Джоан Фелиз Валойс
Специально для El Inmobiliario
Доминиканская Республика зарекомендовала себя как одно из самых востребованных туристических направлений в Карибском бассейне, а рынок недвижимости страны за последние десятилетия значительно вырос. Роскошный туризм, стимулируемый эксклюзивными проектами в таких районах, как Пунта-Кана, Кап-Кана и Лас-Терренас, стал ключевым двигателем роста местной экономики. Однако рост краткосрочной аренды через такие платформы, как Airbnb, начинает оказывать негативное влияние на этот сектор, сказывается как на стоимости недвижимости, так и на имидже страны.
Дестабилизация рынка недвижимости: влияние на стоимость объектов недвижимости
Согласно данным Налогового управления Доминиканской Республики (DGII), в 2023 году количество объявлений о краткосрочной аренде недвижимости в ключевых туристических направлениях, таких как Пунта-Кана и Баваро, увеличилось на 18%. Это значительный рост по сравнению с предыдущим годом, когда увеличение составило всего 9%. Однако этот неконтролируемый рост начал насыщать рынок в этих регионах. Хотя многие из этих объектов недвижимости имеют более низкое качество, цены на продаваемую недвижимость упали на 12% в некоторых районах, затронутых этим явлением. Это затруднило для застройщиков элитной недвижимости поддержание рентабельности.
Airbnb привел к перенасыщению предложения, и объекты недвижимости, изначально предназначенные для постоянных жителей или состоятельных туристов, теперь используются для краткосрочной аренды без какого-либо регулирования. Например, в таких местах, как Лас-Терренас, бывшие элитные курорты или эксклюзивные резиденции теперь превращаются в недорогие варианты краткосрочной аренды, доступные для посуточной или недельной аренды.
Результат очевиден: недвижимость теряет в цене. Согласно отчету Global Hospitality Insights за 2023 год, объекты недвижимости, когда-то считавшиеся роскошными и эксклюзивными, теперь конкурируют с бесчисленными неформальными вариантами, которые, хотя и не всегда соответствуют тем же стандартам, предлагают более низкие цены и более доступный отдых, но за счет качества и спокойствия, которые когда-то привлекали туристов высокого класса.
Этот сдвиг напрямую влияет на устойчивость рынка недвижимости. Представление о том, что туристическое направление стало «массовым» и доступным для любого типа туристов — независимо от бюджета — влияет на способность застройщиков и владельцев поддерживать стоимость своей недвижимости. В долгосрочной перспективе это может привести к снижению привлекательности направления для крупных инвестиций, что критически повлияет на будущее туризма в сфере недвижимости в стране.
Недостатки, связанные со стабильностью апартаментов и мест отдыха
Отчет компании AirDNA, отслеживающей тенденции на рынке краткосрочной аренды жилья, показал, что в 2023 году средний уровень заполняемости квартир для краткосрочной аренды в Доминиканской Республике увеличился на 21% по сравнению с 2022 годом. Однако на стабильность рынка квартир и туристических направлений повлияла текучесть бюджетных туристов, которые во многих случаях не соответствуют ожиданиям постоянных жителей или туристов класса люкс.
Дерегулирование рынка аренды жилья привело к созданию плохо контролируемого рынка недвижимости, где высокая текучесть гостей и отсутствие надзора за управлением недвижимостью негативно сказываются на стабильности жилых и туристических комплексов. В таких районах, как Кап-Кана, где местные жители и туристы, предпочитающие роскошный отдых, ищут покоя и уединения, эта модель аренды привела к увеличению коммерческой активности в жилых районах, что может создавать неудобства для постоянных жителей и тех, кто ищет эксклюзивного отдыха.
На уровне туристических направлений это влияет на восприятие туристических зон, которые перестают восприниматься как элитные места и становятся более обычными и менее привлекательными. То, что когда-то считалось роскошным местом отдыха, теперь может рассматриваться как доступный вариант для более широкого круга туристов, многие из которых не стремятся к такому же качеству обслуживания и не готовы платить завышенные цены, которые запрашивают элитные застройщики.
