Bản đồ xây dựng mới đang vẽ lại một Santo Domingo rộng lớn đang trong quá trình chuyển mình, nơi sự phát triển nhà ở, sự gia tăng dân cư âm thầm và khoảng cách kinh tế xã hội giữa các khu vực đang hòa quyện vào nhau.
SANTO DOMINGO – Lần đầu tiên sau nhiều năm, ngành xây dựng tại Vùng Thủ đô Santo Domingo cho thấy một bức tranh khác biệt, chính xác hơn và tập trung hơn về mặt địa lý. Một số khu vực đã trở thành trung tâm hoạt động xây dựng, trong khi những khu vực khác lại phát triển với tốc độ khác nhau.
Điều này thể hiện rõ trong phần II của báo cáo của Cơ quan đăng ký (ONE), cho phép chúng ta thấy được một đang biến đổi, nơi sự phát triển nhà ở, quá trình đô thị hóa âm thầm và khoảng cách kinh tế xã hội giữa các khu vực đan xen vào nhau.
Dựa trên dữ liệu này, báo cáo này đi sâu vào các khu phố năng động nhất, mô tả lý do tại sao chúng tập trung nhiều hoạt động di chuyển như vậy và cấu trúc xã hội của chính chúng ảnh hưởng và bị ảnh hưởng bởi sự mở rộng này như thế nào.
Điều đầu tiên người ta nhận thấy khi đọc kỹ báo cáo là sự phát triển đô thị ở Vùng đô thị Santo Domingo không đồng đều. Bốn khu phố nổi bật với hoạt động xây dựng sôi nổi: Los Frailes, Los Guaricanos, Piantini và La Grúa. Mỗi khu phố kể một câu chuyện khác nhau về sự phát triển, bất bình đẳng và chuyển đổi xã hội.
Những người ở giữa đang đẩy một gã khổng lồ thầm lặng
Theo Quỹ Siempre Adelante, 80% dân số Los Frailes thuộc trung lưu thấp và 18% thuộc các nhóm dễ bị tổn thương nhất, chủ yếu là do khu vực này đã tiếp nhận các gia đình bị đuổi khỏi các khu dân cư khác.
Thực tế này đã dẫn đến một sự cùng tồn tại đặc trưng bởi sự đa dạng văn hóa và những thách thức xã hội. Nền kinh tế địa phương dựa trên việc làm trong các khu thương mại tự do, các doanh nghiệp nhỏ và việc làm phi chính thức.
Mặc dù vậy, báo cáo cho thấy Los Frailes hiện có 239 dự án xây dựng đang hoạt động, dẫn đầu bảng xếp hạng hoạt động xây dựng trong toàn vùng đô thị.
Vị trí chiến lược của khu vực này, nằm ở rìa phía đông của Santo Domingo Este, gần sân bay và có lối đi ra hành lang đại lộ Las Américas, biến nơi đây thành điểm hội tụ của các dự án nhà ở dành cho tầng lớp trung lưu mới nổi, việc mở rộng các khu nhà ở gia đình và các tòa nhà đa chức năng.
Mặc dù đây là một khu dân cư có mật độ xây dựng cao do tự phát triển, nhưng trong thập kỷ qua, khu vực này đã chứng kiến sự gia tăng các dự án xây dựng quy mô nhỏ và vừa theo hình thức chính thức, trong một cộng đồng có đặc điểm là tính di động lao động cao hướng tới các khu vực dịch vụ và thương mại trong cùng đô thị.
Sự kết hợp này giải thích tại sao các công trình quy mô nhỏ chiếm ưu thế và tại sao đây cũng là một trong những khu vực có tỷ lệ công trình bị đình trệ cao nhất: đó là những dự án nhạy cảm với sự biến động về giá vật liệu, tài chính hoặc hình thức hóa.
Vùng biên giới nơi sự phát triển tăng tốc
Nằm gần khu Los Frailes, Prado Oriental hiện có 231 dự án xây dựng đang hoạt động, con số này phản ánh quá trình phát triển nhanh chóng của khu vực này, trở thành một trong những khu vực có tốc độ tăng trưởng bất động sản mạnh nhất ở phía Đông vùng Đại Santo Domingo.
