Luật mới đánh thuế lợi nhuận từ việc bán bất động sản với mức thuế suất cố định, nhưng không xác định ngưỡng áp dụng. Cho đến khi nhánh hành pháp ban hành các quy định, mọi giao dịch trên thị trường thứ cấp đều tiềm ẩn một biến số thuế chưa được giải đáp
SANTO DOMINGO – Luật 30-26 đã tạo ra một loại thuế mới, rõ ràng về mức thuế nhưng không rõ ràng về cơ sở tính thuế. Điều 14 của luật này, được ban hành vào ngày 18 tháng 6 năm 2026, quy định rằng lợi nhuận từ việc bán bất động sản thuộc sở hữu cá nhân phải chịu thuế 10%, được thanh toán một lần và cuối cùng.
Mức lãi suất đã được ghi rõ. Điều không được ghi rõ là câu hỏi mà mọi người bán bất động sản cần biết trước khi ký hợp đồng: 10% trên cái gì?
Câu hỏi đó vẫn chưa có câu trả lời chính thức. Và cho đến khi có câu trả lời, thị trường bất động sản thứ cấp vẫn hoạt động với một biến số thuế chưa được giải quyết, ảnh hưởng trực tiếp đến việc thương lượng giá cả của mỗi giao dịch.
| Ý tưởng | Luật định nghĩa những gì / Luật không định nghĩa những gì |
|---|---|
| Tỷ lệ | Thuế suất 10% đối với lợi nhuận từ chuyển nhượng vốn (Điều 14, Luật 30-26) |
| Tính cách | Thanh toán một lần và cuối cùng |
| Thời gian thanh toán | Sáu tháng kể từ ngày hoàn tất việc chuyển nhượng |
| Cơ sở tính thuế | Chưa được định nghĩa trong văn bản pháp luật — đang chờ quy định |
| Điều chỉnh lạm phát | Văn bản không đề cập đến việc liệu nó có áp dụng hay không, hoặc liệu nó có liên quan đến Điều 289 của Bộ luật Thuế hay không |
| Tài sản thừa kế | Chi phí mua hàng không được chỉ định |
| Cải thiện khoản khấu trừ | Chưa xác định |
| Quy định | Tính đến thời điểm báo cáo này, thông tin chưa được công bố |
Luật thuế trước đây quy định như thế nào?
Để hiểu được mức độ chênh lệch lớn đến mức nào, cần bắt đầu bằng việc xem xét hệ thống thuế của Cộng hòa Dominica trước đây. Điều 289 của Chương II Bộ luật Thuế, được công bố trong thư viện lập pháp của Tổng cục Thuế nội địa, quy định chính xác cách xác định lợi nhuận vốn chịu thuế theo chế độ chung: chi phí mua hoặc sản xuất, được điều chỉnh theo lạm phát, sẽ được khấu trừ từ giá hoặc giá trị của tài sản tương ứng, theo quy định tại Điều 327 của Chương này và các Quy định của nó.
Nói cách khác, lợi nhuận không phải là giá bán. Lợi nhuận là sự chênh lệch giữa số tiền người bán nhận được hôm nay và số tiền họ đã trả ban đầu cho món hàng đó, đã được điều chỉnh theo lạm phát tích lũy.
Nếu một người mua một căn hộ vào năm 2010 với giá 3.000.000 RD$ và bán nó hôm nay với giá 9.000.000 RD$, thì lợi nhuận chịu thuế không phải là 9.000.000 RD$ hay 6.000.000 RD$, mà là sự chênh lệch giữa giá bán và giá gốc, được điều chỉnh theo lạm phát trong 15 năm qua, điều này sẽ làm giảm đáng kể cơ sở tính thuế.
Cơ chế điều chỉnh lạm phát này có một mục đích kỹ thuật chính xác. Khi các nhà kinh tế nói về việc đánh thuế lợi nhuận thực tế thay vì lợi nhuận danh nghĩa, đây chính xác là điều họ muốn nói: nếu không có điều chỉnh lạm phát, chính phủ sẽ đánh thuế một phần giá trị gia tăng không đại diện cho của cải mới, mà chỉ đơn giản là tác động của thời gian lên sức mua của tiền.
Ngân hàng Trung ương Cộng hòa Dominica, trong tài liệu làm việc "Xây dựng chỉ số giá nhà ở cho Cộng hòa Dominica", do Johán Félix Rosa thuộc Vụ Lập trình Tiền tệ và Nghiên cứu Kinh tế biên soạn vào tháng 8 năm 2021, đã nêu rõ rằng việc theo dõi giá trị tài sản bất động sản rất quan trọng đối với chính sách kinh tế vì sự biến động của chúng bao gồm cả các thành phần thực và danh nghĩa cần được tách biệt để đo lường chính xác.
