In Orlando zijn de vastgoedprijzen lager dan in Miami, en volgens financieel analysebureau WalletHub is het de beste stad in de staat Florida om in te investeren.
Overgenomen uit La Nación
Huizen die voor een hogere prijs dan de vraagprijs worden verkocht, meerdere biedingen op een woning of een woningaanbod dat binnen een week verdwijnt, zijn enkele van de kenmerken die de vastgoedmarkt Florida
In september begonnen sommige indicatoren echter voor het eerst tot rust te komen. "Met een licht dalende gemiddelde prijs en een stijgende voorraad zien we tekenen dat de markt zich stabiliseert na maanden van extreme oververhitting", aldus Natalie Arrowsmith, voorzitter van de Orlando Regional Realtors Association (ORRA). "De markt is nog steeds erg gunstig voor verkopers, maar vertoont wel tekenen van een herstel", legde ze uit.
Volgens ORRA daalde de gemiddelde huizenprijs in Orlando in september met $ 2.000 ten opzichte van augustus, waarmee een reeks van elf opeenvolgende maanden van groei werd doorbroken. Het totale aantal verkopen daalde in september met 5,25%, en huizen stonden gemiddeld 27 dagen te koop, een stijging van 8% ten opzichte van augustus. Ook het aanbod steeg voor de vijfde maand op rij, een lichte toename van 0,8% van augustus tot september. Geen van deze signalen is alarmerend of wordt gezien als een bedreiging voor de huizenmarkt.
“Orlando is een van de snelstgroeiende steden in de Verenigde Staten. Voor het vijfde jaar op rij heeft de stad een recordgroei in het aantal banen geregistreerd (het pandemiejaar uitgezonderd), en dat is de reden waarom zoveel mensen erheen verhuizen. Er zijn banen, het weer is goed en de kosten van levensonderhoud zijn redelijk. Dat is de oorzaak van de bouwboom. Veel grote technologiebedrijven vestigen zich er. Bedrijven met grote loonlijsten vinden het aantrekkelijk om naar Florida te komen, omdat de salarissen lager liggen dan in het noorden. Zevenenveertig procent van de beroepsbevolking is niet langer afhankelijk van pretparken of toerisme, wat enorm is, want voorheen draaide alles om Disney. Tegenwoordig heeft de stad een eigen leven,” aldus Rubén Kaufman, directeur van MIR Developments, een vastgoedontwikkelingsbedrijf in de regio.
Kaufman beaamt ook bloei . "We beginnen met Millenia Park, 960 appartementen op een locatie vlakbij winkelcentrum Millenia Mall. Het bestaat uit acht torens met elk 120 appartementen, plus een klein winkelcentrum. We zijn twee maanden geleden met de verkoop van de eerste fase gestart en 80% is al verkocht. Er worden dagelijks appartementen verkocht; we hebben nog nooit zo'n grote vraag meegemaakt. De markt bloeit," vat hij samen. Negenennegentig procent van de kopers koopt voor investeringsdoeleinden en verhuur. De prijzen beginnen bij US$ 180.000 tot US$ 250.000, met een gemiddeld jaarlijks rendement van 6% tot 7%.
Disney, KPMG, Sonesta International Hotels en InnovaCare Health Inc. behoren tot de meest recente bedrijven die plannen hebben aangekondigd om uit te breiden of zich in de stad te vestigen. Disney, dat al een vestiging in Orlando heeft, heeft aangegeven 2.000 goedbetaalde banen vanuit Californië te zullen verplaatsen. In september betaalde het bedrijf daarvoor 46 miljoen dollar voor bijna 20 hectare grond in Lake Nona voor zijn toekomstige kantoorcampus.
Jorge Kupferman, makelaar bij Miami Life Realty, zegt dat Orlando het erg goed doet. "Het is nu aantrekkelijker omdat het rendement beter is dan in Miami en de prijzen lager liggen. Klanten maakt het niet uit waar ze investeren, zolang het bedrijf maar veilig is", legt hij uit, eraan toevoegend dat 50% van zijn investeerders Argentijns is.