Mặc dù không nằm trong số những khu dân cư có tổng diện tích xây dựng lớn nhất, nhưng khối lượng xây dựng năng động của khu vực này đã biến nó thành một nhân tố quan trọng trên thị trường.
Tọa lạc rất gần Ciudad Juan Bosch, Avenida Ecológica và các trung tâm giáo dục và thương mại mới, Prado Oriental thu hút tầng lớp trung lưu trẻ tuổi đang tìm kiếm những khu nhà ở trang trọng hơn và các khu dân cư khép kín.
Đây là một khu vực đang phát triển, với dân số trẻ hơn và tỷ lệ việc làm chính thức cao hơn so với các khu dân cư truyền thống lân cận. Sự phát triển của khu vực này gắn liền với sự bùng nổ của các dự án nhà ở có quy hoạch, nhiều dự án thuộc sở hữu chung cư, điều này giải thích cho sự gia tăng ổn định trong xây dựng mới.
Truyền thống lâu đời và nhu cầu không ngừng
Thứ ba, với 217 công trình đang hoạt động, Villa Mella tiếp tục mô hình phát triển đô thị theo xu hướng lịch sử, được thúc đẩy bởi tầng lớp dân cư có thu nhập trung bình và trung bình thấp, với quy hoạch khu dân cư bài bản và khả năng tiếp cận ngày càng tăng đến Khu Quốc gia và phía Bắc Santo Domingo.
Villa Mella là một trong những khu vực đông dân nhất cả nước và khối lượng xây dựng ở đây chủ yếu tập trung vào việc mở rộng và xây nhà ở gia đình mới hơn là các dự án nhà cao tầng quy mô lớn.
Cơ cấu xã hội rất đa dạng: người lao động chính thức và không chính thức, các gia đình đông con và một thị trường nội địa phát triển mạnh. Sự đa dạng này dẫn đến nhiều dự án, nhưng không nhất thiết phải là các dự án quy mô lớn.
Mật độ và bất bình đẳng
Los Guaricanos, cũng thuộc Santo Domingo Norte, là một trong những khu vực có mật độ dân cư cao nhất của đô thị, với hơn 200.000 cư dân, và lại dẫn đầu tuyệt đối về diện tích xây dựng: 632.781 m², vượt qua các khu vực từng chiếm ưu thế trong lịch sử, mặc dù không nằm trong số những khu phố có nhiều công trình xây dựng nhất.
Dữ liệu này cho thấy rằng, mặc dù số lượng công trình xây dựng không nhiều, nhưng những công trình đang được xây dựng lại có quy mô lớn hơn: các dự án lớn, các tòa nhà nhiều tầng, hoặc các khu phức hợp dân cư và thương mại.
Sự gia tăng diện tích xây dựng cho thấy sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung: từ nhà ở tự xây sang các dự án của chủ đầu tư.
Vốn là khu dân cư có thu nhập trung bình thấp với nhiều hộ gia đình trẻ, Los Guaricanos đang dần thay đổi. Việc cải thiện đường sá, sự mở rộng thương mại chính thức và áp lực dân số đã biến khu vực này thành điểm đến hấp dẫn mới cho các dự án quy mô vừa.
Mặc dù được bao quanh bởi các khu vực tự nhiên như công viên Mirador Norte, chất lượng cuộc sống lại rất khác nhau giữa hơn 30 khu dân cư nhỏ của thành phố, vốn cũng đang phải đối mặt với những thách thức về cơ sở hạ tầng.
Los Guaricanos là nơi đặt bãi rác Duquesa, nơi tiếp nhận hơn 90% lượng rác thải từ khu vực Đại Santo Domingo, gây ra những căng thẳng về môi trường và xã hội.
Sự sang trọng và chiều cao: cốt lõi tài chính
mở rộng Piantini nằm ở Khu Quốc gia, nó đại diện cho độc quyền nhất của phát triển đô thị, với diện tích xây dựng đang hoạt động lên đến 472.693 m², là biểu tượng của đầu tư bất động sản cao cấp.
