A tokenização de imóveis deverá ser um dos fenômenos financeiros mais significativos para o mercado imobiliário global em 2026. De acordo com dados compilados pelo El Inmobiliario, o mercado internacional de ativos imobiliários tokenizados ultrapassou US$ 24 bilhões no final de 2025, impulsionado por plataformas regulamentadas na Europa, nos Estados Unidos e na Ásia, onde a digitalização de imóveis é amparada por marcos legais claros, supervisão financeira e sistemas tecnológicos interoperáveis. No entanto, esse cenário ainda está longe de ser replicado na República Dominicana.
Embora o país possua um sistema imobiliário estruturado e regulamentações sólidas sobre títulos de propriedade, especialistas concordam que a tokenização exige um nível adicional de regulamentação financeira, tecnológica e contratual que atualmente não existe no ecossistema dominicano. A ausência de leis específicas para os chamados tokens de participação acionária, a falta de plataformas certificadas e a ausência de uma cultura institucional de blockchain aplicada ao setor imobiliário limitam qualquer implementação prática do modelo.
Um mercado que observa a tendência, mas não possui as condições para executá-la
Edgar Antonio García Romero, CEO e cofundador da Backsource, empresa especializada no desenvolvimento de sistemas informáticos para construtoras e projetos imobiliários na República Dominicana, explica que o interesse pela tokenização já começou a surgir no setor, embora de forma isolada.
“Encontramos um caso específico em Punta Cana, em dezembro, quando uma construtora levantou a possibilidade de desenvolver um sistema que suportasse a tokenização. Foi aí que percebemos que a questão já estava batendo à porta do mercado dominicano”, afirma.
No entanto, García enfatiza que o país ainda carece da base necessária para operar esse modelo de forma estruturada. “A área em que a República Dominicana ainda enfrenta desafios reside na regulamentação existente para tokens de participação acionária. Esse aspecto está em seus primórdios. Não existe um arcabouço legal claro para dar suporte à propriedade fracionada por meio de tokens.”
Na perspectiva dele, o principal problema não é tecnológico, mas legal, já que "o blockchain pode registrar transações, mas isso não substitui a regulamentação que define claramente o que significa possuir um token imobiliário em termos legais".
Ele acrescenta que "Hoje, na República Dominicana, não existe um sistema que permita a uma construtora tokenizar um imóvel, dividir legalmente os direitos e administrá-los de forma totalmente validada pelas instituições.".
Infraestrutura tecnológica e limitações operacionais
Embora a Backsource esteja desenvolvendo uma plataforma projetada para servir como infraestrutura tecnológica para empresas de construção que desejam digitalizar processos de vendas, contratos e gestão de ativos, García reconhece: “Podemos ter a tecnologia, mas se o mercado não estiver pronto, não faz sentido implementá-la. Isso depende de o país ter um arcabouço legal que dê suporte ao modelo.”
Mesmo o modelo de compra totalmente digital permanece sem regulamentação. "Nossa ideia é que comprar um imóvel seja tão fácil quanto comprar na Amazon, mas isso só é possível se houver um arcabouço legal que reconheça esses processos digitais como juridicamente válidos.".
“A tecnologia não substitui a segurança jurídica”
Com base na experiência histórica do setor, Bienvenido Paulino Columna, um líder do mercado imobiliário dominicano com mais de 40 anos de experiência, concorda que o principal risco não é tecnológico, mas institucional.
Em sua coluna "Tokenização de Imóveis: Inovação com Critérios", ele alerta que "a tecnologia blockchain pode registrar transações com precisão, mas não substitui a escritura, contratos vinculativos ou o arcabouço jurídico dominicano". Ele é ainda mais direto, afirmando que "um token digital, por si só, não garante a propriedade de um imóvel se não for respaldado por estruturas legais claras e responsáveis".
Inovação sem improvisação
Paulino lembra que o mercado dominicano já sofreu as consequências de projetos mal estruturados: “Nosso mercado já experimentou as consequências de promessas infundadas. A modernização deve ser construída sobre bases sólidas, não sobre expectativas.” Por fim, ele faz um alerta que resume a discussão atual: “Inovação é necessária. Improvisação não. Porque o maior ativo do setor imobiliário continua sendo a confiança.”.
Uma discrepância entre a tendência global e a realidade local
Enquanto em mercados como Espanha, Estados Unidos e Singapura a tokenização de imóveis está progredindo sob regimes regulamentados, com custódia digital certificada e supervisão financeira, na República Dominicana ainda não existe uma definição legal do que representa um token imobiliário, como um contrato baseado em blockchain é executado ou como os investidores são protegidos de disputas legais.
A isso se soma a chegada do primeiro hotel tokenizado do país
Embora a implementação generalizada da tokenização de imóveis ainda represente um desafio, o país se prepara para um marco concreto. Em 2026, terá início a construção do primeiro hotel totalmente tokenizado da República Dominicana, o Grand ASTON Coral Golf Resort & Spa by Cáicu, localizado em Punta Cana. Este projeto de hotel de luxo terá seus ativos divididos em frações digitais acessíveis a investidores de diferentes portes.
Este projeto, com um investimento estimado em 160 milhões de dólares, representa um passo pioneiro na região e uma experiência prática de como a tokenização pode ser aplicada a um ativo turístico de alto desempenho, embora seu sucesso dependa da clareza regulatória e de como a emissão e a custódia dos tokens serão estruturadas legalmente.
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