En mis más de veinte años asesorando transacciones inmobiliarias internacionales, he identificado un patrón que se repite con sorprendente frecuencia: el inversionista extranjero llega a República Dominicana con capital, con entusiasmo y con una propiedad ya elegida. Pero llega sin respuesta a la pregunta más importante que nadie le hizo antes de firmar. ¿A nombre de quién vas a comprar? En el derecho dominicano, esa decisión no es un detalle administrativo — es una decisión legal con consecuencias fiscales, patrimoniales y sucesorales que se extienden mucho más allá del día del cierre.
El punto de partida: en RD, el extranjero puede comprar libremente
La República Dominicana no impone restricciones a la propiedad extranjera de bienes inmuebles. Personas físicas y personas jurídicas de cualquier nacionalidad pueden adquirir, poseer y transferir inmuebles en territorio dominicano en igualdad de condiciones que los nacionales. Ese es el punto de partida. Pero la ausencia de restricciones no significa la ausencia de consecuencias. Y es precisamente ahí donde comienza la decisión que muchos toman sin asesoría.
El inversionista extranjero tiene esencialmente dos caminos: comprar a título personal — como persona física — o comprar a través de una sociedad, ya sea una entidad constituida en su país de origen o una sociedad creada en República Dominicana. Cada ruta produce efectos legales distintos en tres dimensiones que ningún inversionista puede ignorar: la fiscal, la patrimonial y la sucesoral.
En el derecho dominicano, esa decisión no es un detalle administrativo — es una decisión que define cómo tributa, cómo protege y cómo transfiere su inversión.
La dimensión fiscal: no todo lo que parece ventaja, lo es
El Impuesto al Patrimonio Inmobiliario, conocido como IPI y regulado por la Ley 18-88, es uno de los primeros factores que diferencian ambas rutas. Las personas físicas están sujetas al IPI únicamente sobre el excedente de su patrimonio inmobiliario por encima del umbral exento, que para el año 2026 la DGII estableció en RD$10,695,494 — monto que se ajusta anualmente por inflación. Por debajo de ese umbral, la persona física no paga IPI. Las personas jurídicas, en cambio, no están sujetas al IPI sino al impuesto sobre activos, que aplica sobre el valor total del patrimonio sin exención mínima.
Esto significa que para un inversionista que adquiere una propiedad de valor moderado, comprar a título personal puede representar una ventaja fiscal real. Pero para un inversionista con múltiples inmuebles o con propiedades de alto valor, la estructura societaria puede ofrecer una planificación fiscal más eficiente. La aritmética fiscal depende del perfil específico de cada inversionista — y ese cálculo debe hacerse antes de firmar, no después.
La dimensión patrimonial: lo que una sociedad extranjera puede y no puede hacer
Una duda frecuente entre inversionistas es si una sociedad constituida en el exterior puede comprar directamente en República Dominicana. La respuesta es sí — y con un procedimiento más sencillo de lo que muchos suponen. Si la sociedad extranjera no va a desarrollar actividad comercial en territorio dominicano y solo pretende ser titular del inmueble, no necesita fijar domicilio en el país ni obtener Registro Mercantil. La propia DGII ha establecido que, al momento de tramitar el pago del impuesto de transferencia, la Unidad de Tasación le asigna internamente un RNC como empresa extranjera tenedora de patrimonio, sin necesidad de documentación adicional.
Esta figura — la empresa extranjera tenedora de inmueble — ofrece al inversionista una separación entre su patrimonio personal y el bien adquirido, lo que puede ser relevante en términos de responsabilidad civil. Sin embargo, esa separación tiene límites que el derecho dominicano impone con claridad, y que ningún contrato puede eludir.
En el derecho dominicano, esa decisión no es un detalle administrativo — es la diferencia entre proteger su patrimonio y exponerlo sin saberlo.
La dimensión sucesoral: lo que nadie ve venir
Esta es, en mi experiencia profesional, la consecuencia más ignorada y potencialmente más costosa. Cuando un extranjero adquiere un inmueble en República Dominicana a título personal y fallece, ese bien queda sujeto exclusivamente a la ley dominicana, independientemente de lo que establezca su testamento en su país de origen. Así lo dispone el artículo 3 del Código Civil, bajo el principio lex rei sitae: los bienes inmuebles se rigen por la ley del lugar donde están situados.
¿Qué implica esto en la práctica? Que el Código Civil dominicano impone una reserva hereditaria obligatoria a favor de los hijos y ascendientes del causante. Cualquier disposición testamentaria extranjera que vulnere esa cuota reservada será ineficaz respecto a los bienes situados en República Dominicana. Una inversión estructurada a través de una sociedad, en cambio, no muere con su dueño — las participaciones societarias se transfieren conforme a las reglas de la sociedad y a la planificación que el inversionista haya hecho en vida.
La pregunta que debe hacerse antes de firmar
No existe una respuesta única a la pregunta de cómo comprar. Existe la respuesta correcta para cada perfil de inversionista, según sus objetivos, su situación fiscal en su país de origen, el valor y número de propiedades que proyecta adquirir, si compras para revender rápido y su plan patrimonial a largo plazo. Lo que sí es universal es el momento en que debe tomarse esa decisión: antes de la firma, no después.
¿Tiene usted más de una propiedad en República Dominicana o planea adquirirlas? ¿Ha revisado si su testamento extranjero protege realmente sus bienes en este país? ¿Sabe usted si la estructura con la que compró hoy es la que mejor protege a quienes heredarán mañana?
En el derecho dominicano, esa decisión no es un detalle administrativo — la asesoría legal especializada que obtuvo antes de firmar es la que determinará si su inversión está verdaderamente protegida.
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