Agenția de rating Fitch preconizează, de asemenea, o scădere nominală de 5% a prețurilor locuințelor din SUA. Aceasta înseamnă că prețurile vor scădea cu 5% indiferent de inflație, ceea ce, în termeni reali, va duce la o scădere și mai mare a prețurilor proprietăților.
Analiștii și firmele autorizate afirmă că piața imobiliară din SUA este din ce în ce mai aproape de o aterizare bruscă și, deși experții exclud o prăbușire precum cea din 2007-2008, unii indicatori principali ai pieței prevăd un „vârf” semnificativ al prețurilor locuințelor și al activității imobiliare în general, ceea ce, la rândul său, ar putea exacerba recesiunea previzibilă cu care se va confrunta SUA în trimestrele următoare.
Indicele vânzărilor de locuințe în așteptare (PHSI) a scăzut cu 4,6% în octombrie, cu o scădere a tranzacțiilor în așteptare de aproximativ 37% față de anul precedent, cea mai mare scădere din istoria acestei cifre, potrivit ziarului financiar spaniol El Economista.es.
Acest indicator este urmărit îndeaproape de investitori și economiști, deoarece anticipează adesea mișcările de pe piața imobiliară, atât în ceea ce privește prețurile, cât și activitatea generală din cadrul sectorului. Asociația Națională a Agenților Imobiliari (NAR), organizația care publică acest indicator, explică faptul că indicele vânzărilor de locuințe în așteptare este un indicator principal pentru sectorul imobiliar, bazat pe vânzările în așteptare ale proprietăților existente.
O vânzare apare ca fiind în așteptare atunci când contractul a fost semnat, dar tranzacția nu a fost încă finalizată. Vânzarea este de obicei finalizată în decurs de una sau două luni de la semnare. Când acest indicator scade brusc, este pentru că activitatea de cumpărare și vânzare începe să încetinească dintr-un anumit motiv.
Într-un raport el inmobiliario publicat săptămâna aceasta, Fitch Ratings notează că „cererea din SUA va continua să scadă pe parcursul anului 2023, erodând și mai mult prețurile locuințelor. Costurile ipotecare semnificativ mai mari (rata medie a crescut cu peste 50% din 2021) îi vor afecta pe cei care cumpără o proprietate pentru prima dată și pe cei care doresc să își modernizeze proprietatea”. Raportul adaugă: „Investitorii imobiliari au început să se retragă și vor rămâne pe tușă pe parcursul anului 2023”.
O avalanșă de date negative
Avalanșa de date publicate lunar despreel inmobiliario reflectă aceeași tendință, deși, în cadrul gamei vaste de indicatori negativi, ies în evidență cifrele vânzărilor de locuințe existente din octombrie, publicate la mijlocul lunii noiembrie. Aceasta este o altă statistică NAR cheie pentru studierea pieței, deoarece vânzările de locuințe existente - înregistrate la semnarea unui contract - reprezintă aproximativ 90% din locuințele din SUA.
În octombrie, vânzările de locuințe existente au scăzut pentru a noua lună consecutiv. Numărul contractelor încheiate a scăzut cu 5,9%, ajungând la o rată anualizată de 4,43 milioane pentru luna respectivă, cea mai lentă din mai 2020. Vânzările de locuințe unifamiliale au scăzut cu 6,4% față de luna precedentă, atingând cel mai scăzut nivel din mai 2020. Cifrele de la an la an sunt alarmante: toate locuințele existente au înregistrat o scădere de 28,4%, în timp ce vânzările de locuințe unifamiliale au scăzut cu 28,2%.
Acest lucru se aliniază cu modelul dezvoltat de analiștii de la Apollo IM, care prevăd o scădere de aproape 24% a vânzărilor de locuințe unifamiliale existente în lunile de când Rezerva Federală a început din nou să majoreze ratele dobânzilor în această primăvară. Aceasta este cea mai agresivă și mai scurtă scădere a vânzărilor de la prima majorare a ratelor dobânzilor dintr-un ciclu de relaxare a ratelor dobânzilor de către Fed, conform înregistrărilor istorice compilate de cercetătorii administratorului de active, care în acest caz datează din anii 1970.
Scăderea de la an la an este cea mai mare din istoria SUA
Vânzările de locuințe au scăzut în fiecare lună din februarie, marcând cea mai lungă serie de scăderi din datele Raportului Național privind Locuințele (NAR) care datează din 1999. Eforturile Rezervei Federale de a combate inflația prin intermediul ratelor dobânzilor au alimentat o creștere rapidă a costurilor de împrumut, zdrobind cererea și punând proprietatea unei locuințe inaccesibilă pentru multe familii.
„Mai mulți potențiali cumpărători de locuințe au fost excluși de pe piața ipotecară în octombrie, pe măsură ce ratele ipotecare au crescut”, a declarat Lawrence Yun, economist-șef la NAR, într-un comunicat emis după publicarea datelor. „Ratele ipotecare au scăzut de la vârful atins la mijlocul lunii noiembrie, așa că vânzările de locuințe s-ar putea apropia de minimul din ciclul imobiliar actual.” Ratele ipotecare au scăzut recent sub 7%, dar rămân extrem de ridicate, iar analiștii nu sunt optimiști. Este demn de remarcat faptul că, la începutul anului 2022, aceste rate (de obicei, rata fixă pe 30 de ani) erau în jur de 3%.
„Vânzările de locuințe existente au scăzut cu 5,9% față de luna precedentă, ajungând la un nivel anualizat de 4,43 milioane în octombrie, o scădere de 32% față de vârful atins la începutul acestui an. Scăderea vânzărilor reflectă o deteriorare suplimentară a condițiilor de cumpărare, deoarece creșterea ratelor ipotecare a împins accesibilitatea la cel mai scăzut nivel din 1985”, a rezumat Sam Hall de la Capital Economics după publicarea cifrelor din octombrie.
Sub presiune în 2023
„Ne așteptăm ca vânzările de locuințe să rămână sub presiune pentru cea mai mare parte a anului 2023, afectate de erodarea accesibilității, de recesiune și de o ofertă încă limitată”, a prezis Nancy Vanden Houten, strateg șef pentru SUA la Oxford Economics, după publicarea datelor existente privind vânzările de locuințe. „Ne așteptăm ca creșterea anuală a prețurilor locuințelor să devină negativă în 2023, atingând un minim de -5% față de anul precedent în al doilea trimestru”, a adăugat ea.
Agenția de rating Fitch preconizează, de asemenea, o scădere nominală de 5% a prețurilor locuințelor din SUA. Aceasta înseamnă că prețurile vor scădea cu 5% indiferent de inflație, ceea ce, în termeni reali, va reprezenta o scădere și mai mare a prețurilor proprietăților. „Cu un Congres american divizat, orice intervenție pentru îmbunătățirea accesibilității locuințelor ar trebui să vină din partea băncilor, deoarece un sprijin guvernamental semnificativ este puțin probabil. Se așteaptă ca regiunile care au înregistrat cele mai mari creșteri ale prețurilor locuințelor de la pandemie să sufere scăderi mai severe decât media națională”, susțin acești experți.
Andreas Steno Larsen, fost strateg șef la Nordea, consideră că „pe baza modelelor lor, o scădere de 15-20% a indicelui prețurilor rezidențiale menținut de Banca Reglementelor Internaționale (BRI) pare probabilă”. BRI are una dintre cele mai lungi și mai cuprinzătoare serii istorice de prețuri ale locuințelor disponibile, bazată pe date de la băncile centrale, instituțiile private și institutele naționale de statistică. Conform acestei baze de date, prețurile locuințelor de la an la an în termeni reali (ajustate la inflație) au scăzut deja în al doilea trimestru al anului 2022 în țări precum Suedia, Finlanda, Danemarca și Spania, dar au rămas pozitive în SUA.
Conform Hall of Capital Economics, creșterea ratelor dobânzilor ipotecare la 7% în octombrie înseamnă că vânzările au și mai mult spațiu de scădere: „Creșterea ratelor dobânzilor a declanșat o altă scădere a cererilor de credit ipotecar pentru achiziționarea de locuințe în octombrie, care de obicei depășesc vânzările de locuințe existente cu o lună. Pe baza acestui fapt, ne așteptăm ca vânzările de locuințe existente să scadă la aproximativ 4,2 milioane anualizate până la sfârșitul anului 2022.”.
Sam Hall (Capital Economics): „Prețurile locuințelor vor trebui să continue să scadă în următorul an pentru ca proprietatea unei locuințe să fie o opțiune realistă pentru majoritatea gospodăriilor.”
„Privind în perspectivă, constrângerile legate de accesibilitate vor continua să afecteze vânzările anul viitor, iar cumpărătorii se vor confrunta și cu alte limitări. Având în vedere prognoza noastră privind o scădere susținută a prețurilor locuințelor, ne așteptăm ca băncile să mențină condiții stricte de creditare, ceea ce va elimina mulți cumpărători de pe piață. Și, având în vedere că economia se îndreaptă spre o ușoară recesiune, cumpărătorii vor fi precauți în ceea ce privește achiziționarea unei locuințe”, a adăugat Hall, subliniind că „2023 va fi cel mai slab an pentru vânzările de locuințe existente din 2011 încoace”.
Câteva zile mai târziu, a fost publicată valoarea din septembrie a indicelui prețurilor locuințelor Case-Shiller, . Deși cu o întârziere evidentă, cifrele au confirmat dovezile. După ajustarea sezonieră, indicele generic Case-Shiller a înregistrat o scădere lunară a prețurilor de 0,8% în septembrie. Pe bază anuală, aceasta înseamnă că creșterea a scăzut la 10,6%, de la 13,0% în august. Și aceasta ținând cont de faptul că Case-Shiller este o medie a datelor din ultimele trei luni, astfel încât această publicație nu reflectă impactul complet al creșterii ratelor ipotecare peste 7%.
„Prețurile locuințelor vor trebui să continue să scadă în următorul an pentru ca proprietatea unei locuințe să fie o opțiune realistă pentru majoritatea gospodăriilor. Având în vedere acest lucru, băncile vor restricționa probabil disponibilitatea produselor cu un raport împrumut-valoare mai mare pentru a reduce riscul de capital propriu negativ. Acest lucru va pune o presiune descendentă suplimentară asupra puterii de cumpărare și a prețurilor”, a diagnosticat Hall într-o altă analiză, mai recentă. Expertul se așteaptă ca rata anuală de creștere a prețurilor locuințelor să devină negativă la începutul anului 2023 și ca prețurile să scadă cu 8% de la vârf la minim.
Impactul asupra economiei
Recesiuneael inmobiliario ar putea afecta economia americană. Investițiile rezidențiale vor trage în jos PIB-ul SUA, în timp ce scăderea prețurilor locuințelor va afecta deciziile de cheltuieli ale gospodăriilor prin efectul de bogăție. Declinul pieței locuințelor, principalul activ al gospodăriilor, declanșează de obicei un consum redus, deoarece familiile tind să economisească pentru a compensa scăderea valorii activelor lor. După cum subliniază Steno Larsen, citând date de la Asociația Națională a Constructorilor de Locuințe (NAHB), locuințele reprezintă între 15 și 18% din PIB-ul țării, rămânând astfel „principalul motor al economiei americane”.
Allianz se așteaptă ca piața imobiliară să se contracte cu 6,3% în acest an și cu încă 6,4% anul viitor, dar acest lucru ar reduce creșterea anuală a PIB-ului doar cu 0,2 puncte procentuale. Cu toate acestea, serviciile imobiliare au un impact mult mai puternic. O reducere a acestei activități și scăderea prețurilor ar putea reduce semnificativ valoarea adăugată pe care acest sector o generează pentru economie. Conform calculelor Allianz, corecția pieței imobiliare ar putea reduce PIB-ul cu până la 1,7 puncte procentuale până la începutul anului 2024, crescând riscul unei recesiuni mai prelungite.
„Perspectivele economice slabe indică, de asemenea, noi scăderi ale prețurilor locuințelor. Pe măsură ce creșterea ratelor dobânzilor încetinește activitatea economică și reduce ocuparea forței de muncă, gospodăriile vor fi reticente în a renunța la economiile lor și a face o achiziție majoră, cum ar fi o casă. Așteptările negative cu privire la prețurile locuințelor îi vor convinge, de asemenea, pe mulți să amâne achiziția”, spune Hall of Capital Economics.
Un indicator al NAHB menționat anterior a servit recent la confirmarea viitorului incert pe termen mediu al economiei americane. Indicele pieței imobiliare (HMI) a arătat o ultimă valoare, publicată la mijlocul lunii noiembrie, de 33 de puncte (sub 50 este considerat o contracție). Îngrijorarea experților cu privire la această lipsă de încredere în rândul constructorilor provine din corelația dovedită dintre o scădere accentuată a indicelui și o creștere a șomajului, care apare de obicei 9-12 luni mai târziu.
Previziunile analiștilor privind creșterea șomajului la intervalul 6-8% față de 3,7% în prezent în acest interval de timp au alimentat temerile de recesiune pentru primăvara anului 2023. Aplicând așa-numita regulă Sahm, unul dintre acești strategi, Alfonso Peccatiello, strateg la The Macro Compass și anterior la ING, a plasat începutul recesiunii în al doilea trimestru al anului viitor, indicând în mod specific luna mai.
Sursa: El Economista.es