De markt biedt woningen aan voor korte of lange termijn verhuur, en een groot deel van de investeringen gaat naar nieuwbouw. "Je kunt een woning kopen die nog gebouwd moet worden, met een aanbetaling van 10% bij het tekenen van de reserveringsovereenkomst en nog eens 10% bij het tekenen van het contract. De resterende 50% wordt vervolgens tijdens de bouw betaald, soms in termijnen, en de laatste 50% bij oplevering. Voor de laatste betaling kun je contant of een hypotheek afsluiten met een jaarlijkse rente van 4,5% gedurende 30 jaar", legt hij uit. De vereisten omvatten onder andere een bewijs van inkomen, een verklaring van een accountant, bankreferenties en persoonlijke referenties. Voor een buitenlander is het oprichten van een vennootschap of LLC de beste optie om erfbelasting en hogere belastingdruk bij verkoop te vermijden.
Volgens Kupferman leveren kortetermijnverhuur een rendement op van 7% tot 10% per jaar, terwijl langetermijnverhuur (met jaarcontracten) een winstgevendheid van ongeveer 6% biedt. Het appartementencomplex zelf heeft vaak een eigen beheerteam voor kortetermijnverhuur; zij promoten de verhuur en genereren rendement voor de investeerder. "Het probleem is dat het, afhankelijk van het beheer, meer kopzorgen kan opleveren", merkt hij op.
WalletHub, een online tool voor persoonlijke financiën en investeringen, heeft Orlando uitgeroepen tot de beste vastgoedmarkt van heel Florida en de 40e beste van de Verenigde Staten. Voor deze ranglijst werden 300 steden van verschillende groottes vergeleken aan de hand van 18 belangrijke indicatoren voor de aantrekkelijkheid van de vastgoedmarkt en de economische kracht. De variabelen variëren van de gemiddelde waardestijging van huizen tot de banengroei.
Niet iedereen is het daar echter mee eens. Daniel Rutois, een makelaar bij Rutois International Realty in Miami, gelooft dat Orlando werd beïnvloed door de opleving in Miami. "De explosie in de vraag kwam uit Miami-Dade, Broward en Palm Beach County. Ik denk dat de prijzen in Orlando zijn gestegen dankzij Miami, dat net als New York in de jaren 90 het beloofde land is", legt hij uit. "Het is een goede markt, maar stel je voor hoe het is voor degenen die vóór de pandemie een huis kochten. Bijna twee jaar lang zaten ze met lege handen; het is nog steeds een gebied dat sterk afhankelijk is van toerisme", zegt hij.
Mabel Pérez van Century 21 Carioti vertelt over de prijsstijging van het afgelopen jaar: "Het was bijna surrealistisch. Huizen werden verkocht als op een veiling. Ze werden op donderdag te koop aangeboden en biedingen werden tot zondag geaccepteerd. En mensen boden meer dan de vraagprijs." Pérez zegt dat de markt in september tot rust kwam, mede omdat het verhuisseizoen normaal gesproken van juni tot augustus loopt.
Pérez, die al 24 jaar in Orlando woont, is enigszins sceptisch over bouwboom . "Het is exponentieel gegroeid. Er worden enorm veel appartementen gebouwd en de huurprijzen zijn fors gestegen. Vroeger huurde je voor 700 dollar, nu vragen ze 1000 dollar. Er worden veel nieuwe appartementen gebouwd, maar de huur voor een kamer in die appartementen loopt op tot 2000 dollar. Het is waarschijnlijk dat veel appartementen leeg zullen blijven staan; ik zie niet veel vraag. We zullen zien wat er gebeurt," zegt ze.
Een andere factor die de groei van de stad stimuleert, is Lake Nona Medical City, de eerste medische stad in de Verenigde Staten, die zich uitstrekt over 263 hectare. De ontwikkeling ervan begon in 2005 om een medische faculteit te huisvesten die verbonden was aan de University of Central Florida. Tegenwoordig biedt het onderdak aan ziekenhuizen, onderzoeksinstellingen en medische faculteiten, en er is nog veel meer land dat ontwikkeld moet worden.
Orlando is de thuisbasis van de University of Central Florida, de grootste openbare universiteit van het land qua studentenaantal. Volgend jaar wordt de Brightline-spoorlijn, die Miami, Fort Lauderdale en West Palm Beach verbindt met het station in Orlando, geopend. Een nieuw station is gepland voor de toekomst bij Disney Springs, het resortcomplex van Disney.