Điều 296-1 nói gì và không nói gì
Điều khoản mới 296-1, được bổ sung bởi điều 14 của Luật 30-26, quy định rằng lợi nhuận từ việc chuyển nhượng bất động sản của cá nhân sẽ phải chịu thuế suất 10% một lần và cuối cùng.
Bài viết quy định thời hạn thanh toán là sáu tháng kể từ khi hoàn tất việc chuyển nhượng và nêu rõ các trường hợp miễn trừ áp dụng: nhà ở chính được tái đầu tư vào một nhà ở chính mới trong cùng thời hạn, người trên 65 tuổi chuyển nhượng nhà ở chính của họ, và các pháp nhân mà hoạt động duy nhất là sở hữu bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh.
Điều 296-1 không làm rõ được việc xác định cơ sở tính thuế. Điều khoản này không nêu rõ liệu lợi nhuận được tính bằng giá bán trừ đi giá mua ban đầu đã điều chỉnh theo lạm phát hay không, đây là công thức quy định tại Điều 289 của Bộ luật Thuế đối với chế độ chung. Điều khoản này cũng không nêu rõ liệu giá trị địa chính có được sử dụng làm cơ sở tham chiếu hay không. Nó không xác định được loại giấy tờ nào chứng minh giá mua ban đầu khi tài sản được mua cách đây hàng chục năm, khi hồ sơ khác đi, hoặc khi giấy chứng nhận quyền sở hữu phản ánh giá trị rất khác so với giá thực tế đã trả – một thông lệ vốn phổ biến trên thị trường Dominica.
Điều 296-1 cũng không đề cập rõ ràng đến Điều 289 để tính toán cơ sở tính thuế. Việc thiếu tham chiếu này có ý nghĩa quan trọng về mặt kỹ thuật: chế độ 10% mới được đưa ra như một khoản thanh toán duy nhất và cuối cùng, khác biệt với chế độ thuế thu nhập chung, và không kết hợp bằng cách tham chiếu các quy tắc xác định lợi nhuận của chế độ trước đó.
Ba kịch bản cần xử lý
Trường hợp đầu tiên liên quan đến một bất động sản được mua nhiều năm trước với giấy tờ ghi giá trị theo sổ đăng ký đất đai. Nếu Tổng cục Thuế (DGII) sử dụng giá trị trong giấy tờ làm giá mua, vốn có thể thấp hơn đáng kể so với giá thực tế đã trả, thì cơ sở tính thuế sẽ bị thổi phồng một cách giả tạo, dẫn đến việc phải nộp thuế trên khoản lãi mà trên thực tế không hề tồn tại ở mức độ đó.
Trường hợp thứ hai liên quan đến tài sản thừa kế. Khi một cá nhân thừa kế tài sản và sau đó bán nó, giá mua là bao nhiêu? Có phải là giá trị được khai báo trong thủ tục thừa kế? Giá trị địa chính tại thời điểm người quá cố qua đời? Hay giá mà người quá cố đã trả ban đầu? Luật 30-26 không quy định điều này, và Điều 296-1 mới không đưa ra bất kỳ cơ chế nào để giải quyết tình huống này.
Tình huống thứ ba là phổ biến nhất trên thị trường hiện nay: người mua đã mua bất động sản trong giai đoạn trước khi hoàn thành, trả góp trong quá trình xây dựng, và nay đang bán lại bất động sản đã hoàn thành. Trong trường hợp này, giá mua là tổng số tiền trả góp cộng với chi phí hoàn tất giao dịch ban đầu. Văn bản pháp luật không quy định cách chứng minh chi phí này cho Tổng cục Thuế (DGII) và liệu có được phép khấu trừ cho các cải tiến đã thực hiện đối với bất động sản hay không.
Ảnh hưởng đến việc đàm phán giá cả
Sự không chắc chắn về cơ sở tính thuế có hậu quả trực tiếp và có thể đo lường được đối với thị trường thứ cấp: gánh nặng thuế không chắc chắn được chuyển sang quá trình đàm phán giá cả.
Nếu người bán không biết mình sẽ phải trả bao nhiêu thuế, họ thường tính rủi ro đó vào giá chào bán. Nếu người mua cũng không biết mình sẽ phải trả bao nhiêu trong giao dịch, sự không chắc chắn đó trở thành một khoản phí rủi ro có thể khiến giao dịch trở nên đắt đỏ hơn cho cả hai bên.
Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) cảnh báo trong báo cáo nghiên cứu "Đánh thuế thu nhập từ vốn: Kinh nghiệm và thách thức của các quốc gia" (Diana Hourani và Sarah Perret, OECD Taxation Working Paper No. 72, tháng 2 năm 2025) rằng các hệ thống thuế thu nhập từ vốn không giải quyết thỏa đáng việc xác định cơ sở tính thuế có xu hướng làm suy yếu tính công bằng, gây ra những biến dạng kinh tế và hạn chế tiềm năng thu ngân sách.
Cùng một tài liệu đó chỉ ra rằng một trong những lập luận mạnh mẽ nhất về mặt kỹ thuật để xử lý cẩn thận các khoản lãi này chính là nhu cầu tách biệt yếu tố lạm phát khỏi sự gia tăng giá trị thực tế, sự phân biệt tương tự mà Điều 289 của Bộ luật Thuế Cộng hòa Dominica đã đưa vào chế độ chung và Điều 296-1 mới không sao chép cũng không bác bỏ một cách rõ ràng.
Điều luật quy định rõ ràng là gì
Không phải mọi thứ đều mơ hồ. Điều 296-1 nêu rõ ba điểm mà các bên liên quan trong lĩnh vực này cần lưu ý.
- Thời hạn: Thuế phải được thanh toán trong vòng sáu tháng kể từ khi hoàn tất việc chuyển nhượng, trên thực tế có nghĩa là sáu tháng kể từ ngày công chứng hoặc đăng ký với Cơ quan quản lý bất động sản, tùy thuộc vào trường hợp.
- Các trường hợp miễn trừ: Lợi nhuận được miễn thuế khi toàn bộ số tiền thu được từ việc bán nhà ở chính được tái đầu tư vào việc mua một nhà ở chính mới trong vòng sáu tháng. Mức miễn thuế được tính theo tỷ lệ khi việc tái đầu tư chỉ một phần. Và được miễn thuế hoàn toàn, không kèm theo bất kỳ điều kiện tái đầu tư nào, khi người bán là cá nhân trên 65 tuổi chuyển nhượng nhà ở chính của họ.
- Tính chất dứt khoát: 10% là khoản thanh toán một lần và dứt khoát, có nghĩa là khoản thu nhập này không được tính vào thang lũy tiến của ISR của người bán cũng như không tạo ra thêm nghĩa vụ nào cho khái niệm này.
Câu hỏi về quy định
Cơ quan hành pháp có trách nhiệm ban hành các quy định về việc áp dụng Luật 30-26, trong đó phải quy định rõ: cách xác định cơ sở tính thuế đối với lợi nhuận từ việc bán bất động sản, các giấy tờ chứng minh giá mua, liệu việc điều chỉnh theo lạm phát quy định tại Điều 289 của Bộ luật Thuế có áp dụng cho chế độ thuế suất 10% mới hay không, cách xử lý tài sản thừa kế và liệu có được phép khấu trừ đối với các khoản cải tiến có chứng từ hay không.
Cho đến khi các quy định như vậy được ban hành, mọi giao dịch trên thị trường bất động sản thứ cấp đều tiềm ẩn rủi ro về thuế mà người bán, người mua, môi giới và các nhà tài chính phải đưa vào phân tích của mình một cách rõ ràng. Việc bỏ qua rủi ro này không loại bỏ được nó; nó chỉ biến rủi ro đó thành một chi phí ẩn mà cuối cùng sẽ do ai đó gánh chịu—người bán, người mua, hoặc cả hai.
Các nguồn tham khảo:
- Luật số 30-26 về các biện pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đơn giản hóa thuế và giảm thiểu khủng hoảng quốc tế, Điều 14 (Điều 296-1 mới của Bộ luật Thuế), ban hành ngày 18 tháng 6 năm 2026.
- Bộ luật Thuế Cộng hòa Dominica, Chương II, Điều 289 — Thuế Lợi tức Vốn. Tổng cục Thuế Nội địa. dgii.gov.do
- Ngân hàng Trung ương Cộng hòa Dominica. “Xây dựng chỉ số giá nhà ở cho Cộng hòa Dominica.” Johán Félix Rosa, Vụ Lập trình Tiền tệ và Nghiên cứu Kinh tế. Tài liệu nghiên cứu, tháng 8 năm 2021. cdn.bancentral.gov.do
- Hourani, D. và Perret, S. (2025). «Đánh thuế thu nhập từ vốn: Kinh nghiệm và thách thức của các quốc gia». Tài liệu nghiên cứu về thuế của OECD, số 72. Nhà xuất bản OECD, Paris. https://doi.org/10.1787/9e33bd2b-en
Tài liệu tham khảo:
