САНТО-ДОМИНГО – Цена за квадратный метр часто становится основным ориентиром при покупке, продаже или инвестировании в недвижимость. Простой поиск на сайте недвижимости показывает, что дома рекламируются по совершенно разным ценам, даже в одном и том же районе. Но эта цифра, которая определяет ход масштабных переговоров и иногда влечет за собой крупные суммы денег, не определяется какой-либо фиксированной таблицей или правилом.
За каждой оценкой стоит технический процесс, объединяющий множество факторов, таких как анализ рынка, критерии городского планирования, правовые аспекты и физические характеристики объекта недвижимости. Цена за квадратный метр не импровизирована; она создается.
Чтобы понять, как рассчитывается эта цифра, El Inmobiliario обратилось за консультацией к Милагрос Консепсьон, инженеру-строителю и оценщику недвижимости, и Армандо Марио Гарсии из фирмы Tasesores, которые объяснили, какие факторы влияют на определение стоимости недвижимости.
Рынок служит ориентиром, но не дает окончательного ответа
Одна из самых распространенных ошибок, объясняет Армандо Гарсия, заключается в том, что люди считают, будто стоимость недвижимости можно определить, сравнивая ее с другими предложениями в том же районе.
Хотя недавние сделки и поведение спроса и предложения являются незаменимой отправной точкой, задача оценщика состоит именно в том, чтобы определить, что отличает каждый объект недвижимости и как эти различия влияют на его стоимость.
Данный анализ включает такие переменные, как состояние сохранности, качество строительства, распределение пространств, функциональность проекта и размеры земельного участка, факторы, которые могут обуславливать существенные различия между объектами недвижимости, расположенными в одной и той же среде.
По мнению специалиста, рынок в конечном итоге подтверждает свою состоятельность посредством реальных сделок между покупателями и продавцами, поэтому ценовые ожидания владельца недвижимости не всегда совпадают с поведением рынка.
Потенциал объекта недвижимости также имеет свою цену
Помимо видимых характеристик, Милагрос Консепсьон утверждает, что одним из важнейших элементов оценки является то, каким может стать объект недвижимости в будущем.
Речь идёт о возможности застройки и разрешенном действующими нормативными актами использовании земли — двух аспектах, определяющих потенциал развития земельного участка и способных значительно повысить его стоимость.
Земельный участок ценен не только своим размером или местоположением, но и возможностями, которые предоставляют правила городского планирования для застройки жилых домов, коммерческих помещений, офисов или проектов с более высокой плотностью застройки.
«Местоположение определяет отправную точку при оценке недвижимости, но правовые и технические нормы, а также землепользование играют ключевую роль в установлении ее истинной стоимости», — объясняет специалист.
Документы также являются частью этого процесса
Анализ не ограничивается земельным участком или зданием. Перед выдачей оценки необходимо также проверить правовой статус объекта недвижимости.
Незавершенные процессы демаркации границ, наложение кадастровых карт, обременения или другие ситуации, влияющие на юридическую безопасность, представляют собой риски, снижающие стоимость недвижимости, независимо от ее местоположения или физических характеристик.
По мнению Консепсьон, такоеправовое регулирование является одним из наиболее важных аспектов профессиональной оценки, поскольку оно снижает неопределенность для тех, кто покупает или финансирует недвижимость.
Технологии и рынок должны совпадать
Оба оценщика сходятся во мнении, что оценка не сводится к субъективному определению цены. Гарсия подчеркивает, что рынок в конечном итоге подтверждает ценность посредством реальных сделок, в то время как Консепсьон указывает, что эту ценность можно понять только при совместном анализе градостроительных, правовых и технических условий каждого объекта недвижимости.
Рекомендуемая литература:
