Жоан Херардо Фелис
Специально для El Inmobiliario
Строительная отрасль в Доминиканской Республике переживает сложный период, который затрагивает не только застройщиков и строителей, но и — особенно — тех, кто инвестирует в собственное жилье или недвижимость. Значительное повышение цен на строительные материалы в сочетании с тревожной нехваткой квалифицированной рабочей силы вызвало цепную реакцию, приведшую к росту затрат и задержкам проектов. Однако самая суровая реальность заключается в том, что бремя этого кризиса ложится в первую очередь на конечного потребителя, который больше всего страдает от этой цепной реакции.
Устойчивый рост цен на материалы: постоянное давление
Согласно официальным данным Национального статистического управления (ONE), индекс прямых затрат на жилищное строительство (ICDV) за период с 2020 по 2024 год вырос более чем на 32,8%. Этот рост отражает увеличение основных составляющих общей стоимости строительства.
Особого внимания заслуживают следующие повышения:
Гофрированная сталь: рост на 58% за последние четыре года, отчасти из-за колебаний курса доллара и мирового спроса.
Портландцемент: его цена выросла примерно на 27%, это незаменимый продукт в каждом строительном проекте.
Древесина для опалубки: рост на 41%, вызванный международным дефицитом и увеличением транспортных расходов.
Логистические издержки: транспортные и логистические расходы выросли на 38%, что усугубилось увеличением цен на топливо и международные грузоперевозки.
Это повышение цен напрямую влияет на конечную стоимость, но, помимо этого, оно сказывается на финансовом планировании тысяч доминиканцев, которые вкладывают свои сбережения в жилищный проект, часто на ранних стадиях, в рамках покупки на этапе строительства.
Покупка на этапе строительства: обещание под давлением
Покупка недвижимости на этапе строительства долгое время была широко распространенной моделью в стране благодаря ее финансовой доступности и возможности приобрести жилье по цене, как правило, ниже, чем после завершения строительства. Однако нынешняя ситуация инфляции и дефицита превратила это преимущество в источник неопределенности.
Покупатели, заключившие контракты два-три года назад с четкими ожиданиями относительно цены и сроков поставки, теперь сталкиваются с иной реальностью: задержками поставок, дополнительными расходами и изменениями в технических характеристиках, которые порой не были официально согласованы.
Неопределенность в отношении сроков поставки не только создает неудобства, но и влечет за собой реальные финансовые затраты: вложенные средства остаются замороженными, в то время как рыночные цены продолжают расти. Кроме того, для тех, кто полагается на ипотечное кредитование, меняющиеся условия еще больше затрудняют доступ к кредиту и планирование платежей.
Труд: все более слабое звено
К этому добавляется растущая проблема нехватки квалифицированной рабочей силы. Строительство — трудоемкий сектор, и дефицит квалифицированных кадров является одной из главных проблем, стоящих перед застройщиками. Переход в другие сектора экономики с более высокой заработной платой в сочетании с отсутствием адекватной технической подготовки ограничивает возможности строительных компаний по оперативной оценке ситуации.
Этот дефицит порождает множество негативных последствий:
Увеличение затрат на заработную плату для привлечения и удержания талантливых сотрудников.
Задержки на критически важных этапах работ.
В случае отсутствия строгого контроля возможно ухудшение качества строительства.
Эти факторы не только увеличивают затраты, но и влияют на доверие покупателей, поскольку они видят увеличение сроков доставки и задержку в осуществлении своих инвестиций.
Кто несёт окончательную оплату? Покупатель
Теоретически, строительные компании должны взять на себя издержки, связанные с этим повышением цен. Однако на практике бремя ложится на конечного покупателя, который сталкивается с двойным ударом: повышением цен и увеличением времени ожидания.
Это происходит потому, что рынок недвижимости функционирует по принципу, согласно которому потребитель, подписывая договор, принимает цену, которая в большинстве случаев подлежит корректировке с учетом инфляции и колебаний себестоимости. Когда эти повышения превышают ожидания, застройщики, как правило, договариваются о повышении цен или внесении изменений, что в конечном итоге приводит к увеличению затрат для покупателя.
Банки и финансовые учреждения, со своей стороны, также осторожно реагируют на эту динамику, ужесточая критерии ипотечного кредитования, что еще больше ограничивает возможности среднего покупателя получить доступ к жилью.
Влияние на рынок и экономическое развитие
Эта ситуация негативно сказывается на рынке недвижимости Доминиканской Республики. С одной стороны, снижение доверия влияет на спрос, а с другой — проекты сталкиваются с большими финансовыми и операционными рисками.
Строительный сектор является основополагающей опорой национальной экономики не только благодаря своему вкладу в валовой внутренний продукт (ВВП), но и благодаря своей способности создавать рабочие места и стимулировать развитие других смежных отраслей. Поэтому любой фактор, ограничивающий его развитие, также влияет на экономический рост страны.
Предложения и дальнейшие пути
В сложившейся ситуации крайне важно, чтобы частный и государственный секторы координировали действия по смягчению этих последствий и защите интересов покупателя.
Четкие и справедливые договоры: Договоры купли-продажи должны включать прозрачные пункты, объясняющие порядок корректировки цен в связи с инфляцией или дефицитом, с ограничениями, защищающими покупателя.
Усиление контроля и поддержки: Содействие усилению контроля и предоставлению гарантий в проектах для обеспечения соблюдения сроков и технических условий.
Техническое обучение: Инвестируйте в обучение и повышение квалификации квалифицированных кадров для улучшения поставок и снижения затрат.
Государственные стимулы: Правительство может разработать механизмы, которые поддерживают строительство доступного жилья и способствуют стабилизации цен и объемов поставок.
Заключение: Призыв к защите покупателя
Короче говоря, строительная отрасль в Доминиканской Республике сталкивается с проблемами, требующими совместных и ответственных решений. Однако в этой ситуации остается одна неоспоримая и неоспоримая истина: в конечном итоге расплачивается за это конечный потребитель.
Тысячи доминиканских семей, молодых специалистов и инвесторов в настоящее время сталкиваются с рынком, где заключение первоначальных договоров купли-продажи затруднено ростом цен и задержками, не зависящими от них. Пришло время потребовать большей прозрачности, защиты и ответственности, чтобы жилье, вместо того чтобы быть источником неопределенности, стало правом и возможностью для всех.
Потому что, если что-то и должно быть ясно, так это то, что в сфере развития недвижимости в Доминиканской Республике тот, кто меньше всего может позволить себе затраты, не может одновременно нести наибольшие убытки.
Автор имеет степень MBA, является специалистом по цифровому маркетингу и операционным менеджером строительной компании Incaribe, а также обладает более чем 10-летним опытом работы в строительном и туристическом секторах.
