In de vastgoedsector geven kapitalisatiepercentages (cap rates) een indicatie van het geschatte rendement op inkomsten genererende objecten, zoals commerciële gebouwen, industriële panden en appartementencomplexen.
Ze worden berekend door het netto bedrijfsresultaat (NOI) te delen door de huidige marktwaarde.
Vastgoedbeleggers gebruiken vaak kapitalisatiepercentages om verschillende investeringsmogelijkheden te vergelijken en de mogelijkheid te kiezen die het beste aansluit bij hun risico- en rendementsvoorkeuren.
Als vastgoedinvesteerder vertrouwt u op winstgevendheidsindicatoren om weloverwogen beslissingen te nemen over welke panden u koopt en wanneer. Voor beleggingspanden die een stabiel inkomen genereren, zoals commerciële gebouwen of appartementencomplexen, zijn de cap rates een belangrijke maatstaf voor de winstgevendheid.
Kapitalisatiepercentages kunnen worden gebruikt om snel verschillende investeringsmogelijkheden met elkaar te vergelijken, zodat u met vertrouwen een keuze kunt maken uit meerdere opties.
Wat is een kapitalisatieratio?
Het is een winstgevendheidsmaatstaf die wordt gebruikt om het potentiële rendement op een beleggingspand met inkomsten te beoordelen. Deze rendementen weerspiegelen de netto operationele winst (NOI) van een pand als percentage van de waarde ervan. Dit rendement geldt voor één jaar en houdt geen rekening met de financiële impact van eventuele bestaande leningen op het pand of veranderingen in toekomstige kasstromen als gevolg van toekomstige verbeteringen.
Waarom zijn ze belangrijk bij vastgoedinvesteringen?
Ze zijn essentieel omdat ze beleggers helpen potentiële rendementen te beoordelen, objecten te vergelijken en investeringsrisico's te evalueren.
Kapitaalratio's worden vaak gebruikt om de relatieve waarde van meerdere vastgoedobjecten te vergelijken, met name objecten in hetzelfde gebied of marktsegment, zodat een investeerder een keuze kan maken tussen verschillende mogelijkheden. Een hogere kapitaalratio duidt over het algemeen op grotere risico's en potentiële opbrengsten, terwijl een lagere kapitaalratio wijst op lagere risico's en potentiële opbrengsten.
Wanneer moeten kapitalisatiepercentages worden gebruikt (en wanneer niet)?
Kapitalisatiepercentages zijn het meest bruikbaar voor vastgoed met een geschiedenis van continue inkomsten generatie. Goed gevestigde winkelcentra zijn bijvoorbeeld vaak goede kandidaten voor kapitalisatiepercentageberekeningen, met name wanneer ze meerdere huurders met een langlopend contract en relatief lage leegstandspercentages hebben.
Kapitalisatiepercentages zijn niet geschikt voor vastgoed met een onregelmatige inkomstenstroom. Vakantieverhuur op korte termijn kent bijvoorbeeld doorgaans seizoensschommelingen, langere leegstandsperioden en een grotere prijsvolatiliteit dan permanente bewoning. De inkomsten uit vakantieverhuur zijn mogelijk niet stabiel genoeg om de berekening van het kapitalisatiepercentage bruikbaar te maken.
Wat is het verschil tussen kapitalisatiepercentages en rendement op investeringen (ROI)?
Kapitalisatieratio's en ROI (rendement op investering) lijken op elkaar omdat ze beide het potentiële rendement meten. Kapitalisatieratio's houden echter geen rekening met financiering, terwijl ROI dat wel doet. Kapitalisatieratio's zijn nuttig om activa te vergelijken en te bepalen welke het beste potentieel heeft. ROI is beter geschikt om het daadwerkelijke rendement te bepalen dat wordt behaald per geïnvesteerde dollar over een bepaalde periode.
Hoe worden kapitalisatiepercentages berekend?
Om het kapitalisatiepercentage van een vastgoedobject te berekenen, deel je de netto operationele winst (NOI) door de huidige marktwaarde. Vermenigvuldig het resultaat vervolgens met 100 om het om te zetten naar een percentage.
Stappen om de kapitalisatieratio te berekenen
De formule voor het kapitalisatiepercentage kan worden onderverdeeld in drie stappen:
Stap 1: Bereken de netto operationele winst (NOI) van het pand
Netto-inkomsten (NOI) zijn de totale jaarlijkse inkomsten van het vastgoed minus de totale jaarlijkse uitgaven. Inkomsten omvatten huurinkomsten, evenals extra inkomsten uit diensten zoals betaald parkeren of een wasserette. Uitgaven omvatten onroerendezaakbelasting, verzekeringspremies, onderhoud, reparaties en leegstandsverliezen. Het is belangrijk om te weten dat eventuele hypotheekschuld (hoofdsom en rente) niet wordt meegenomen in de berekening van het kapitalisatiepercentage.
Stap 2: Deel de netto-exploitatieopbrengst (NOI) door de huidige marktwaarde van het pand
De huidige marktwaarde kan worden vastgesteld door middel van een formele taxatie of een minder formele waardebepaling door een makelaar. Als het pand recent is verkocht, kan de verkoopprijs een nauwkeurige indicator zijn van de waarde.
Deel de in stap 1 berekende netto-exploitatieopbrengst (NOI) door de huidige marktwaarde.
Stap 3: Omrekenen naar een percentage
In de laatste stap wordt het resultaat vermenigvuldigd met 100 om het om te zetten in een percentage.
Factoren die van invloed kunnen zijn op de kapitalisatieratio's
Verschillende factoren kunnen de kapitalisatieratio beïnvloeden, waaronder:
- Locatie: Vastgoed in gebieden met een hoge vraag, zoals grote steden of winkelcentra, heeft over het algemeen een lager rendement omdat het als een veiligere investering wordt beschouwd.
- Rentepercentages: Stijgende rentepercentages leiden doorgaans tot hogere samengestelde rente. Dit komt doordat hogere rentes lenen duurder maken, waardoor investeerders minder bereid zijn te betalen voor vastgoed.
- Soort vastgoed: Sommige soorten vastgoed brengen meer risico met zich mee dan andere. Dit kan variëren afhankelijk van de markt, maar over het algemeen zijn winkelruimtes riskanter dan woonhuizen.
- Status van het pand: Oudere panden met achterstallig onderhoud kunnen een hogere kapitalisatiegraad hebben vanwege hogere onderhoudskosten.
- Huurregulering: In markten met strenge huurregulering kunnen de kapitalisatiepercentages hoog zijn vanwege beperkingen op het potentiële inkomen.
Bron: https://www.pnc.com/insights
