Wetswijzigingen, rechtszaken, technische bepalingen en de digitalisering van het belastingstelsel kenmerkten een belangrijk jaar voor de sector.
SANTO DOMINGO – De Dominicaanse vastgoedmarkt onderging in 2025 ingrijpende veranderingen, gedreven door wetswijzigingen, institutionele maatregelen en rechtszaken. De invoering van de nieuwe huurwet, de onthulling van de zaak-Guepardo, de bepalingen van het kadaster, de aankondiging van de oprichting van een leveranciersregister ter versterking van het vertrouwen en de digitaliseringsagenda van de Algemene Directie van Binnenlandse Belastingen (DGII) domineerden het nieuws in een periode die ook gekenmerkt werd door beschuldigingen van wanpraktijken.
Nieuwe huurwetgeving
Na meer dan 70 jaar onder regelgeving die teruggaat tot 1959, onderging de Dominicaanse vastgoedmarkt in 2025 een landelijke wetswijziging. Op 14 augustus bekrachtigde de uitvoerende macht Wet 85-25 betreffende verhuur en ontruiming van onroerend goed, opgesteld door de voorzitter van de Kamer van Afgevaardigden, Alfredo Pacheco, na goedkeuring in beide kamers van het Congres na jarenlange discussies.
Een van de meest opvallende aspecten van deze nieuwe wetgeving is artikel 7, waarin is bepaald dat de makelaarscommissie wordt gedragen door de partij die de dienst afneemt en dat de juridische kosten van het contract gelijkelijk moeten worden verdeeld. Artikel 8 regelt huurverhogingen en stelt een maximum van 10% per jaar vast voor huurcontracten voor woonruimte, indien er geen voorafgaande overeenkomst is.
Artikel 13 beperkt de waarborgsom tot maximaal twee maanden huur, terwijl artikel 20, lid II, de verhuurder verplicht noodzakelijke reparaties uit te voeren zonder de kosten door te berekenen aan de huurder of de huur te verhogen. In geval van tijdelijke leegstand als gevolg van renovaties wordt de betalingsverplichting opgeschort.
Wat de procedure betreft, bepaalt de wet dat huurovereenkomsten voor woningen worden behandeld door de vrederechters en huurovereenkomsten voor bedrijfspanden door de rechtbanken van eerste aanleg. Tevens is een maximale termijn van twee maanden vastgesteld voor ontruimingsprocedures.
Deskundigen hebben gewaarschuwd voor juridische lacunes in de wet, zoals advocaat Darnetty Lugo, die wees op het gebrek aan duidelijkheid over de vraag of de eerste maand huur vooruit wordt meegerekend in de toegestane borgsom, mogelijke tegenstrijdigheden met het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de verdeling van proceskosten, en het ontbreken van een duidelijk omschreven procedure voor de uitvoering van ontruimingen, naar aanleiding van de uitspraak van het Constitutioneel Hof in zaak TC/0743/2025.
Cheetah-zaak
In februari ontdekte het Openbaar Ministerie de zogenaamde Cheetah-zaak, een dossier over vermeende malversaties in de vastgoedsector. Het betrof het werven van kopers via digitale platforms en sociale media, voornamelijk uit de Verenigde Staten, Puerto Rico en Europa, voor de verkoop van niet-bestaande projecten. Volgens de autoriteiten zou het netwerk honderden slachtoffers voor meer dan 18 miljoen dollar hebben opgelicht, wat leidde tot huiszoekingen, inbeslagname, arrestaties en de classificatie van de zaak als een complexe aangelegenheid.
Het Openbaar Ministerie meldde dat aanvankelijk 122 personen en de Dominicaanse staat als slachtoffers werden aangemerkt, hoewel er later meer dan 478 klachten binnenkwamen. De onderzoeksrechter in La Romana, Franchesca Silvestre, beval de voorlopige hechtenis van drie verdachten, onder wie de Franse staatsburger Yves Alexandre Giroux, die door het Openbaar Ministerie is aangewezen als de hoofdverdachte in het netwerk.
Op 15 februari werd Loany Lismeiry Ortiz Nova in Colombia gearresteerd op verdenking van betrokkenheid bij vastgoedfraude. Keylis Samahi Belfon Arismendi werd in november van dit jaar eveneens in Colombia opgepakt. Beide arrestanten worden momenteel uitgeleverd aan de Dominicaanse Republiek.
Kadaster
Het Kadaster meldde in oktober de publicatie van de technische bepaling DNRT-DT-2025-001, met als doel de rechtszekerheid in het land te versterken.
De maatregel betreffende "preventieve aantekeningen, voorlopige registraties en informatieve aantekeningen" beoogt uniformiteit van de criteria voor eigendomsregistratie en efficiëntie van de registratieprocessen op nationaal niveau.
De maatregel is uitgevaardigd door de Nationale Directie voor Titelregistratie (DNRT) en stelt de voorwaarden vast voor de registratie en intrekking van preventieve en informatieve aantekeningen, evenals voor registratiehandelingen die als voorlopige registraties zijn vastgelegd.
In december 2025 werd bericht over de integratie van de gekwalificeerde digitale handtekening in juridische statuscertificaten, mogelijk gemaakt door validatie via een QR-code, waardoor de documentbeveiliging wordt versterkt en de volledige geldigheid van elektronische procedures wordt erkend.
Er is tevens een nieuwe bepaling ingevoerd die inhoudt dat registratieprocedures volledig elektronisch kunnen worden uitgevoerd, met volledige rechtsgeldigheid van digitale documenten en zonder dat fysieke aanwezigheid vereist is, behalve in de gevallen die in de regelgeving zijn vastgelegd.
Nationaal register van leveranciers
In juli, tijdens een bijeenkomst met de diaspora in New York, kondigde Eddy Alcántara, de uitvoerend directeur van Pro Consumidor, de oprichting aan van een nationaal register van aanbieders van diensten in de vastgoed- en bouwsector om fraude bij vastgoedtransacties in de Dominicaanse Republiek uit te roeien.
De functionaris herhaalde het initiatief in oktober tijdens het Vastgoedforum en verzekerde dat het platform in december gereed zou zijn. In december meldde Alcántara echter in een interview met El Inmobiliariodat het proces complexer was gebleken dan verwacht en zich nog in de fase van gegevensverzameling bevond, omdat belanghebbenden in de bouwsector de benodigde gegevens nog niet hadden aangeleverd. Hij gaf aan dat het de bedoeling was dat het register vóór mei 2026.
DGII
In november kondigde de Dominicaanse belastingdienst (DGII) bijgewerkte limieten aan voor contante betalingen bij vastgoedtransacties. De regelgeving stelde het maximaal toegestane bedrag vast op RD$ 1.500.000,00 en bepaalde dat elke transactie boven deze limiet via officiële bankkanalen moet worden uitgevoerd.
De entiteit kondigde tevens aan dat vanaf mei 2026 alle vastgoedtransacties, zoals overdrachten en hypotheekbeheer, volledig digitaal zullen worden afgehandeld, in overleg met de vastgoedautoriteit. In dezelfde aankondiging werd ook het verplichte gebruik van elektronische facturering en de autorisatie van belastingbetalingen via creditcard in samenwerking met Banreservas opgenomen.
