Пошаговая инструкция: Как получить разрешение на строительство для вашего проекта в сфере недвижимости?

САНТО-ДОМИНГО – Любой проект в Доминиканской Республике, от частного дома до многоквартирного здания, начинается с одного и того же: разрешения на строительство. Без этого документа любой строительный проект — независимо от того, насколько хорошо он спроектирован или профинансирован — по закону считается незаконным строительством, подлежащим приостановке работ, штрафам и даже сносу. То, что еще несколько лет назад представляло собой процесс, разбросанный по различным ведомствам, теперь в значительной степени сосредоточено в одном учреждении: Министерстве жилищного строительства, жилищного хозяйства и зданий (MIVHED), созданном Законом 160-21, которое поглотило функции, ранее выполнявшиеся Министерством общественных работ и связи (MOPC) в отношении обработки планов и разрешений.

Процесс также претерпел значительные изменения: 10 апреля 2026 года вступил в силу новый Строительный кодекс Доминиканской Республики (CCRD) в соответствии с Резолюцией 007-2026. Этот технический документ теперь регулирует планы, расчеты конструкций, геотехнические исследования и практически все технические аспекты строительства. Любой, кто собирается начать проект — или уже начал его в соответствии с предыдущими правилами — должен понимать требования новой системы.

В данном руководстве простым языком объясняется, кто выдает лицензию, какие документы требуются, сколько это стоит, сколько времени занимает процесс и каких ошибок следует избегать, используя в качестве справочной информации только данные, опубликованные самим Министерством жилищного строительства и городского развития Индии (MIVHED) и Единым окном для строительства (VUC) — цифровым порталом, через который сегодня осуществляется весь процесс.

1. Что такое разрешение на строительство и кто его выдает?

Разрешение на строительство — это официальный документ, подтверждающий соответствие проекта действующим законам, нормативным актам, а также техническим, правовым, архитектурным, санитарным и электротехническим стандартам, и, следовательно, разрешающий начало строительства. Разрешение выдается Министерством жилищного строительства, городского развития и жилищного строительства (MIVHED) через его Управление по обработке, оценке и лицензированию, а весь процесс осуществляется через Единое окно для строительства (VUC) — цифровую платформу, объединяющую все учреждения, которые должны выдавать заключение по проекту — муниципалитеты, Министерство окружающей среды, пожарную службу, электроэнергетические компании и другие — в единый электронный файл.

• На кого это рассчитано: на застройщиков и девелоперов недвижимости, землевладельцев, строительные компании, специалистов отрасли (зарегистрированных инженеров, архитекторов и землемеров), а также государственные и частные организации, занимающиеся развитием инфраструктуры или строительством.
• Кто может заниматься этим вопросом: непосредственно заявитель или менеджер по городскому развитию — специалист, уполномоченный Министерством жилищного строительства и городского развития (MIVHED) выступать в качестве технического представителя в этом процессе. Эта роль необязательна: она не влияет на доступ к услуге, а размер гонорара согласовывается непосредственно между менеджером и заявителем.
• Основная правовая основа: Закон 160-21 (создающий МИВГЭД), Закон 675-44 об урбанизации, благоустройстве и строительстве, Закон 687-82 о техническом регулировании инженерных проектов, Закон 6200 о практике инженерного дела и архитектуры, Закон 368-22 о территориальном планировании, а также вышеупомянутое Постановление 007-2026, устанавливающее действующий Строительный кодекс.

2. Общие требования к любому типу строительства

Независимо от типа проекта, MIVHED требует предоставления комплекта документов, общего для всех заявок на получение разрешения на строительство:

• Действующий коммерческий реестр, выданный соответствующей торгово-производственной палатой (применяется только к юридическим лицам).
• Окончательное(ые) право(-я) собственности на землю.
• Кадастровый план (планы) должны быть размеченыи заверены правоустанавливающим документом; если имеется несколько планов, требуется эскиз объединенных участков, подписанный зарегистрированным землемером.
• Свидетельство о целевом использовании земельного участка и отступе от границ участка, выданное соответствующим городским советом.
• Свидетельство об отсутствии возражений против проекта, также выданное городским советом.
• Экологическая сертификация или разрешение от Министерства окружающей среды и природных ресурсов (Мимарена).
• Комплект архитектурно-технических чертежей (электрических, сантехнических и конструктивных) формата 24″ x 36″, подготовленных в соответствии с действующими строительными нормами, в черно-белом варианте и заверенных соответствующим городским советом.
• Описание проекта, включая его объем, материалы и технические характеристики.
• Копия действующего удостоверения CODIA (Колледж инженеров, архитекторов и геодезистов) или сертификата ответственного специалиста.
• Отчет о расчете несущих конструкций, подписанный ответственным инженером-конструктором, с приложением цифрового файла расчетной модели.
• Геотехническое исследование, подготовленное исключительно профессионалами или компаниями, имеющими квалификацию, подтвержденную MIVHED.
• Отчет о гидравлических расчетахтребуется только в том случае, если в коммерческом проекте установлено более 20 сантехнических приборов, в жилом — более 100, или если проект включает бассейны, напрямую соединенные с цистерной.
• Фотографии участка , демонстрирующие текущее состояние земли.
• Утверждение соответствующего акведука, если площадь жилого комплекса превышает 10 000 м².
• Разрешение на электроснабжение от соответствующего органа по охране окружающей среды (EDE) требуется, если площадь проекта превышает 10 000 м², он включает более 22 корпусов или более 200 квартир.

