Por Yamalie Rosario
El Inmobiliario
SANTO DOMINGO - A questão controversa da regulamentação dos aluguéis de curta duração na República Dominicana deve ser incluída em um capítulo inteiro da tão solicitada Lei de Locação.
Pelo menos é o que sugere o especialista em direito imobiliário Héctor Alies Rivas, que, em entrevista ao jornal El Inmobiliario, destacou a importância de regulamentar esse tipo de serviço na legislação de locação.
“O Airbnb é como o Uber, como qualquer outra plataforma da economia compartilhada, o que, por si só, não é ruim. O que ele precisa é de regulamentação. Então, nesta cidade, em Santo Domingo, e acho que em todo o país… isso saiu do controle porque as pessoas compram e depois veem estranhos no elevador, e seus filhos têm que ver isso”, analisou o sócio do escritório de advocacia Puello Herrera & Alies.
Ele recomendou que a legislação, reapresentada na Câmara dos Deputados durante a atual sessão legislativa, inclua um capítulo inteiro dedicado a aluguéis por meio de plataformas como o Airbnb ou qualquer outro tipo de aluguel de curta duração. O objetivo é modernizar a legislação e garantir que ela reflita a realidade atual.
O professor universitário também acredita que "regulamentações separadas para governar o Airbnb... poderiam ser excessivas".
Héctor Alies Rivas, especialista em direito imobiliário. (Fonte externa).
Ele observou que existem experiências bem-sucedidas na regulamentação de aluguéis de curto prazo em outros países.
Ele citou a França como exemplo, especialmente a cidade de Paris, onde o número de dias por ano permitidos para esses aluguéis é limitado.
Ele afirmou que a Alemanha estabeleceu regulamentações e que em Portugal o número de licenças para operar através da plataforma Airbnb foi controlado.
"Em outras palavras, nem todos podem estar no Airbnb; é preciso ter uma licença para estar nessa plataforma ou não", disse ele.
Ele também especificou que esses tipos de licenças devem ser revisados periodicamente, por exemplo, a cada quatro, cinco ou seis anos.
Alies Rivas citou a experiência com essa questão em Barcelona, onde o aluguel de quartos privados por curtos períodos foi proibido como forma de estabelecer controles.
Ele afirmou que entre as regras estabelecidas naquele país europeu está a limitação de que um quarto em um prédio não pode ser alugado por um período inferior a 31 dias.
O advogado especializado em direito imobiliário afirmou que existem muitos países que lutam para impedir a oferta de aluguéis de curta duração em seus centros históricos.
Ele afirmou que algumas cidades nos Estados Unidos estabeleceram limitações para licenças e regulamentações.
Apenas ontem, terça-feira, a cidade de Nova York começou a implementar uma série de restrições aos aluguéis de curta duração, o que a plataforma de hospedagem turística Airbnb considerou uma proibição "de fato" de seus negócios.
De acordo com o especialista em imóveis, medidas semelhantes para regulamentar esses serviços já foram implementadas na cidade da Califórnia.
Ao mencionar outros exemplos de regulamentação, ele disse que a Ásia e a Austrália também implementaram proibições, algumas das quais foram totais.
No caso da cidade de Tóquio, ele indicou que o Airbnb é legal, mas que as regulamentações existentes têm desestimulado a demanda por esses serviços.
Existem outras práticas de controle estabelecidas com sucesso naquele país asiático, conforme detalhado por Alies Rivas, como o fato de os anfitriões dos imóveis coletarem dados essenciais que devem ser relatados às autoridades japonesas.
O que fazer em caso de rendimentos mistos?
O especialista imobiliário foi consultado sobre o caso da denúncia, feita através do El inmobiliario, pela Sra. Niulvi Ramos, que vive uma situação desesperadora por ter que suportar morar em um imóvel ocupado por inquilinos de curta duração que não cumprem as regras básicas de boa conduta.
Ao ser questionado sobre esse drama, publicado sob o título "Quando um inquilino de curto prazo se torna um infortúnio", o advogado Héctor Alies Rivas revelou que recebe casos como esse com frequência.
Para ele, a ascensão do Airbnb, que não é regulamentado na República Dominicana, “levanta questões jurídicas interessantes sobre o alcance dos direitos de propriedade, aluguéis e vida em condomínios. A questão vai além de assuntos de convivência e justifica uma análise do futuro dos direitos dos proprietários de condomínios.”.
Ele indicou que os regulamentos de condomínio não proíbem esse tipo de aluguel e que o proprietário tem o direito de alugar seu imóvel pelo tempo e valor que julgar apropriados, pois está exercendo seus direitos de propriedade.
No entanto, ele enfatizou que o Artigo 4º da Lei 5038 sobre Condomínios estabelece que cada proprietário, para o usufruto de sua propriedade exclusiva, pode usar livremente as áreas comuns de acordo com sua finalidade, sem prejuízo dos direitos dos demais proprietários.
Além disso, ele citou que, de acordo com o artigo 7º da referida disposição legal, o formulário de descrição da unidade condominial estabelecido pelo Regulamento Geral para Levantamentos Cadastrais especifica a destinação que cada setor terá.
Ele acrescentou que, uma vez registrado o condomínio, a finalidade escolhida torna-se vinculativa, razão pela qual afirma que, em princípio, se a finalidade de uma unidade condominial for residencial, isso poderia ser entendido como um impedimento legal para o proprietário que deseja utilizá-la para aluguéis de curta duração.
Analise a seguinte questão: “A questão controversa e regulatória consiste em determinar se o proprietário de um apartamento, ao entrar na dinâmica do Airbnb, devido ao evidente lucro e propósito comercial (não residencial), torna-se: um hoteleiro ou um senhorio comum? Isso viola o regulamento interno do condomínio?”.
Ele afirmou que não se deve esquecer que cada condomínio tem sua finalidade, assim como os imóveis para alugar em um centro comercial têm um uso específico, pois jamais poderiam ser destinados à moradia.
“Um condomínio residencial é um condomínio residencial. No momento em que os aluguéis passam a ser de curta duração, deixa de ser considerado uso residencial, mesmo que pareça, e passa a ser um negócio hoteleiro. É por isso que Asonahores defende a regulamentação dessa prática, pois ela gera concorrência desleal nesse mercado”, refletiu ele.
Enquanto a regulamentação está sendo elaborada na República Dominicana, o especialista sugere a busca de alternativas para lidar com potenciais problemas em imóveis de uso misto para locação. Ele propõe limitar o acesso de inquilinos de curta duração às áreas sociais comuns e utilizar cartões inteligentes para controlar a entrada e a saída, evitando assim transtornos.