Влияние на бренд страны
Одним из наиболее пагубных последствий роста нерегулируемого рынка Airbnb в Доминиканской Республике является прямая угроза имиджу страны. По данным Министерства туризма Доминиканской Республики, в 2023 году страну посетило 10 миллионов туристов, что на 6% больше, чем в предыдущем году. Однако отсутствие надзора за платформами краткосрочной аренды жилья создало неопределенность среди потенциальных туристов относительно качества вариантов размещения в стране.
Доминиканская Республика вложила значительные средства в создание имиджа эксклюзивности и роскоши на мировом туристическом рынке. Однако распространение неформальной, нерегулируемой аренды жилья может подорвать это восприятие роскоши и эксклюзивности.
Отсутствие регулирования на таких платформах, как Airbnb, приводит к тому, что низкокачественные, плохо управляемые объекты недвижимости смешиваются с самыми эксклюзивными предложениями на рынке. Это создает хаотичный образ места отдыха, что может отпугивать состоятельных туристов, стремящихся к уникальному, высококлассному отдыху. Ущерб для бренда страны особенно опасен, когда международный рынок воспринимает место отдыха как утратившее свои стандарты качества, что напрямую влияет на с трудом завоеванную репутацию.
Призыв к ADETI: Необходимость возглавить регулирование рынка
Важно отметить работу, проделанную Доминиканской ассоциацией туризма в сфере недвижимости (ADETI) в отношении регулирования и надзора за такими платформами, как Airbnb. Несмотря на сложности, связанные с дерегулированием, ассоциация предприняла действия в рамках многочисленных туристических проектов, добившись значительного прогресса в создании нормативно-правовой базы, которая принесла пользу сектору недвижимости. Благодаря ее усилиям были разработаны четкие правила, которые не только способствуют развитию туризма в сфере недвижимости, но и обеспечивают качество и устойчивость рынка.
По данным ADETI, предполагается, что в течение следующих трех лет более 2000 объектов размещения в популярных туристических районах будут подлежать специальным правилам, гарантирующим их качество и безопасность. Эти усилия имеют основополагающее значение для обеспечения привлекательности самых эксклюзивных туристических направлений для иностранных туристов, гарантируя применение этих правил к более масштабным проектам.
Однако важно подчеркнуть, что, несмотря на усилия подобных организаций, отсутствие повсеместного регулирования остается проблемой. Во многих проектах, особенно в популярных туристических районах, распространение неконтролируемой неформальной аренды жилья опережает установленные правила, что негативно сказывается на стабильности сектора.
Поэтому крайне важно, чтобы руководство этой организации продолжало и расширяло свою деятельность по внедрению более строгих правил, чтобы предотвратить непропорциональное негативное влияние модели краткосрочной аренды на индустрию риэлторского туризма в Доминиканской Республике. Ее опыт в разработке правил, способствующих упорядоченному развитию риэлторского туризма, является бесценным ориентиром, которому должны внимательно следовать власти.
Необходимость четких правил: адаптация к потребностям страны
Важно подчеркнуть, что каждая страна должна разрабатывать законы и правила в соответствии со своими потребностями и экономическими условиями. Доминиканская Республика, будучи страной, основным двигателем экономики которой является туризм, не может позволить себе следовать примеру других стран, для которых туристическая отрасль не является столь приоритетной.
В то время как некоторые страны придерживаются более мягкого подхода к таким платформам, как Airbnb, Доминиканская Республика не может позволить себе подорвать свою туристическую индустрию и национальный бренд только потому, что другие страны не внедрили аналогичные правила. Разработка четких и хорошо регламентированных правил имеет важное значение для защиты как ценности нашей недвижимости, так и устойчивого развития туристических направлений, которые позиционируют нас как лидера в Карибском регионе.
Для обеспечения сохранения качества туристических направлений и стабильности рынка недвижимости необходимы решительные действия. Принятие правил, регулирующих краткосрочную аренду жилья, — это мера, которая не только принесет пользу сектору, но и позволит Доминиканской Республике сохранить свою репутацию высококлассного, роскошного туристического направления.
Автор имеет степень MBA, является специалистом по цифровому маркетингу и операционным менеджером строительной компании Incaribe, а также обладает более чем 10-летним опытом работы в строительном и туристическом секторах.
