"Waar niemand onderhoudskosten betaalt, er geen orde is, geen veiligheid, het pand in waarde daalt, het er van buitenaf al afschuwelijk uitziet, en als ze het willen verkopen, koopt niemand het of moeten ze het voor een habbekrats verkopen.".
SANTO DOMINGO - Vastgoedjurist Reyna Echenique zegt dat 70% van de bewoners van appartementencomplexen hun onderhoudskosten niet betaalt, omdat ze denken dat ze alleen verantwoordelijk zijn voor hun eigen woongedeelte en niet voor andere ruimtes. Ze beseffen echter niet dat dit juist de garantie is voor hun investering en woongenot.
De expert van Echenique y Asociados, die tevens vastgoedadviseur is, stelt dat mensen graag in appartementen wonen vanwege de veiligheid en het comfort dat dit biedt, maar dat ze zich totaal niet bewust zijn van de implicaties en de reikwijdte van Wet 5038 betreffende appartementsgebouwen.
"Waar niemand onderhoud betaalt, is er geen orde, geen veiligheid, de waarde van het pand daalt, je krijgt er al de rillingen van als je het van buitenaf bekijkt, en als ze het willen verkopen, koopt niemand het of moeten ze het voor een habbekrats verkopen," stelt de veteraan met gezag en kennis van zaken.
Hij vertelt dat hij gevallen kent waarin eigenaren, vanwege het niet betalen van onderhoudskosten, een "Condominium Privilege" tegen zich hebben laten registreren, waar de eigenaar pas achter komt wanneer hij het pand wil verkopen en een certificaat van de juridische status aanvraagt.
"Registratie van appartementsrechten" verwijst naar hetgeen is vastgelegd in artikel 33 van Wet 5038, dat het consortium van eigenaren van het wooncomplex beschermt, zodat, indien nodig, beslag kan worden gelegd op het eigendom ten behoeve van de schuldenaar.
"Het is vanzelfsprekend dat de schuld onmiddellijk moet worden afbetaald, zonder kortingen of afspraken, want geen enkele koper zou een woning met schulden kopen, laat staan met dit soort schulden, en daarmee de ernstige gevolgen voor de eigenaar negeren, waaronder het verlies van het eigendom," legt de expert uit.
De eerste factor die Echenique noemt als de belangrijkste reden waarom mensen hun onderhoudskosten niet betalen, is "een gebrek aan kennis" over de appartementswetgeving. "Ze kopen de woning, lezen de clausule in het contract en begrijpen die niet omdat ze geen juridisch advies inwinnen om de reikwijdte ervan te laten uitleggen.".
De advocaat adviseert kopers, investeerders en eigenaren van onroerend goed om zich hierover goed te informeren. Als hun vastgoedadviseur geen advocaat is, moeten ze de hulp inroepen van een jurist die bekend is met de wetgeving rondom onroerend goed, om alle details van het contract en de gevolgen ervan te kunnen toelichten.
"Leg hen uit dat ze, naast eigenaar te zijn van hun appartement, ook mede-eigenaar zijn van de gemeenschappelijke ruimten – zoals vastgelegd in Wet 108-05, die de Appartementswet heeft gewijzigd – en dat ze daarom wettelijk verplicht zijn hun verplichtingen na te komen, waaronder het betalen van de onderhoudskosten voor de gemeenschappelijke ruimten. Als ze dat niet doen, kunnen de andere betrokken eigenaren, die samen het consortium van eigenaren namens het appartementencomplex vormen, een hypotheekrecht op hun eigendomsbewijs vestigen (dat functioneert als een preferentiële hypotheek), dat wettelijk afdwingbaar is," aldus Echenique.
Wat betreft de gevolgen voor degenen die de onderhoudskosten niet betalen, stelt de rechtbank dat de registratie van het appartementsrecht het appartement een zakelijk recht verleent dat tegen de wanbetaler kan worden afgedwongen, waardoor de betaling van achterstallige kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten wordt gegarandeerd.
"Dit wordt bevestigd door Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed, in artikel 100, lid IX, waarin letterlijk staat: 'Achterstallige en onbetaalde termijnen van gemeenschappelijke kosten van een appartementencomplex genieten het voorrecht dat is vastgelegd in de Appartementswet. Dat wil zeggen, na registratie van dit voorrecht, resulterend in een afdwingbare titel, is het voldoende om over te gaan tot beslaglegging op roerende goederen na uitputting van de wettelijke mechanismen'," benadrukt de specialist.
De conclusie is dat het niet betalen van onderhoudskosten voor gemeenschappelijke ruimtes ernstige sancties tot gevolg kan hebben, waardoor de eigenaar van het pand het zelfs kan verliezen.
