Джоан Фелиз
Специально для El Inmobiliario
Жилищное строительство, являющееся ключевым двигателем развития Доминиканской Республики, переживает кризис, характеризующийся устойчивым ростом цен на строительные материалы. Это не только привело к увеличению стоимости проектов, но и имело серьезные последствия для покупателей, которые в итоге несут на себе основную тяжесть этого роста в виде непомерно высоких конечных цен. Кроме того, это явление связано с ростом числа нарушений условий договоров в секторе недвижимости и исчезновением доступного жилья, являющегося важнейшим вариантом для наиболее уязвимых семей.
Растущие цены на строительные материалы
Данные Национального статистического управления (ONE) и Индекса прямых затрат на жилищное строительство (ICDV) показывают, что стоимость таких материалов, как сталь, цемент и бетонные блоки, выросла более чем на 45% в период с 2020 по 2024 год. Стоимость стали, жизненно важной в строительстве, увеличилась с 65 доминиканских песо за фунт в 2020 году до более чем 100 доминиканских песо в 2024 году, то есть более чем на 50%. Между тем, цемент, мешок которого стоил 330 доминиканских песо в 2020 году, теперь стоит более 500 доминиканских песо.
Влияние этих повышений на общую стоимость проекта огромно. По данным ACOPROVI, Доминиканской ассоциации застройщиков и строителей жилья, средняя стоимость строительства за квадратный метр выросла с 25 000 доминиканских песо в 2019 году до 35 000 доминиканских песо и более в 2024 году, в зависимости от типа проекта. Эти повышения тесно связаны с глобальным ростом цен на сырье и транспортные расходы, усугубленным пандемией COVID-19 и международными конфликтами, влияющими на мировую торговлю.
Цена оплачивается покупателями
Для застройщиков единственным жизнеспособным вариантом стало перекладывание этих издержек на конечного покупателя. По данным Центрального банка, средняя цена дома за последние пять лет выросла на 20-30%. Это означает, что дом, который в 2020 году стоил 4,5 миллиона доминиканских песо, теперь стоит более 6 миллионов. Этот скачок цен лишил сотни семей, ранее имевших право на ипотечное кредитование, возможности приобрести жилье.
Проблема заключается не только в завышенных ценах, но и в несоответствии ожиданиям покупателей. Многие проекты, изначально позиционируемые как «доступное жилье», в итоге превышают установленный Законом 189-11 лимит в 5 563 380 доминиканских песо, что лишает их права на налоговые льготы и делает покупку еще более сложной. Такое несоблюдение требований подрывает доверие к рынку и оставляет покупателей в состоянии финансовой неопределенности.
Конец доступного жилья
Недорогое жилье, предназначенное для семей с низким и средним уровнем дохода, исчезает с рынка. Данные ACOPROVI показывают, что за последние два года количество проектов в этой категории сократилось на 25%. Это связано с тем, что застройщики не могут поддерживать рентабельность в условиях роста издержек.
В результате возникает рыночный вакуум, который напрямую затрагивает наиболее уязвимые слои населения. Молодые семьи, работники неформального сектора и люди с ограниченными доходами сталкиваются с постоянно растущими препятствиями на пути к приобретению собственного жилья.
Влияние на отрасль и возможные решения
Нынешняя ситуация требует срочных мер по пресечению этой тенденции и защите права доминиканцев на достойное жилье. Среди предложенных мер:
1. Дополнительные налоговые льготы: Снижение налогов на основные строительные материалы может частично компенсировать затраты застройщиков.
2. Содействие местному производству: Инвестиции в местные отрасли промышленности, производящие такие материалы, как цемент, сталь и другие комплектующие, позволят снизить зависимость от международных рынков.
3. Регулирование цен и контроль за исполнением контрактов: Более строгий контроль за ценами и договорными обязательствами обеспечит сохранение первоначальных условий проектов, защищая покупателей.
4. Расширение потолка для доступного жилья: Корректировка ценового лимита, установленного Законом 189-11, позволит включить в эту категорию больше проектов с учетом текущих рыночных условий.
В нескольких своих статьях я указывал на то, как неконтролируемый рост стоимости строительства ставит под угрозу доступ к жилью и грозит превратить его в роскошь для немногих. Сегодня, как никогда, необходимы открытые дебаты и конкретные действия, чтобы предотвратить дальнейший вред, наносимый тысячам доминиканских семей.
Автор: МБ, специалист по цифровому маркетингу, операционный менеджер строительной компании Incaribe, с более чем 10-летним опытом работы в строительном и туристическом секторах.