Khu vực này là một phần của Khu đa giác Trung tâm và đặc trưng bởi các tòa nhà chung cư, trung tâm mua sắm cao cấp và các dịch vụ sang trọng, phục vụ cho dân số khoảng 10.000 người . Đây là một trung tâm tài chính và thương mại, thu hút cả các doanh nhân địa phương và các nhà đầu tư nước ngoài.
Mặc dù không dẫn đầu về số lượng dự án, nhưng đây lại là trung tâm của phát triển nhà cao tầng đắt tiền: các tòa nhà chung cư, tòa nhà văn phòng và các dự án với tiện nghi hiện đại.
Piantini là một trong những khu vực có mật độ vốn đầu tư cao nhất trên mỗi mét vuông, tập trung nhiều tiền đầu tư hơn hầu hết các khu vực khác trong thành phố. Và điều quan trọng không phải là số lượng dự án, mà là giá trị của chúng: những tòa nhà cao cấp, các dự án doanh nghiệp và các công trình xây dựng đắt tiền khiến mỗi mét vuông đất hoặc công trình xây dựng đều có giá trị cao hơn mức trung bình.
Tóm lại, đây là khu vực mà mỗi mảnh đất đều đại diện cho một khoản đầu tư đáng kể, và đó là lý do tại sao nó trở thành thỏi nam châm thu hút các nhà phát triển và người mua có khả năng tài chính lớn.
Khu vực này bao gồm tầng lớp trung lưu và thượng lưu, với tỷ lệ tiếp cận dịch vụ ngân hàng cao, và là một thị trường định hướng đầu tư. Giá mỗi mét vuông ở Piantini thuộc hàng cao nhất cả nước, điều này giải thích tại sao, ngay cả khi chỉ có một vài dự án phát triển, tầm ảnh hưởng của nó đến khu vực lại mạnh mẽ đến vậy.
Sự phát triển thầm lặng ở Mendoza
La Grúa, ở Mendoza (Santo Domingo Este), được coi là trung tâm phát triển của Santo Domingo Este, gắn liền với các dự án nhà ở dành cho tầng lớp trung lưu đang phát triển.
Khu vực này tọa lạc tại một vị trí quan trọng, với diện tích xây dựng là 353.973 m² , và mặc dù không được nhiều người biết đến, nhưng sự gần gũi với các khu vực như San Isidro và Los Mameyes khiến nó trở thành một điểm chiến lược cho phát triển nhà ở.
Đây không phải là một lĩnh vực xa xỉ hay dành cho giới thượng lưu, nhưng nó là một lĩnh vực năng động về mặt đô thị và đang phát triển mạnh mẽ về đầu tư bất động sản.
Tuy nhiên, các nghiên cứu của MEPyD và SIUBEN xác định khu vực này dễ bị tổn thương về mặt nghèo đói đa chiều. Đây là một cộng đồng gồm các tầng lớp trung lưu thấp và trung lưu mới nổi, có mật độ dân cư cao, đa dạng văn hóa (chủ yếu do sự hiện diện của người nhập cư) và động lực mạnh mẽ hướng tới phát triển nhà ở.
Những dữ liệu này cho chúng ta biết điều gì?
Báo cáo của ROE cho thấy sự phát triển đô thị ở Santo Domingo được thúc đẩy bởi những thực tế rất khác nhau, từ các khu dân cư thuộc tầng lớp lao động đang tìm cách tự củng cố đến các khu vực thượng lưu đang mở rộng cơ sở hạ tầng theo chiều dọc.
Santo Domingo Este, với 2.664 công trình được đăng ký, dẫn đầu về số lượng công trình, chiếm 35,8% tổng số, tiếp theo là Santo Domingo Norte, với 1.129 công trình (16,5%), và Santo Domingo de Guzmán, với 1.057 công trình (15,5%).
Sự đa dạng này đặt ra những thách thức đối với quy hoạch đô thị, sự công bằng về lãnh thổ và khả năng tiếp cận các dịch vụ.
Chiến dịch ROE bao phủ 163 khu dân cư đô thị và 5 khu vực nông thôn của vùng Ozama, phạm vi bao phủ này cho phép ONE xác định và phân loại các công trình theo trạng thái của chúng (đang trong giai đoạn lập kế hoạch, đang thi công, bị đình trệ hoặc đã hoàn thành) và vị trí chính xác, bằng cách sử dụng bản đồ chính thức và phỏng vấn trực tiếp tại hiện trường.
Một trong những phát hiện thú vị là việc tìm ra cách các khu dân cư như La Guáyiga, El Almirante và El Tamarindo lọt vào danh sách hai mươi khu vực có nhiều dự án xây dựng nhất năm nay. Đây là những khu vực ngoại ô với dân cư có thu nhập thấp và trung bình thấp, nơi nhà ở không chính thức đang trong quá trình được hợp thức hóa chiếm ưu thế.
Điều này có nghĩa là nhiều dự án là những phần mở rộng nhỏ, các công trình tự xây dựng được quy định chặt chẽ và các dự án gia đình.
Báo cáo này không chỉ hữu ích trong việc xác định các khu vực có hoạt động xây dựng gia tăng. Nó còn là một công cụ quan trọng để đưa racác quyết định đầu tư bất động sản; thiết kế các chính sách công về nhà ở, cơ sở hạ tầng và giao thông; và giám sát sự phát triển đô thị và tác động của nó đến môi trường.
Càng nhiều người, càng nhiều công trình xây dựng
Bức tranh tổng quan về tình hình xây dựng trong báo cáo ROE 2025-1, tương ứng với nửa đầu năm, cho thấy một xu hướng lặp đi lặp lại bất kể khu vực nào: nơi nào có nhiều người sinh sống, nơi đó có nhiều công trình xây dựng hơn. Các khu dân cư thuộc tầng lớp trung lưu và trung lưu thấp hơn, như Los Frailes, Villa Mella, Guaricanos và El Almirante, chiếm số lượng dự án xây dựng đang hoạt động lớn nhất hoặc khối lượng diện tích xây dựng lớn nhất.
Đây là những khu vực dân cư đông đúc với nhu cầu nhà ở cao và dân số không ngừng tăng. Ngược lại, các khu dân cư thượng lưu như Piantini, Naco và Paraíso có ít dự án xây dựng hơn, nhưng những dự án đó lại đắt đỏ hơn nhiều và mang đặc điểm kiến trúc cao tầng rõ rệt.
Thêm vào bản đồ không đồng đều này là một ranh giới phân chia khác: các đô thị ngoại vi tích lũy một lượng lớn các công trình bị đình trệ, phản ánh nền kinh tế gia đình mong manh và sự phụ thuộc vào tín dụng phi chính thức, trong khi tốc độ thi công và hoàn thành nhanh hơn ở Khu vực Quốc gia là dấu hiệu của một thị trường vững chắc hơn và khả năng đầu tư lớn hơn.
Nhìn chung, kịch bản được trình bày trong ROE 2025-1 cho thấy không chỉ một Đại Santo Domingo duy nhất, mà là nhiều đại Santo Domingo chồng chéo lên nhau.
Một kiểu phát triển xuất phát từ nhu cầu thiết yếu, nơi việc tự xây dựng hoặc xây dựng không chính thức và nhu cầu dân số thúc đẩy từng mét vuông được xây dựng. Một kiểu khác tiến triển thông qua quy hoạch và phát triển có tổ chức, và kiểu thứ ba được dự báo thông qua đầu tư quy mô lớn, chủ yếu là các tòa nhà cao tầng, tiện ích và giá cả kỷ lục.
Những khu phố năng động nhất không phải ngẫu nhiên mà có: chúng phản ánh các yếu tố như nhân khẩu học, sức mua của cư dân, cơ sở hạ tầng hiện có và khát vọng vươn lên trong xã hội.
Trong những sự tương phản này, giữa các vùng ngoại ô đang mở rộng, các trung tâm đang trỗi dậy và các cộng đồng tự đổi mới, tương lai đô thị của đất nước đang dần hình thành, điều này đã thể hiện rõ qua những hình bóng bê tông mới nổi lên giữa những con phố và đại lộ đông đúc, vẫn đang tìm kiếm không gian để phát triển.
