Luật 30-26 vừa cho bằng một tay, vừa lấy bằng tay kia. Nó bãi bỏ thuế chuyển nhượng nhưng lại tạo ra thuế thu nhập từ vốn. Chưa ai phân tích xem cơ cấu chi phí của một giao dịch bất động sản điển hình sẽ thay đổi như thế nào dưới chế độ mới này
SANTO DOMINGO – Tại thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica, một giao dịch mua bán không chỉ đơn thuần là thỏa thuận giá cả giữa hai bên. Đó còn là một cuộc đàm phán về thuế, trong đó người mua và người bán chia sẻ với nhau, một cách chính thức hoặc không chính thức, rõ ràng hoặc được gộp vào giá bán, các chi phí thuế phát sinh từ giao dịch.
Cơ chế đó không thay đổi với Luật 30-26, luật này đã thay đổi cơ cấu các chi phí đó, và ngành này chỉ mới bắt đầu xử lý vấn đề này.
Luật này vừa cho đi bằng một tay, vừa lấy lại bằng tay kia. Một mặt, nó từng bước loại bỏ thuế chuyển nhượng bất động sản: giảm thuế vào năm 2027 và bãi bỏ hoàn toàn từ năm 2028 trở đi. Mặt khác, nó tạo ra mức thuế 10% đối với lợi nhuận từ việc bán bất động sản của cá nhân.
Kết quả cuối cùng của sự trao đổi đó không phải là trung lập, nó không giống nhau đối với tất cả các giao dịch và nó không đối xứng đối với người mua và người bán.
Những thay đổi về thuế trong giao dịch bất động sản
| Ý tưởng | Tình hình hiện tại | Thay đổi hoặc đề xuất | Cơ sở pháp lý |
|---|---|---|---|
| Thuế chuyển nhượng (người mua) | 3% hiện tại | Giảm dần đến năm 2027 và loại bỏ hoàn toàn từ năm 2028 | Điều 59, Luật 30-26 |
| Lợi nhuận từ việc bán vốn | Thuế thu nhập cá nhân lên đến 25% | Mức thuế suất đơn 10% là khoản thanh toán cuối cùng | Điều 14, Luật 30-26 |
| Mức thuế suất là 10% | Được định nghĩa theo sơ đồ ISR truyền thống | Chưa được định nghĩa; đang chờ quy định | Điều 14, Luật 30-26 |
| Miễn thuế đối với nhà ở chính được tái đầu tư | Có những lợi ích phụ thuộc vào việc tái đầu tư | Miễn thuế hoàn toàn nếu tái đầu tư 100% trong vòng 6 tháng; miễn thuế một phần nếu việc tái đầu tư không hoàn tất | Luật 173-07 Điều 7 |
| Miễn trừ cho người trên 65 tuổi | Miễn trừ với các điều kiện cụ thể | Miễn thuế hoàn toàn không kèm điều kiện tái đầu tư | Điều 296 Bộ luật Thuế |
Nguồn: Luật 30-26 Điều 14 và 59; Luật 173-07 Điều 7; Bộ luật Thuế Điều 296
Bản đồ chi phí trước khi áp dụng luật
Để so sánh, chúng ta phải bắt đầu từ bản đồ chi phí tồn tại trước ngày 18 tháng 6 năm 2026.
Trong giao dịch trên thị trường thứ cấp, từ người bán sang người mua, các chi phí thuế chính gồm ba loại:
- Thuế chuyển nhượng bất động sản là 3% trên giá trị tài sản, được quy định tại Điều 7 của Luật 173-07 về Hiệu quả Thu thuế, do người mua thanh toán.
- Thuế bất động sản 1% mỗi năm trên giá trị tài sản vượt quá mức miễn thuế tối thiểu, được quy định trong Luật 18-88 và các sửa đổi bổ sung, do chủ sở hữu bán tài sản phải nộp cho đến thời điểm bán.
- Lợi nhuận từ việc bán tài sản, theo chế độ thuế thu nhập chung, được tính vào thu nhập của người bán và chịu thuế lũy tiến đối với cá nhân, lên đến 25%, theo điều 296 của Bộ luật Thuế.
Trên thực tế, thị trường Dominica đã phát triển một cơ chế không chính thức để giảm bớt gánh nặng đó: giá được ghi trong giấy tờ thường không trùng khớp với giá thực tế của giao dịch.
