Durante décadas, el mercado inmobiliario en República Dominicana estuvo dominado por un perfil relativamente homogéneo: familias que buscaban una vivienda amplia, generalmente de tres habitaciones, con espacios sociales y, de ser posible, patio o terraza. El modelo respondía a un comprador tradicional que ponía en primer lugar la estabilidad familiar, la cercanía a colegios y centros de trabajo, y un sentido de arraigo territorial.
Sin embargo, en los últimos diez años, este panorama ha cambiado de forma acelerada. Factores como el crecimiento económico sostenido del país, la urbanización, la llegada de nuevas generaciones al mercado laboral, la migración y el auge del turismo inmobiliario han transformado radicalmente la demanda. Hoy, el comprador dominicano es mucho más diverso y exigente, y su perfil desafía las estrategias tradicionales de promotores y agentes.
Un país más urbano y con hogares más pequeños
El censo de 2022 confirma la tendencia: la población dominicana ya supera los 10.7 millones de habitantes, y más del 82% vive en zonas urbanas, siendo Santo Domingo y Santiago los principales polos de concentración. Este fenómeno ha reducido la importancia relativa de las viviendas unifamiliares con patio, y ha disparado la demanda de apartamentos en torres o residenciales cerrados.
A la par, el tamaño de los hogares se ha reducido de 4.3 personas en 2010 a 3.4 en 2022, lo que significa que cada vez más dominicanos viven solos, en pareja sin hijos o en familias nucleares más pequeñas. Este cambio sociodemográfico explica por qué los proyectos de 1 y 2 habitaciones han ganado protagonismo frente a los tradicionales de 3.
Los millennials como motor del mercado
Un estudio de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi) indica que más del 35% de los compradores de primera vivienda en Santo Domingo pertenecen a la generación millennial (personas entre 27 y 42 años). Se trata de un segmento que privilegia la movilidad, la conectividad y la sostenibilidad.
Estos compradores valoran la cercanía a estaciones de metro, avenidas principales o zonas de empleo, y están dispuestos a pagar más por ubicaciones estratégicas aunque el metraje sea menor. Además, priorizan amenidades como coworking, gimnasio, áreas sociales y rooftops, en lugar de grandes metrajes internos.
Inversión extranjera y turismo inmobiliario
Otro factor clave en la transformación del comprador dominicano es la inversión extranjera. Según el Banco Central de la República Dominicana, el sector inmobiliario captó más de 500 millones de dólares en inversión extranjera directa en 2023, siendo el segundo rubro con mayor flujo después del turismo.
Los principales compradores extranjeros provienen de Estados Unidos, Canadá y Europa, atraídos tanto por proyectos de playa (Punta Cana, Las Terrenas, Sosúa, Cabarete) como por propiedades urbanas en Santo Domingo. Muchos de estos inversionistas no buscan una residencia permanente, sino un activo rentable mediante alquileres a corto plazo, aprovechando el auge de plataformas como Airbnb.
Amenidades y experiencias: la nueva vivienda
El comprador actual ya no se limita a evaluar el metraje o la ubicación. Busca un estilo de vida. Proyectos con supermercados, áreas de recreación, seguridad 24/7 y espacios de coworking se han convertido en el nuevo estándar. El concepto de “ciudad dentro de la ciudad” ha ganado terreno, con desarrollos que integran todo lo necesario para vivir, trabajar y socializar en un mismo complejo.
A nivel digital, la transformación también es evidente. Una encuesta realizada en 2024 por El Inmobiliario entre agentes y promotores reveló que más del 60% de los clientes solicita tours virtuales antes de visitar físicamente un proyecto, y que el 70% prefiere firmar digitalmente contratos o reservas. Esto demuestra que la experiencia de compra está cada vez más marcada por la tecnología.
Retos para el sector
Este cambio en el perfil del comprador implica retos importantes para la industria. La generación joven exige transparencia en los procesos, calidad en los acabados y facilidades de financiamiento adaptadas a su realidad. El Banco Central indica que la tasa de informalidad laboral en República Dominicana ronda el 54%, lo que significa que muchos potenciales compradores tienen dificultades para acceder a financiamiento hipotecario tradicional.
Por otro lado, el comprador extranjero demanda seguridad jurídica, procesos claros de titulación y reglas fiscales estables que garanticen la rentabilidad de su inversión. La combinación de ambos segmentos obliga al sector inmobiliario a reinventarse y ofrecer productos más flexibles y diferenciados.
Conclusión
El mercado inmobiliario dominicano ya no gira en torno a un único tipo de comprador. Hoy conviven familias tradicionales, jóvenes profesionales, inversionistas extranjeros y retirados que ven en el país una opción viable. Este mosaico de perfiles exige un cambio de mentalidad en todo el sector.
El futuro de la industria estará marcado por la capacidad de adaptarse a estas nuevas demandas: viviendas más compactas, proyectos sostenibles, integración de tecnología y experiencias que vayan más allá del simple “techo”. El comprador dominicano, en todas sus versiones, ya no busca solo una casa: busca un estilo de vida que se alinee con su identidad y aspiraciones.
