SANTO DOMINGO -Majorie Hasbun, especialista em gestão de imóveis para aluguel de curta duração, acredita que esse mercado na República Dominicana foi "canibalizado" por pessoas que entram no setor, chegando a estabelecer preços que não correspondem à realidade e que prejudicam o negócio.
“Aconteceu alguma coisa, e essa coisa é a canibalização do mercado. Há pessoas que, simplesmente por alugarem, prejudicaram o mercado ao desvalorizá-lo, estabelecendo preços absurdos para o tipo de imóvel que possuem e para a região onde estão localizadas”, responde ele em entrevista ao El Inmobiliario, a respeito das reclamações publicadas neste portal sobre os problemas enfrentados por famílias com pessoas que alugam pelo Airbnb.
Ele observa que os hóspedes obviamente vão aonde há vantagens econômicas e que talvez a clientela atraída não seja a ideal. Ou que talvez o processo de seleção necessário não esteja sendo realizado para determinar se um hóspede é adequado. “Nem todos tomam as precauções necessárias porque, como anfitrião, você pode ver se um hóspede, por exemplo, tem avaliações anteriores, se seguiu as regras, se há relatos nas avaliações de que ele não se comportou adequadamente ou se se envolveu em atividades proibidas. Isso dependerá muito do anfitrião e de como ele administra os aluguéis de curta duração em sua propriedade”, afirmou Hasbun.
A especialista é formada em Gestão Hoteleira com especialização em Marketing pela Pontifícia Universidade Católica Madre y Maestra, onde se graduou em 2017. Desde então, afirma estar envolvida no setor de turismo. Sua empresa, Behosted, administra imóveis para aluguel de curta duração.
Em relação à questão dos aluguéis mistos de curta duração, onde há pessoas morando nos prédios, ele acredita que é uma questão para a administração do condomínio e as construtoras, e que os proprietários devem analisá-la ao comprar um imóvel.
“Entendo que esses casos estão ocorrendo principalmente em áreas residenciais mais antigas que não tinham essas regulamentações porque o mercado não era tão desenvolvido quanto é agora, experimentando um crescimento constante. Então agora há esse tipo de choque, e entendo que medidas estão sendo tomadas com base no que isso tem causado”, enfatizou ele.
Ele argumenta que existem propriedades que não permitem que os novos proprietários as aluguem pelo Airbnb.
O regulamento
Hasbun acredita que a regulamentação da renda de curto prazo na República Dominicana está muito próxima e que "isso já vem sendo discutido há algum tempo, inclusive acho que no início do ano já havia notícias de que sim, já era fato que os impostos sobre a renda de curto prazo seriam aumentados devido à questão da concorrência desleal".
Ele acredita que a medida afetaria o mercado porque certamente alteraria o preço final para os hóspedes, já que se trata de uma taxa extra. "Teríamos que repensar a questão de talvez reduzir um pouco o preço do aluguel, ou simplesmente nos adaptar, como fazemos com tudo, porque em outros países, os aluguéis de curta duração são tributados há muito tempo, praticamente desde o início.".
Negócio sazonal
Um conselho que Hasbun dá a potenciais investidores é que tenham em mente que este é um mercado altamente dependente das sazonalidades. “É muito sazonal; não há garantia de renda mensal. É extremamente variável. Há alta e baixa temporada, e para operar com eficiência e ter sucesso neste negócio, é preciso se adaptar às demandas e às sazonalidades. Isso é feito estudando constantemente o mercado, observando como as tarifas e os níveis de ocupação flutuam e como a demanda está se configurando. Então, você se adapta a isso para manter a ocupação e ter sucesso”, destaca ele.
Destaca-se como um valor o fato de que, ao final da estadia, o cliente tem a oportunidade de avaliar sua experiência, desde o processo de chegada, a limpeza e todos os aspectos importantes que as pessoas levam em consideração ao reservar um imóvel.
“É por isso que é tão importante operar com eficiência, porque as avaliações nos afetam tanto positiva quanto negativamente, dependendo do comentário. Da mesma forma, nós, como anfitriões, podemos avaliar os hóspedes, porque, assim como existem bons hóspedes que seguem as regras, existem outros que não as seguem, e temos a capacidade de avaliar isso. Isso é importante para outros anfitriões quando um de seus hóspedes indesejáveis solicita a reserva de uma de suas propriedades, para que eles possam ver a avaliação que escrevemos e decidir se aceitam ou não esse tipo de hóspede.”.
Hasbun recomenda que qualquer pessoa que esteja considerando investir pesquise cuidadosamente a região e observe o comportamento da demanda. “Sou muito franca e sempre digo às pessoas: olhem, se vocês estão pensando em pegar um empréstimo de um milhão de dólares para comprar e mobiliar um imóvel para poder pagar o empréstimo e ainda ter dinheiro extra todo mês, bem, se esse é o sacrifício que vocês estão dispostos a fazer, não façam, porque é muito imprevisível. É verdade que haverá meses em que vocês conseguirão atingir esse objetivo, mas haverá outros em que talvez não, porque nem todas as épocas do ano são de alta; é muito imprevisível”, enfatiza ela.