Ngân hàng Trung ương Cộng hòa Dominica đã ghi nhận hành vi này trong báo cáo nghiên cứu "Xây dựng chỉ số giá nhà ở cho Cộng hòa Dominica" của Johán Félix Rosa, trong đó chỉ ra rằng trên thị trường nội địa, việc đăng ký giao dịch mà không bao gồm một số chi tiết quan trọng, hoặc đăng ký không chính xác, nhằm mục đích trốn thuế hoặc giảm phí cho khoản mục đó là một thông lệ phổ biến.
Hành vi này đã làm giảm cơ sở thuế một cách giả tạo, nhưng lại tạo ra rủi ro pháp lý cho cả hai bên.
Bản đồ chi phí sau khi luật được ban hành
Luật 30-26 đã thay đổi đáng kể bản đồ đó:
- Đối với người mua: Điều 59 giảm dần mức thuế thống nhất đối với các giao dịch bất động sản chịu thuế theo Luật Đăng ký và Bảo tồn Thế chấp, chứ không phải mức chuyển nhượng trực tiếp 3% của Luật 173-07, luật này vẫn có hiệu lực cho đến khi được bãi bỏ hoặc sửa đổi một cách rõ ràng.
Sự khác biệt này có ý nghĩa về mặt kỹ thuật và không được giải thích trong văn bản luật hoặc trong các thông báo chính thức sau đó. Ngành này cần xác minh với Tổng cục Thuế (DGII) xem liệu hai loại thuế này cùng tồn tại hay loại thuế này thay thế loại thuế kia trong giao dịch bán hàng trực tiếp.
- Đối với người bán: Điều 296-1 mới của Bộ luật Thuế quy định mức thuế 10% đối với lợi nhuận từ chuyển nhượng vốn là khoản thanh toán một lần và cuối cùng, thay thế cho hệ thống thuế lũy tiến của ISR.
Đối với người bán hàng, theo hệ thống cũ phải nộp thuế ở mức thuế suất biên cao nhất là 25%, thì việc giảm 10% thể hiện sự giảm đáng kể.
Đối với người bán có thu nhập thấp và đã đóng thuế ở mức thấp hơn, tác động có thể không đáng kể hoặc lớn hơn, tùy thuộc vào cách quy định xác định cơ sở tính thuế.
Biến số làm thay đổi phương trình
Việc phân tích tác động ròng không thể hoàn tất vì luật không xác định cơ sở tính thuế của thuế thu nhập từ vốn mới, điểm trọng tâm của phần thứ hai trong loạt bài này.
Nhưng điều có thể khẳng định là tác động tổng hợp lên tổng chi phí của một giao dịch phụ thuộc vào ba biến số: giá của bất động sản, thời gian trôi qua kể từ khi mua ban đầu và cách thức mà các quy định xác định khoản lãi chịu thuế.
Để minh họa điều này bằng một kịch bản dựa trên văn bản pháp luật hiện hành, mà không giải quyết được vấn đề chưa rõ ràng về cơ sở tính thuế, hãy xem xét một giao dịch trên thị trường thứ cấp đối với một bất động sản trị giá 200.000 đô la Mỹ (khoảng 12.000.000 đô la Cộng hòa Dominica theo tỷ giá tham chiếu BCRD tháng 6 năm 2026).
Theo hệ thống cũ: người mua trả 360.000 RD$ cho thuế chuyển nhượng 3%. Người bán, nếu lợi nhuận là 4.000.000 RD$ và chịu thuế thu nhập cá nhân 25%, sẽ phải trả 1.000.000 RD$. Tổng chi phí thuế của giao dịch: 1.360.000 RD$, cộng thêm phí công chứng và đăng ký.
Theo quy định của Luật 30-26 năm 2027: người mua vẫn phải trả 3% theo Luật 173-07, trừ khi có quy định khác của DGII, và người bán sẽ phải trả 10% trên khoản lãi vốn.
Nếu cơ sở tính thuế vẫn là 4.000.000 RD$, thì thuế phải nộp sẽ là 400.000 RD$, giảm 600.000 RD$ so với chế độ trước đây.
Từ năm 2028 trở đi, khi thuế thế chấp được bãi bỏ, chính sách ưu đãi dành cho người mua sẽ có hiệu lực.
Tình huống này chỉ mang tính minh họa và tạm thời. Hiệu quả thực tế phụ thuộc vào định nghĩa quy định về cơ sở tính thuế.
Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến giá cả đã thỏa thuận
Trên thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica, cũng như hầu hết các thị trường trong khu vực, chi phí hoàn tất giao dịch là vấn đề cần thương lượng giữa các bên. Khi các chi phí này được phân bổ lại, giá cả sẽ thay đổi.
Kịch bản khả thi nhất trong ngắn hạn là người bán sẽ điều chỉnh giá tối thiểu xuống thấp hơn vì mức thuế 10% thực tế thấp hơn mức thuế trước đây, tạo ra cơ hội thương lượng.
Việc điều chỉnh này có thể dẫn đến giá đóng cửa dễ tiếp cận hơn một chút trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, hiệu quả này phụ thuộc vào việc tính toán cơ sở thuế 10% một cách hợp lý, điều này, một lần nữa, liên quan đến các quy định đang chờ ban hành.
Ngân hàng Trung ương báo cáo trong Kết quả sơ bộ giai đoạn tháng 1-12 năm 2025 rằng các khoản vay từ hệ thống tài chính dành cho việc mua nhà đã tăng 13,2% trong năm đó, đạt 461.356,5 triệu RD$.
Dữ liệu này xác nhận rằng nhu cầu về tài chính nhà ở vẫn mạnh mẽ. Một thị trường thứ cấp với gánh nặng thuế thấp hơn cho người bán có thể giúp giải phóng nguồn cung bất động sản hiện đang bị giữ lại bởi những chủ sở hữu đang tránh bán để không phải chịu gánh nặng thuế trước đây.
Những điều ngành cần biết trước khi đóng cửa
Cho đến khi các quy định được ban hành, mọi phân tích về chi phí ròng của một giao dịch đều chỉ mang tính tạm thời. Nhưng có những câu hỏi mà người mua, người bán và các đại lý bất động sản có thể và nên đặt ra ngay bây giờ.
- Người bán: Tôi đã trả bao nhiêu tiền ban đầu, vào năm nào và với những giấy tờ gì? Tôi đã thực hiện những cải tạo nào được ghi nhận? Bất động sản này có phải là nơi ở chính của tôi không, và nếu tôi bán, tôi có tái đầu tư toàn bộ số tiền vào một nơi ở chính mới trong vòng sáu tháng không? Tôi có trên 65 tuổi không?
- Người mua: Thuế chuyển nhượng 3% theo Luật 173-07 có áp dụng cho giao dịch này ngoài thuế theo Điều 59 của Luật 30-26 hay một loại thuế thay thế cho loại kia? Bất động sản này có phân loại Confotur hiện hành không? Tôi đang mua từ chủ đầu tư ban đầu (lần bán đầu tiên) hay trên thị trường thứ cấp?
- Cả hai bên: Cơ cấu thuế đã thỏa thuận là gì? Ai sẽ chịu mỗi khoản chi phí? Và điều đó có được thể hiện trong hợp đồng không?
Hiện nay chưa có câu trả lời đầy đủ cho những câu hỏi này. Nhưng việc đặt ra chúng chính là yếu tố tạo nên sự khác biệt giữa một giao dịch được cấu trúc bài bản và một giao dịch dẫn đến những bất ngờ về thuế sáu tháng sau khi hoàn tất.
Các nguồn tham khảo:
- Luật số 30-26 về các biện pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đơn giản hóa thuế và giảm thiểu khủng hoảng quốc tế, Điều 14 (Điều 296-1 mới của Bộ luật Thuế) và Điều 59, ban hành ngày 18 tháng 6 năm 2026.
- Luật số 173-07 về hiệu quả thu thuế, Điều 7. Tổng cục Thuế nội địa. dgii.gov.do
- Luật số 18-88 về Thuế Bất động sản và các sửa đổi bổ sung. Tổng cục Thuế nội địa.
- Bộ luật Thuế của Cộng hòa Dominica, Chương II, Điều 289 và 296. Tổng cục Thuế Nội địa.
- Ngân hàng Trung ương Cộng hòa Dominica. Kết quả sơ bộ về nền kinh tế Dominica giai đoạn tháng 1-tháng 12 năm 2025, tháng 2 năm 2026. Cho vay mua nhà: 461.356,5 triệu RD$, tăng 13,2% so với cùng kỳ năm trước.
- Ngân hàng Trung ương Cộng hòa Dominica. "Xây dựng chỉ số giá nhà ở cho Cộng hòa Dominica." Johán Félix Rosa, Vụ Lập trình Tiền tệ và Nghiên cứu Kinh tế. Tài liệu nghiên cứu, tháng 8 năm 2021.
Tài liệu tham khảo:
