Một dự án tuyệt vời với tầm nhìn ra biển thì có ích gì nếu quyền sở hữu đang tranh chấp?
Bán căn hộ mà nếu hợp đồng có những điều khoản bất lợi và người mua phải chịu rủi ro thì có ích gì?
Vậy thì việc bán một dự án có ý nghĩa gì nếu khu đất nơi dự án tọa lạc thậm chí còn chưa được khảo sát?
Đây là những câu hỏi mà tôi đã dùng để mở đầu bài phát biểu khai mạc tại Diễn đàn "Tàu điện ngầm an toàn, Đầu tư bất động sản nhân đôi". Và phản ứng của hơn 200 chuyên gia tham dự đã khẳng định một điều với tôi: tất cả chúng ta đều biết những vấn đề này tồn tại, nhưng ít người hành động để ngăn chặn chúng.
Kẻ thù mà tất cả chúng ta đều phớt lờ
Trong 20 năm bảo vệ các khoản đầu tư bất động sản, tôi đã xác định được bốn mối đe dọa thường xuyên xảy ra mà tôi gọi là "những kẻ săn mồi của sự chắc chắn pháp lý". Đây không phải là những khái niệm trừu tượng. Chúng là những vấn đề thực tế phá hủy các giao dịch, làm tổn hại danh tiếng và khiến khách hàng không được bảo vệ. Và điều tồi tệ nhất: chúng hoàn toàn có thể tránh được.
Tôi xin được chia sẻ một trường hợp thực tế mà tôi đã trình bày tại hội nghị. Tại Punta Cana, một nhà phát triển đã bán trước hàng chục căn hộ mà không có giấy tờ pháp lý về quyền sở hữu đất. Kết quả là, Cơ quan Bảo vệ Người tiêu dùng (ProConsumidor) đã đệ đơn yêu cầu hoàn tiền và bồi thường, đồng thời áp dụng Luật 126-02 về Thương mại điện tử và Luật 108-05 về Đăng ký Bất động sản.
Khi một chủ thể trong hệ thống coi thường tính chắc chắn pháp lý, điều này sẽ dẫn đến một loạt hậu quả.
Thủ phạm số 1: Giấy tờ sở hữu đứng tên bên thứ ba hoặc người đã khuất
Đây là trường hợp điển hình của kiểu "đừng lo, chúng ta sẽ giải quyết sau". Một chủ nhà đang bán một bất động sản vẫn còn đăng ký dưới tên người cha đã khuất của họ, hoặc tệ hơn, dưới tên của một người thậm chí không liên quan đến giao dịch.
Nguy hiểm nằm ở chỗ: Người mua đang mua một vấn đề có thể bùng nổ khi những người thừa kế không rõ danh tính xuất hiện đòi quyền sở hữu.
Cách tự bảo vệ mình: Xác minh người bán là chủ sở hữu đã đăng ký hiện tại. Đừng chấp nhận lời hứa "chuyển nhượng sau". Giấy chứng nhận quyền sở hữu phải đứng tên bạn trước khi có bất kỳ cam kết tài chính nào.
Kẻ thù số 2: Đất không có ranh giới phân định hoặc quy hoạch thửa đất
Việc bán đất mà không có ranh giới rõ ràng giống như xây dựng trên cát lún. Dự án có đẹp đến mấy cũng chẳng có ý nghĩa gì nếu thiếu nền tảng pháp lý.
Nguy hiểm nằm ở chỗ: Nếu không có bản khảo sát địa chính được phê duyệt, sẽ không có sự chắc chắn về ranh giới chính xác của khu đất, không có chế độ sở hữu chung, điều này mở ra nguy cơ xung đột với hàng xóm và trong trường hợp xấu nhất, không thể đăng ký quyền sở hữu chung.
Cách tự bảo vệ mình: Hãy yêu cầu giấy chứng nhận quyền sở hữu cuối cùng, đã được cá nhân hóa và xử lý bởi Cục Quản lý Địa chính Khu vực. Đây không phải là "thủ tục đang chờ xử lý". Đây là yêu cầu cơ bản.
Kẻ săn mồi số 3: Bất động sản hay kiện tụng
Tôi đã từng thấy những quảng cáo cho các dự án "ngoạn mục" trong khi khu đất xây dựng lại đang vướng vào kiện tụng và quyền sở hữu đang bị tranh chấp tại tòa án. Và ở đây tôi muốn nói rõ: những bất động sản đó không nên được rao bán. Vấn đề không phải là "đề cập trong hợp đồng", "minh bạch" hay "cung cấp giấy chứng nhận". Chúng không nên được bán cho đến khi vụ kiện được giải quyết. Việc bán với lời hứa "vụ kiện sẽ được giải quyết trước khi bàn giao" là hoàn toàn vô trách nhiệm. Đôi khi ngay cả thẩm phán cũng không biết khi nào và bằng cách nào cuộc xung đột giữa các bên sẽ được giải quyết. Và chừng nào nó còn tồn tại: ngân hàng sẽ không tài trợ cho một bất động sản đang có kiện tụng, không người mua nào có hiểu biết sẽ mua nó, không có giấy phép, không có chế độ quản lý chung cư. Bạn không bán một bất động sản. Bạn đang bán một vấn đề pháp lý với ngày giải quyết không xác định.
Và đây là điều mà nhiều môi giới bất động sản thường bỏ qua: nếu bạn được thông báo, hoặc được xác nhận thông qua giấy tờ, về việc một vụ kiện, và bạn vẫn bán bất động sản đó, bạn không thể viện cớ không biết về hậu quả trong tương lai. Khi dự án không được xây dựng, khi khách hàng của bạn không nhận được những gì họ đã mua, khi khách hàng của bạn mất khoản đầu tư, thì bạn, với tư cách là người môi giới, đã góp phần vào vấn đề đó. Sự thiếu hiểu biết không phải là lý do bào chữa hợp pháp khi thông tin đã có sẵn và dễ dàng tiếp cận.
Nguy hiểm nằm ở chỗ: Quyền sở hữu một bất động sản đang tranh chấp có thể thay đổi theo phán quyết của tòa án. Người mua có thể mất toàn bộ số tiền đầu tư nếu phán quyết có lợi cho bên kia. Và người môi giới bán bất động sản khi biết về vấn đề này có thể phải đối mặt với hậu quả pháp lý.
Cách tự bảo vệ mình: Yêu cầu giấy chứng nhận tình trạng pháp lý của bất động sản do Cơ quan đăng ký đất đai cấp. Tài liệu này sẽ tiết lộ bất kỳ khoản thế chấp, hạn chế hoặc thủ tục pháp lý nào đối với bất động sản đó. Và nếu nó tiết lộ có tranh chấp pháp lý: đừng bán. Chấm hết.
Kẻ săn mồi #4: Các dự án trái phép
Việc bán các căn hộ trong các dự án chưa có giấy phép xây dựng được phê duyệt giống như chơi trò may rủi với tiền của khách hàng.
Nguy hiểm nằm ở chỗ: Nếu không có giấy phép hợp lệ, dự án sẽ không thể khởi công; nếu khởi công, nó có thể bị dừng lại, phạt tiền hoặc thậm chí bị phá dỡ. Người mua sẽ rơi vào tình trạng pháp lý bấp bênh, không biết khi nào mình sẽ nhận được nhà và khoản đầu tư của họ gặp rủi ro.
Cách tự bảo vệ mình: Hãy xác minh rằng tất cả các giấy phép xây dựng, phê duyệt của chính quyền địa phương và giấy phép môi trường cần thiết đều đã được cấp đầy đủ. Đừng bán những lời hứa suông; hãy bán những điều chắc chắn được chứng minh bằng tài liệu.
Sự tương phản ấy nói lên tất cả
Tại hội nghị đó, tôi cũng chia sẻ trường hợp ngược lại: một nhà phát triển đã bán được 90% số căn hộ trước khi khởi công và hoàn thành dự án trước thời hạn 6 tháng.
Điểm khác biệt? Tất cả giấy tờ đều hợp pháp và mọi giấy phép đều đã được phê duyệt. Sự chắc chắn về mặt pháp lý được thể hiện trong thực tế.
Hai dự án. Hai điểm đến. Yếu tố quyết định: tôn trọng tính chắc chắn về mặt pháp lý.
Một sự thật bất tiện
Trong bài giảng của mình, tôi đã nói một điều khiến cả phòng im lặng:
“Ví tiền của chúng ta có thể chờ, nhưng rủi ro mà chúng ta đẩy khách hàng vào khi bán cho họ một sản phẩm có vấn đề thì không thể chờ đợi mà sẽ bùng nổ.”«.
Với tư cách là những chuyên gia trong lĩnh vực này, chúng tôi có trách nhiệm vượt xa việc chỉ chốt đơn hàng. Chúng tôi là người bảo vệ những khoản đầu tư quan trọng nhất của khách hàng: nhà cửa, tài sản và ước mơ của họ.
Kho vũ khí bảo vệ của bạn
Luật số 108-05 về đăng ký bất động sản đưa ra bốn trụ cột:
- Đăng ký quyền sở hữu: Đảm bảo quyền sở hữu.
- Công khai thông tin đăng ký: Minh bạch về quyền
- Không thể thực thi đối với bên thứ ba: Bảo vệ chống lại các khiếu nại
- Tính chính xác về địa chính: Phân định ranh giới chính xác của các bất động sản.
Đây là những công cụ mà chúng ta phải sử dụng trong mọi giao dịch.
Lời kêu gọi hành động
Nếu bạn là một nhà môi giới bất động sản, nhà phát triển hoặc nhà đầu tư, hãy tự hỏi mình:
Giao dịch gần đây nhất của bạn có liên quan đến bất kỳ kẻ săn mồi nào trong bốn kẻ này không?
Nếu câu trả lời là có, đã đến lúc bạn cần nâng cao tiêu chuẩn của mình. Bởi vì sự chắc chắn về mặt pháp lý không tự nhiên mà có. Nó cần những người có trách nhiệm và tâm huyết để củng cố.
Và nếu chúng ta không làm vậy, các nhà đầu tư sẽ chuyển nguồn lực của họ sang các quốc gia khác.
Cộng hòa Dominica đã tăng gấp đôi điểm số về quyền sở hữu tài sản, từ 25 lên 56 điểm trong giai đoạn 2016-2024, vượt qua mức trung bình toàn cầu theo số liệu của The Global Economy.
Chúng ta có các công cụ. Chúng ta có khung pháp lý. Chúng ta chỉ cần sử dụng chúng.
Sự chắc chắn về mặt pháp lý là chìa khóa quan trọng mở ra cơ hội bán hàng ổn định, dòng tiền đều đặn, khách hàng tin tưởng và danh tiếng vững chắc.
Câu hỏi cuối cùng: Bạn sẽ là một phần của vấn đề hay một phần của giải pháp?
Bởi vì suy cho cùng, kẻ săn mồi chỉ có thể tấn công nếu bạn mở cửa cho nó.
