Door Indhira Desangles
Speciaal voor El Inmobiliario
Bij vastgoedontwikkeling is de locatie een van de meest cruciale factoren voor het succes en de veiligheid van een project op de lange termijn. Sommige voor de hand liggende risico's met catastrofale gevolgen worden echter vaak over het hoofd gezien. Als commercieel makelaar met ervaring in zakelijke projecten, zie ik het als mijn plicht u te waarschuwen voor locaties waar absoluut niet gebouwd mag worden.
Hieronder deel ik enkele belangrijke voorbeelden:
1. Nabij rivieren of waterlichamen: Bouwen in gebieden nabij rivieren of waterlichamen lijkt misschien aantrekkelijk vanwege het uitzicht of de goede bereikbaarheid, maar deze gebieden zijn vaak gevoelig voor overstromingen. Het risico op structurele schade, waardeverlies van onroerend goed en problemen met het verkrijgen van een verzekering is groot. Het is essentieel om hydrologische studies uit te voeren voordat deze gebieden worden overwogen voor commerciële of residentiële ontwikkeling.
2. Randen van heuvels of instabiel terrein: Woningen aan de rand van heuvels, bergen of steile hellingen lijken misschien aantrekkelijk vanwege het panoramische uitzicht, maar ze brengen een ernstig risico op aardverschuivingen met zich mee. Bovendien kan zelfs lichte seismische activiteit de stabiliteit van de grond beïnvloeden en de veiligheid van het gebouw in gevaar brengen. Investeren in geotechnisch onderzoek is in deze gebieden essentieel.
3. Ophogingen: Hoewel ophogingen kunstmatig geëgaliseerd lijken te zijn, missen ze vaak de dichtheid en stabiliteit die nodig zijn voor een solide fundering. Deze gebieden hebben de neiging om na verloop van tijd instabiel te worden, wat kan leiden tot verzakkingen of scheuren in de constructie. Projecten op ophogingen vereisen extra investeringen in bodemonderzoek en gespecialiseerde funderingen, wat de kosten onnodig kan verhogen.
4. Laaggelegen gebieden die gevoelig zijn voor overstromingen: Bouwen in laaggelegen gebieden brengt een constant risico met zich mee op waterophoping, zowel door hevige regenval als door het overstromen van nabijgelegen rivieren. Deze gebieden vereisen vaak kostbare drainage- en overstromingsbeveiligingssystemen, wat zowel de economische haalbaarheid als de veiligheid van het project beïnvloedt.
5. Steil hellend terrein: Bouwen op steile hellingen kan kostbaar en technisch complex zijn. Bodemstabilisatie, architectonisch ontwerp en drainagesystemen zijn slechts enkele aspecten die de projectkosten verhogen. Bovendien zijn de logistieke aspecten van het bouwen en onderhouden van een woning op dit type terrein ingewikkelder, waardoor de potentiële voordelen, zoals het uitzicht of de exclusiviteit, vaak niet opwegen tegen de nadelen.
Waar is het dan aan te raden om te bouwen? Kies voor strategische en veilige locaties
Nadat de te vermijden gebieden zijn geïdentificeerd, is het net zo belangrijk om de factoren te begrijpen die bepalen waar wel gebouwd kan worden om de haalbaarheid en winstgevendheid van een vastgoedproject te garanderen. Hieronder volgen enkele belangrijke aspecten om te overwegen bij het identificeren van ideale locaties:
1. Goed gedraineerde en vlakke grond: Bodemstabiliteit is essentieel. Zoek naar grondsoorten die niet gevoelig zijn voor waterophoping en die een natuurlijk drainagesysteem of adequate infrastructuur hebben om vochtproblemen te voorkomen. Vlakke, goed verdichte grond is ideaal voor de bouw, omdat er geen extra werk nodig is om de structurele veiligheid te garanderen.
2. Geconsolideerde stedelijke gebieden of gebieden met gecontroleerde uitbreiding: Door uw project te vestigen in gebieden met een geconsolideerde stedelijke infrastructuur of in gebieden met gecontroleerde uitbreiding bent u verzekerd van toegang tot essentiële voorzieningen zoals water, elektriciteit, telecommunicatie en transport. Gebieden met stedenbouwkundige plannen bieden vaak stimuleringsmaatregelen om investeringen aan te trekken, wat extra waarde toevoegt aan uw project.
3. Nabijheid van belangrijke infrastructuur: De nabijheid van snelwegen, havens, luchthavens of logistieke centra is een groot voordeel voor commerciële en industriële ontwikkelingen. In de Dominicaanse Republiek is de verbinding tussen de Duarte-snelweg en de ringweg tussen Haina en Caucedo bijvoorbeeld van strategisch belang voor de distributie van goederen door het hele land, en zelfs naar de regio Cibao of de oostelijke zone. Door ervoor te zorgen dat uw project zich in de buurt van deze logistieke knooppunten bevindt, verkrijgt u een concurrentievoordeel op het gebied van bereikbaarheid en mobiliteit.
4. Gebieden met een laag geologisch risico: Het is essentieel om te bouwen in gebieden die niet blootgesteld zijn aan natuurrampen zoals aardbevingen, aardverschuivingen of overstromingen. Voer geologisch en bodemonderzoek uit voordat u met een project begint. Gebieden met een lage seismische activiteit in het verleden of een goede topografische stabiliteit zijn het veiligst voor ontwikkeling op lange termijn.
5. Gebieden met verwachte economische groei: Vastgoedprojecten, met name commerciële en zakelijke projecten, moeten worden gevestigd in gebieden met verwachte economische groei. Groeiende steden of gebieden waar een toenemende vraag naar kantoren, winkelruimtes of industriële gebouwen wordt verwacht, zijn het meest geschikt om een goede winstgevendheid te garanderen. Analyse van het stedenbouwkundig plan en lokale marktonderzoeken zal u helpen weloverwogen beslissingen te nemen.
6. Duurzame omgevingen: Duurzaamheid is een aspect dat steeds meer gewaardeerd wordt door investeerders en gebruikers. Gebieden die duurzaamheid bevorderen, zoals projecten in de buurt van groene zones, met goede toegang tot het openbaar vervoer en die de bouw van gebouwen met ecologische certificering (LEED, BREEAM, enz.) stimuleren, bieden niet alleen milieuvoordelen, maar ook fiscale voordelen en een betere reputatie voor projecten.
Het succes van een project begint met een goede keuze van grond
De juiste locatie kiezen voor uw vastgoedproject kan het verschil maken tussen succes en mislukking. Het is essentieel om risicovolle gebieden te vermijden, maar het is net zo belangrijk om gebieden te identificeren met groeipotentieel, een goede infrastructuur en geologische stabiliteit. Als makelaar gespecialiseerd in commerciële en zakelijke projecten, zet ik me in om u te helpen weloverwogen beslissingen te nemen en ervoor te zorgen dat uw investering op de juiste plek terechtkomt.
De auteur is: een specialist in commercieel en bedrijfsmatig vastgoed, met meer dan 20 jaar ervaring op de nationale markt, en lid van de raad van bestuur van de AEI.
