Especialistas advierten que el reto no es detener el desarrollo, sino evitar que la plusvalía termine desplazando a quienes históricamente han vivido en esas comunidades
SANTO DOMINGO.— Los barrios no cambian de valor de la noche a la mañana. La transformación suele comenzar de forma casi imperceptible: una avenida se amplía, llega un nuevo parque, abre un supermercado, se construye una torre residencial o mejora el transporte público. Poco después aparecen nuevos comercios, aumenta el interés de los inversionistas y los precios de los terrenos comienzan a subir.
Lo que inicialmente representa una mejora en la calidad urbana termina modificando el comportamiento del mercado inmobiliario. Un sector que durante años fue considerado asequible deja de serlo a medida que crece la demanda por vivir o invertir en él, mientras la disponibilidad de terrenos y viviendas se va haciendo cada vez más escasa.
Para comprender cómo ocurre este proceso, El Inmobiliario consultó a un arquitecto especializado en urbanismo, un desarrollador inmobiliario, una tasadora y un economista. Aunque cada uno analiza el fenómeno desde una perspectiva distinta, todos coinciden en un punto: la valorización de un barrio responde a la convergencia de múltiples factores y no a un único proyecto inmobiliario.
Cuando la ciudad empieza a cambiar
Para Raynerd Saint-Hilair, arquitecto especializado en urbanismo, el incremento del valor de un barrio es la consecuencia natural de un entorno que comienza a ofrecer mejores condiciones para vivir.
Explica que las mejoras en la infraestructura, la seguridad, la conectividad, la oferta comercial, los centros educativos y los espacios públicos elevan el atractivo de una zona y, con ello, el valor del suelo y de las propiedades.
Las primeras señales aparecen incluso antes de que los precios se disparen. La rehabilitación de viviendas, la modernización del espacio público, la incorporación de nuevas áreas verdes, mejor iluminación, mejores aceras y la llegada de comercios suelen anticipar un proceso de revalorización que luego atrae a desarrolladores e inversionistas.
Sin embargo, Saint-Hilair sostiene que las mayores transformaciones no dependen exclusivamente del sector privado ni del Estado.
A su juicio, la valorización más sólida ocurre cuando la inversión pública crea las condiciones mediante nuevas vías, transporte, parques, saneamiento y equipamientos urbanos, mientras la inversión privada desarrolla proyectos residenciales, comerciales y de oficinas que dinamizan la economía local.
La infraestructura marca el rumbo de la inversión
Esa visión es compartida por el ingeniero y desarrollador inmobiliario Zoilo Taveras, quien considera que la infraestructura suele convertirse en el principal indicador del crecimiento futuro de una comunidad.
Antes de decidir invertir en un sector, explica que los desarrolladores analizan aspectos como la planificación urbana, las obras públicas anunciadas, la disponibilidad de suelo, el crecimiento poblacional, la conectividad y la demanda habitacional, además de evaluar la capacidad del mercado para absorber nuevos proyectos.
«La inversión inmobiliaria sigue a la infraestructura», resume.
El empresario considera que República Dominicana ofrece ejemplos claros de este comportamiento. Mientras el Polígono Central del Distrito Nacional representa un mercado consolidado, identifica a Santo Domingo Este como una de las principales áreas de expansión urbana del Gran Santo Domingo.
No obstante, advierte que el crecimiento inmobiliario requiere planificación.
A su juicio, cuando la oferta de viviendas no logra responder al aumento de la demanda o el desarrollo se concentra únicamente en proyectos dirigidos a segmentos de mayores ingresos, los precios pueden incrementarse hasta desplazar tanto a residentes tradicionales como a pequeños comercios.
La ubicación continúa siendo el principal activo
Desde la perspectiva técnica de la valoración inmobiliaria, la arquitecta y tasadora Claudia Castillo afirma que la ubicación sigue siendo el elemento que mayor incidencia tiene en el precio de una propiedad.
«La ubicación, ubicación y ubicación», resume al referirse a un principio ampliamente utilizado en el mercado internacional.
La cercanía a vías principales, centros educativos, clínicas, transporte público y áreas comerciales incrementa considerablemente el valor de un inmueble. A ello se suman factores como la seguridad del entorno, el estado de conservación de la vivienda y las condiciones del mercado.
Castillo explica que los avalúos inmobiliarios reflejan directamente las transformaciones urbanas.
Cuando un barrio incorpora nuevos proyectos, mejora su infraestructura o presenta mayores oportunidades de desarrollo, esos elementos comienzan a incorporarse técnicamente en la valoración de los inmuebles, junto con el comportamiento de la oferta y la demanda.
La especialista identifica varios corredores urbanos que muestran señales de una importante plusvalía en los próximos años, entre ellos la avenida República de Colombia, la avenida Jacobo Majluta y la prolongación de la 27 de Febrero, donde observa una creciente concentración de proyectos residenciales, comerciales y de uso mixto.
No solo aumenta la demanda; también suben los costos
Aunque la valorización suele explicarse por el incremento de la demanda, el economista Gabriel González considera que el fenómeno responde también a factores estructurales que elevan el costo de producir vivienda.
Entre ellos menciona el precio del terreno, los costos de construcción, las tasas de interés, el acceso al crédito, la inflación y las regulaciones urbanísticas.
A esto añade un elemento cada vez más visible en el mercado dominicano: la llegada de profesionales atraídos por mejores oportunidades laborales, junto con inversionistas vinculados al turismo inmobiliario y los nómadas digitales.
Según explica, estos perfiles ingresan al mercado con mayor capacidad adquisitiva y presionan los precios en sectores donde la oferta de viviendas continúa siendo limitada.
El economista advierte que esta tendencia coincide con una reducción progresiva de la oferta de viviendas económicas.
De acuerdo con datos del Registro de Oferta de Edificaciones de la Oficina Nacional de Estadística (ONE), las unidades habitacionales con precios iguales o inferiores a RD$3 millones representan actualmente menos del 7 % de la oferta formal del mercado, reflejando las dificultades para producir vivienda dentro de rangos más asequibles.
«Los inversionistas no compran metros cuadrados en su estado presente; compran el acceso al desarrollo futuro de la zona», sostiene.
El reto: crecer sin desplazar
Los especialistas coinciden en que el crecimiento urbano no debe entenderse como un problema en sí mismo.
Por el contrario, consideran que la revalorización puede traducirse en mejores servicios, mayor inversión y una mejor calidad de vida para las comunidades.
El desafío consiste en garantizar que esos beneficios también alcancen a quienes han vivido históricamente en esos sectores.
Saint-Hilair plantea que la revitalización puede realizarse sin provocar desplazamientos mediante programas de mejoramiento de viviendas, acceso a financiamiento, incentivos para conservar la vivienda familiar y políticas de vivienda asequible.
Desde el ámbito económico, González propone aumentar la oferta de viviendas en zonas bien conectadas mediante procesos de densificación planificada, mayor disponibilidad de suelo urbanizado, permisos más ágiles y programas de subsidios focalizados para los hogares de menores ingresos.
Para Taveras, la clave radica en que la planificación territorial acompañe el desarrollo inmobiliario, mientras Castillo considera indispensable observar continuamente los indicadores urbanos y de mercado para anticipar los cambios que experimentan las ciudades.
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