Aunque el mercado inmobiliario dominicano suele mirar los permisos de construcción, las ventas, los precios, las tasas de interés o el inventario disponible para intentar anticipar hacia dónde se moverá la demanda de vivienda, existe una variable que cambia más lentamente y que, precisamente por eso, puede ser más determinante: la estructura de la población
SANTO DOMINGO. – Las nuevas Estimaciones y Proyecciones Nacionales de Población 1950-2100 de la Oficina Nacional de Estadística (ONE) muestran que República Dominicana no solo seguirá aumentando su población durante las próximas décadas, sino que muestra que el país experimentará una transformación profunda en su composición por edades, fecundidad y esperanza de vida.
Para el sector inmobiliario, la conclusión no es que simplemente habrá «más personas» que necesitarán vivienda, el dato más relevante es que las necesidades habitacionales de la población dominicana también están cambiando.
De acuerdo con las nuevas proyecciones de la ONE, la República Dominicana tiene una población estimada de 11,087,418 habitantes en 2026 y continuará creciendo durante las próximas décadas, aunque cada vez más lentamente, hasta alcanzar su máximo proyectado de 13,476,248 habitantes el 1 de enero de 2073.
A partir de entonces comenzaría una reducción gradual de la población.
La ONE proyecta que al inicio de 2074 el país tendría 13,474,575 habitantes. Para 2080 la población rondaría los 13.42 millones; para 2090, los 13.18 millones, y hacia 2100 se situaría alrededor de 12.77 millones.
El dato tiene una lectura directa para el sector: la expansión demográfica no desaparece, pero deja de ser una historia de crecimiento indefinido, lo cual obliga a pensar el desarrollo inmobiliario con horizontes más largos.
Un proyecto diseñado hoy puede permanecer en el mercado durante décadas, mientras que la población que lo ocupará en 2040, 2050 o 2060 tendrá una estructura diferente a la actual.
La transformación más significativa: la edad de la población
Según la ONE, la edad media de los dominicanos pasó de 21.6 años en 1950 a 32.65 años aproximadamente en 2026, y continuará aumentando durante las próximas décadas.
La institución proyecta que en 2044 habrá, por primera vez, más personas de 60 años o más que menores de 15 años. Para 2050, la relación alcanzaría unos 123 adultos mayores por cada 100 menores de 15 años y seguiría aumentando durante la segunda mitad del siglo.
Esta transformación importa para la vivienda porque una población más envejecida no demanda exactamente el mismo producto inmobiliario que una población predominantemente joven.
La accesibilidad, la cercanía a servicios de salud, la movilidad, la seguridad, el mantenimiento de las edificaciones y la posibilidad de vivir con menor dependencia del automóvil adquieren mayor importancia.
No significa que la vivienda para familias jóvenes vaya a desaparecer. Significa que el mercado tendrá que atender simultáneamente generaciones con necesidades distintas.
Otro de los cambios identificados por la ONE está en la fecundidad. La tasa global de fecundidad pasó de 7.57 hijos por mujer en 1950 a 1.97 en 2026, por debajo del nivel de reemplazo y la proyección sitúa este indicador en alrededor de 1.70 hijos por mujer en 2050.
Esta tendencia tiene una consecuencia potencialmente importante para el mercado habitacional: el crecimiento futuro de la demanda no puede analizarse solo multiplicando población por viviendas, importa también cuántas personas compondrán cada hogar.
Los datos del X Censo Nacional de Población y Vivienda 2022 ya muestran una reducción del tamaño promedio de los hogares dominicanos. La ONE contabilizó 3,726,936 hogares y estimó una reducción del tamaño promedio desde 3.8 personas en 2005 hasta 2.9 en 2022.
Esto plantea una paradoja interesante para el sector inmobiliario: una población que crece más lentamente puede seguir generando una demanda considerable de viviendas si continúa disminuyendo el número de personas que viven en cada hogar.
En otras palabras, no basta con preguntar cuántos dominicanos habrá. También habrá que preguntar cuántos hogares formarán esos dominicanos.
La diferencia entre ciudad y campo
La radiografía actual del parque habitacional también ayuda a entender hacia dónde puede evolucionar el mercado.