3. Дополнительные требования в зависимости от типа проекта

Помимо общего пакета требований, каждая категория проекта включает в себя специфические условия, разработанные с учетом конкретного риска или деликатности данной деятельности:

• Для промышленных проектов требуется разрешение Proindustria, экологическое разрешение от Mimarena (обязательно в случаях, когда площадь земельного участка превышает 10 000 м², здание более чем в восемь этажей, больницы, автозаправочные станции или предприятия, работающие с опасными веществами), а также планы электроснабжения, подписанные сертифицированным специалистом.
• Для туристических проектов требуется разрешение на использование земли от Министерства туризма (MITUR), утвержденные и заверенные этим же учреждением планы, экологическая лицензия от Mimarena, а если проект расположен на морской полосе или граничит с основными дорогами, то разрешение на использование морской полосы или полосы отвода от MOPC.
• Автозаправочные станции: требуют разрешения Министерства промышленности, торговли и МСП (MICM), сертификата оценки и кадастровой регистрации, отсутствия возражений со стороны пожарной охраны, отсутствия возражений со стороны гражданской обороны и письма о коммерческих связях с дистрибьютором топлива.
• Для реализации проектов в сфере здравоохранения требуется разрешение на осуществление деятельности в области здравоохранения от Министерства здравоохранения и экологический сертификат от организации Mimarena.
• Для проектов в зонах, представляющих историческую ценность, требуется разрешение Национального управления по охране памятников.

4. Пошаговый процесс в рамках системы «Единое окно» для строительства

Весь процесс управляется онлайн, через портал VUC, и следует четко определенной последовательности:

• Регистрация и создание процедуры: заявитель регистрируется или входит в систему VUC, указывает, является ли он физическим или юридическим лицом, выбирает услугу «Строительная лицензия» и начинает процедуру.
• Загрузите файл: заполните онлайн-форму и прикрепите каждый необходимый документ в формате PDF (расчетная модель конструкции должна быть загружена в сжатом виде в формате .ZIP или .RAR).
• Проверка документов: MIVHED проверяет полноту документации; при обнаружении каких-либо проблем, система уведомляет заявителя через портал, чтобы он мог их исправить.
• Первоначальный платеж и техническая оценка: после проверки документов производится соответствующий платеж, который передается в технические подразделения: архитектурное проектирование, санитарные работы, электротехника, строительные конструкции, геотехника, оценка и, при необходимости, проектирование дорог и прав на отчуждение земли.
• Оценка проекта: После завершения технической экспертизы оценочная организация определяет стоимость строительства и рассчитывает соответствующие сборы.
• Осмотр участка: Перед выдачей разрешения Департамент проверки состояния строительства осматривает земельный участок, чтобы подтвердить его текущее состояние; если обнаруживаются незадекларированные постройки, дело возвращается на структурную экспертизу.
• Окончательная оплата и выдача: После подтверждения результатов инспекции производится оплата за оценку, и после ее подтверждения MIVHED уведомляет заявителя по электронной почте о необходимости получения разрешения на строительство и заверенных проектной документации.

5. Расходы и сборы, связанные с процедурой

Платежи муниципалитету и CODIA осуществляются непосредственно в эти учреждения, а квитанции затем загружаются в VUC. Плата за услуги MIVHED оплачивается переводом или депозитом на счет в Национальном казначействе в Banco de Reservas. Однако разрешения на подготовительные работы и частичное начало работ предоставляются бесплатно.

6. Сколько времени занимает этот процесс в зависимости от сложности проекта?

Время ответа зависит от того, классифицируется ли проект как несложный или сложный:

• Несложные проекты (до 60 рабочих дней): жилое или коммерческое использование, здания до шести этажей, земельные участки площадью менее 10 000 м², не требующие согласования более чем с пятью органами власти.
• Комплексные проекты (до 120 рабочих дней): многофункциональные комплексы, туристические или медицинские проекты, доступное жилье, автозаправочные станции, здания более чем в шесть этажей, земельные участки площадью более 10 000 м², аквапарки, ветро- или фотоэлектрические парки, урбанизация или проекты в прибрежных или экологически чувствительных районах.

