieses Wachstum wirtschaftlich zu gestalten. Die Folge: eine Stadt im Chaos.
Und welche Rolle spielen die Behörden?
Das Rathaus des Nationalbezirks und andere städtische Behörden sind mit dem rasanten Entwicklungstempo überfordert. Dem Stadtplanungsamt fehlt ein aktueller Flächennutzungsplan, und viele Entscheidungen scheinen eher kurzfristigen Interessen als einer Vision für eine nachhaltige Stadt zu folgen.
Der Mangel an Koordination zwischen Institutionen wie INTRANT, dem Tiefbauamt, CAASD und den Stadträten hat dazu geführt, dass die Hochhäuser ohne Gehwege, ohne Zugang, ohne Entwässerung und ohne Planung gewachsen sind.
Eine Stadt zum Anschauen, nicht zum Wohnen
Die Skyline von Santo Domingo wird immer beeindruckender. Die Türme, viele von ihnen von makelloser Architektur, ziehen die Aufmerksamkeit lokaler und ausländischer Investoren auf sich. Doch eine Stadt wird nicht allein an ihrer Höhe gemessen, sondern an der Lebensqualität, die sie ihren Bürgern bietet.
Heute bietet sich uns die Chance, unseren Kurs zu korrigieren, bevor es zu spät ist. Wir brauchen moderne Stadtplanungspolitiken, die Beteiligung von Stadtplanern an Genehmigungsverfahren, Anreize für eine ausgewogene Entwicklung und einen stärker menschenzentrierten Ansatz beim Städtebau.
Fazit: Das Problem ist nicht der Turm, sondern die Improvisation
Der Bau von Gebäuden in die Höhe ist kein Fehler. Tatsächlich wurde er in vielen Städten sehr erfolgreich praktiziert. Dieser Erfolg beruht jedoch auf bewusster Planung, mit entsprechender Infrastruktur, effizienter Mobilität, angemessenen Dienstleistungen und einer langfristigen Vision.
In Santo Domingo haben wir noch Zeit. Vertikale Entwicklung kann ein Verbündeter der Stadtentwicklung sein… aber nur, wenn sie verantwortungsvoll, datenbasiert, mit technischer Expertise und einer gemeinsamen Vision für die Zukunft der Stadt umgesetzt wird.