Según el Fascículo I sobre las características estructurales de la vivienda del X Censo 2022, en el país existen 3,694,060 viviendas particulares ocupadas, mientras que las casas independientes representan el 66.1% del total, y los apartamentos alcanzan el 18.4%, con 681,247 unidades.
Pero la diferencia territorial es significativa: en las zonas urbanas los apartamentos representan 23.2% de las viviendas particulares ocupadas, mientras que en las zonas rurales su participación es de apenas 5.9%.
La combinación de urbanización, hogares más pequeños y cambios en la estructura por edades puede favorecer, en determinados mercados, una mayor diversidad de productos: apartamentos, viviendas de menor tamaño, unidades accesibles para adultos mayores, proyectos de uso mixto y desarrollos próximos a servicios.
La geografía será la próxima pieza del rompecabezas y aquí está uno de los puntos que conviene seguir de cerca.
Las proyecciones presentadas por la ONE son nacionales y permiten identificar la dirección del cambio demográfico, pero todavía no responden por sí solas dónde se concentrará territorialmente la futura presión sobre la vivienda.
La propia ONE señala que durante 2026 y 2027 prevé avanzar en las estimaciones y proyecciones de población subnacional, población económicamente activa y hogares. Esos ejercicios permitirán afinar la planificación territorial y sectorial.
Y para el mercado inmobiliario, esos próximos datos serán especialmente relevantes. Porque una cosa es que República Dominicana pase de unos 11.1 millones de habitantes en 2026 a un máximo de unos 13.5 millones en 2073; otra muy distinta es saber en qué provincias, municipios y zonas urbanas se concentrará ese crecimiento.
Ahí estarán algunas de las respuestas que necesita el sector para anticipar suelo, infraestructura, vivienda y servicios.
La vivienda del futuro
Las cifras de la ONE sugieren que el debate inmobiliario dominicano tendrá que evolucionar, ya que del siglo XX al XXI, la discusión sobre vivienda ha estado muy concentrada en el déficit habitacional y en la necesidad de construir nuevas unidades, un desafío aun presente.
Pero las nuevas proyecciones demográficas agregan otra dimensión: la necesidad de adecuar la oferta a una población que tendrá menos niños, más adultos mayores, hogares potencialmente más pequeños y una esperanza de vida considerablemente mayor.
La esperanza de vida al nacer, que la ONE estima en 75.76 años para 2026, subiría a 81.63 años en 2050 y continuaría aumentando posteriormente, lo que abre preguntas que el mercado inmobiliario tendrá que comenzar a analizar y no se responden únicamente con precios por metro cuadrado:
- ¿Se construyen viviendas pensadas para una población que envejece?
- ¿Los nuevos proyectos incorporan suficiente accesibilidad?
- ¿Dónde estarán ubicadas las viviendas respecto a hospitales, centros de salud, transporte, comercio y servicios?
- ¿La oferta seguirá concentrándose en unidades familiares relativamente grandes mientras crecen los hogares pequeños?
- ¿Habrá suficiente vivienda asequible para las nuevas generaciones que ingresarán al mercado laboral?
Nuevas oportunidades
El cambio demográfico también puede representar una oportunidad para los desarrolladores que sean capaces de leerlo antes de que se convierta en una presión evidente sobre el mercado.
Una población todavía creciente, pero con menor fecundidad y mayor longevidad, plantea un escenario en el que la calidad de la vivienda, su localización y su adaptación a diferentes etapas de la vida pueden adquirir un peso cada vez mayor.
La propia ONE destaca que estas proyecciones constituyen una herramienta para anticipar demandas futuras, asignar recursos y diseñar políticas diferenciadas según la etapa demográfica de cada territorio.
La próxima presión sobre la vivienda no estará determinada únicamente por cuántas personas tendrá el país, sino por quiénes serán esas personas, cómo estarán formando sus hogares y dónde estarán viviendo. Esa es la información que permitirá pasar de una fotografía nacional a un mapa territorial de la futura demanda.
Fuentes: Oficina Nacional de Estadística (ONE), Estimaciones y Proyecciones Nacionales de Población 1950-2100; ONE, X Censo Nacional de Población y Vivienda 2022, Fascículo I. Características estructurales de la vivienda en la República Dominicana; ONE, Una mirada a los hogares en República Dominicana 2005-2022; ONE, calendario de difusión 2026.
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