Эти сроки действуют только в том случае, если заявитель с самого начала правильно предоставил все необходимые документы; любые нерешенные вопросы увеличивают фактическое время ожидания.

7. Дополнительные услуги: подготовительные работы и частичный запуск

Пока окончательная заявка на получение лицензии еще находится в процессе оформления, MIVHED предлагает два промежуточных разрешения, позволяющих продолжить работу, не дожидаясь окончательного решения, при условии, что уже имеется незавершенная заявка на получение разрешения на строительство:

• Условное разрешение на подготовительные работы: это позволяет начать земляные работы по устройству котлованов, установку строительной техники или возведение временного склада материалов. Для земляных работ требуется геотехническое исследование; для временных сооружений оно не требуется. Срок рассмотрения заявки составляет 5 рабочих дней для временных сооружений и 10 рабочих дней для земляных работ.
• Разрешение на частичное начало работ: Это позволяет выполнить определенные работы до выдачи окончательной лицензии при условии, что технические отделы MIVHED не возражают против запрошенного объема работ. Срок ответа по несложным проектам составляет 5 рабочих дней.

Ни одна из этих двух услуг не является платной, и обе требуют, на каком-то этапе процесса, визита представителей MIVHED на объект для проверки физического состояния земли перед разрешением начала работ.

Что изменилось в 2026 году?

Наиболее значимым изменением года является вступление в силу Строительного кодекса Доминиканской Республики (CCRD) в соответствии с Резолюцией 007-2026 от 10 апреля 2026 года. Этот кодекс теперь является обязательным техническим справочным документом для подготовки планов, отчетов о расчетах конструкций, геотехнических исследований и отчетов о гидравлических расчетах: любой документ, не соответствующий его руководящим принципам и масштабам, может быть рассмотрен или отклонен Министерством жилищного строительства и городского развития.

Эти нормативные изменения дополняются институциональной консолидацией, представленной самим Министерством жилищного строительства и городского развития (MIVHED), созданным Законом 160-21 для централизации функций, ранее распределенных между Министерством планирования и строительства и другими ведомствами в рамках единой структуры. «Единое окно для строительства», возобновленное Указом 806-21, теперь является обязательной точкой входа практически для всего процесса, и его заявленная цель — сокращение времени обработки за счет интеграции всех учреждений, которые ранее требовали отдельных посещений, в единый цифровой файл.

8. Наиболее распространенные ошибки при оформлении разрешения на строительство

Большинство случаев задержек в работе MIVHED обусловлены несколькими причинами, которых можно было избежать:

• Представление планов, не соответствующих Строительному кодексу 2026 года, форматов, масштабов или цветовых решений, не соответствующих действующим нормам, автоматически является основанием для замечаний.
• Запрещается не проводить геотехническое исследование и поручать его выполнение специалисту, не имеющему квалификации, установленной MIVHED. Принимаются только исследования из официального списка квалифицированных специалистов.
• Недооценка специфических требований конкретного типа проекта. Туристический или промышленный проект, в котором представлены только общие требования, автоматически считается неполным.
• Начало земляных работ без соответствующего условного разрешения. Любые предварительные работы без этого разрешения могут привести к остановке проекта, даже если окончательное разрешение находится в процессе оформления.
• Непроверка фактического состояния объекта недвижимости перед подачей заявки на разрешение. Если Министерство жилищного строительства, городского развития и жилищного хозяйства (МВД) обнаружит в ходе проверки незадекларированное строительство, дело возвращается на структурную экспертизу, что приводит к потере ценного времени.
• Неправильный расчет стоимости процедуры. Муниципальные сборы и сборы CODIA, рассчитываемые на основе оценочной стоимости работ, обычно значительно превышают фиксированную плату за подачу заявления, поэтому целесообразно предусмотреть их в бюджете с самого начала.
• Делегирование процедуры без формализации представительства. Смена агента в процессе требует наличия доверенности, подписанной владельцем; ее отсутствие приведет к остановке дела.

9. Пример из практики: шестиэтажное жилое здание

В Санто-Доминго застройщик планирует построить шестиэтажный жилой дом на участке земли площадью 4000 м², причем этот проект, в силу своих размеров и предполагаемого использования, не относится к категории сложных. Прежде чем обратиться в Министерство жилищного строительства, городского развития и жилищного строительства (MIVHED), он собирает документы на право собственности, кадастровый план и свидетельство о регистрации компании в Торговом реестре, а также нанимает инженера-конструктора и инженера-геотехника, сертифицированных самим министерством, для подготовки расчетов несущих конструкций и исследования грунта в соответствии с новым Строительным кодексом.

После завершения подготовки технической документации он оформляет свидетельство о праве пользования земельным участком и разрешение на строительство в соответствующем муниципалитете, а также запрашивает экологическое разрешение у муниципалитета Мимарена. Только после этого он получает доступ к Единому окну для проектов (VUC), создает процедуру, загружает все документы и ожидает предварительной проверки. Пока документ продвигается через технические отделы, и учитывая необходимость избежать задержек в графике строительства, он одновременно запрашивает условное разрешение на выполнение подготовительных работ, которое позволяет ему начать земляные работы по устройству фундамента в соответствии с рекомендациями уже утвержденного геотехнического исследования.

Спустя несколько недель, после завершения технической оценки и экспертизы, MIVHED назначает инспекцию участка. Не обнаружив незадекларированного строительства, процесс продолжается без проблем. После оплаты окончательного сбора за экспертизу застройщик получает уведомление о необходимости получить окончательное разрешение на строительство, действительное в течение одного года с момента выдачи, в течение которого он должен начать или завершить строительство.

10. Часто задаваемые вопросы

На какой срок действительно разрешение на строительство? На один год с даты выдачи; если работы не начаты или не завершены в течение этого периода, разрешение необходимо продлить.

Обязательно ли нанимать специалиста по городскому планированию для оформления лицензии? Нет. Это необязательно; заявитель может управлять процессом напрямую через VUC (Единое окно для городского планирования).

Могу ли я начать работу над сайтом, ожидая окончательного разрешения на эксплуатацию? Только на основании условного разрешения на предварительные работы или разрешения на частичное начало работ, получение которых зависит от рассмотрения заявки на получение лицензии.

Что произойдет, если MIVHED обнаружит в ходе проверки незадекларированные постройки? Дело возвращается в отдел оценки конструкций, и требуется проведение обследования конструкции уполномоченным экспертом MIVHED.

Можно ли представить чертежи в цвете или в формате, отличном от 24″ x 36″? Нет. Строительный кодекс 2026 года требует черно-белых чертежей именно в этом формате; любое другое представление приведет к предупреждению.

Какова общая стоимость оформления лицензии? Плата за подачу заявления фиксирована (в большинстве случаев 6000 доминиканских песо), но муниципальные сборы (2,5%) и сборы CODIA (2%) рассчитываются исходя из оценочной стоимости строительства, поэтому общая стоимость варьируется в зависимости от размера проекта.

11. Заключительный контрольный список для подачи заявки на получение разрешения на строительство

• [✓] У меня есть окончательный документ, подтверждающий право собственности, и план кадастровой съемки с указанием границ.
• [✓] У меня есть свидетельство о праве пользования земельным участком и разрешение городского совета.
• [✓] Мои архитектурные и технические чертежи соответствуют формату и масштабам Строительного кодекса 2026 года.
• [✓] Для проведения геотехнических исследований я нанял специалистов, уполномоченных MIVHED.
• [✓] Я проверил, требует ли мой проект дополнительных условий в зависимости от его типа (туризм, промышленность, здравоохранение, культурное наследие).
• [✓] Я заложил в бюджет не только фиксированную плату за подачу заявления, но и сборы городского совета и CODIA.
• [✓] Я зарегистрировал процедуру в системе «Единое окно» для строительства, предоставив все документы в формате PDF.
• [✓] Я оценил, нужно ли мне условное разрешение на проведение предварительных работ, пока дело находится в процессе рассмотрения.
• [✓] Напоминаю, что срок действия окончательной лицензии истекает через год после ее выдачи.

Официальные источники были проконсультированы

• Министерство жилищного строительства, жилищного хозяйства и зданий (MIVHED) — Строительные лицензии и связанные с ними разрешения: требования, процедура, стоимость и сроки.
• Единое окно для строительства (VUC) — Цифровой портал обработки данных
• Резолюция № 007-2026 (10 апреля 2026 г.), устанавливающая Строительный кодекс Доминиканской Республики (CCRD).
• Закон № 160-21, создающий Министерство жилищного строительства, жилищного хозяйства и зданий; Постановление № 806-21, возобновляющее действие системы «Единое окно» для строительства.

Возможно, вас заинтересует наш раздел «Руководства для инвесторов»:

• Инструкция: Какие требования к сейсмостойкости зданий предъявляют доминиканские правила?
• Практическое руководство по законодательству о кондоминиумах: права, обязанности и способы разрешения наиболее распространенных конфликтов
• Закон 85-25: Полное руководство по новому закону об аренде жилья в Доминиканской Республике
• Пошаговое руководство по продаже недвижимости в Доминиканской Республике: документы, налоги и процедуры
• Практическое руководство по получению кредита для малого и среднего бизнеса без отказа
• Инструкция: Какой налог платят при покупке, строительстве или аренде недвижимости в Доминиканской Республике?