Op 2 december treedt de technische bepaling in werking die voorlopige registraties in het Dominicaanse vastgoedregister mogelijk maakt. Voor het eerst kunnen koopovereenkomsten en contractuele verplichtingen worden geregistreerd, waardoor ze rechtskracht krijgen ten opzichte van derden. Deze verandering komt te laat voor sommige kopers die alles verloren toen hun "onzichtbare beloftes" geen executieverkoop konden voorkomen, maar het verandert de toekomst van de markt radicaal.
De nachtmerrie die voorkomen had kunnen worden
Het gebeurde bij een vastgoedproject in ons land. De kopers hadden hun koopovereenkomsten bij een notaris getekend, stipt elke termijn betaald en geduldig op de bouw gewacht. Alles leek in orde.
Toen kwam de melding: het hele project was in beslag genomen. De projectontwikkelaar had een lening afgesloten met de eigendomsakte als onderpand. De kredietverstrekker ging over tot executie van de hypotheek. En die koopovereenkomsten – die documenten die de kopers zo betrouwbaar achtten – waren waardeloos geworden door het beslag.
De kopers probeerden wanhopig het proces te stoppen. Ze presenteerden hun contracten. Ze beriepen zich op hun goede trouw.
Het Hooggerechtshof was duidelijk en ondubbelzinnig: "die voorlopige koopovereenkomsten hebben geen voorrang boven de schuldeiser omdat ze niet geregistreerd zijn" (Arrest SCJ-PS-23-0123, 31 januari 2023, geanalyseerd in mijn boek "Real Estate from a Legal Perspective"): in registratiezaken bestaan geen verborgen rechten. Een geregistreerde hypotheek prevaleert boven elke niet-geregistreerde voorlopige koopovereenkomst.
De kopers, ondanks hun goede trouw, liepen uiteindelijk verlies. De reden: "Watniet geregistreerd is, is niet afdwingbaar tegen derden." Hun beloften waren juridisch gezien onzichtbaar.
Als vastgoedadvocaat blijft die uitspraak me achtervolgen. Niet omdat de argumentatie gebrekkig is – juridisch gezien is ze onberispelijk – maar omdat ze aantoonde dat eerlijke kopers geen enkele manier hadden om hun rechten te beschermen tijdens het aankoopproces.
Tot nu toe
Op 2 december 2025 treedt de technische bepaling DNRT-DT-2025-001 in werking, die voorlopige registraties introduceert in het Dominicaanse kadaster. Deze ontwikkeling, gedreven door de visie van organisaties zoals de Vereniging van Makelaars en Bedrijven in de Vastgoedsector (AEI), vertegenwoordigt een historische verschuiving in de bescherming van vastgoedinvesteringen.
Het gereedschap dat voor sommigen te laat kwam, maar precies op tijd voor de toekomst
Voor het eerst kunnen koopovereenkomsten, koopopties en contractuele verplichtingen worden ingeschreven in het Kadaster, met rechtsgevolgen voor derden. Wat voorheen onzichtbaar was, wordt nu openbaar.
Het contrast is enorm. Voorheen tekende de koper een koopovereenkomst die niet bij het kadaster werd geregistreerd, omdat dat simpelweg niet mogelijk was. De projectontwikkelaar kon het pand tijdens de bouw verhypothekeren. De hypotheekverstrekker zou overgaan tot executie als de projectontwikkelaar niet betaalde. De koper kwam er dan te laat achter dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig was. Verloren investeringen.
Met voorlopige registraties wordt de koopovereenkomst nu officieel vastgelegd. Derden die de juridische status van de eigendomsakte controleren, zien de verkoopverplichtingen. Als de projectontwikkelaar een hypotheek wil afsluiten, ziet de bank de geregistreerde koopovereenkomsten. Volledige transparantie, kopers beschermd.
De vereisten: eenvoud als strategie
Het conceptvoorstel voor de herziening van de vereisten voor registerprocedures, waarover tot 28 november 2025 publieke reacties kunnen worden ingediend, beschrijft de vereisten voor voorlopige transactieregistraties. De kracht ervan schuilt in de operationele eenvoud.
Een formele overeenkomst met de uitdrukkelijke toestemming van de eigenaar voor registratie is vereist, samen met een aanvraagformulier, de identiteitsbewijzen van de partijen en de handelsregistratie (indien van toepassing). Het is belangrijk om te weten dat voor registratie geen duplicaat van de eigendomsakte nodig is, waardoor een van de grootste bureaucratische hindernissen wordt weggenomen.
Volgens dit ontwerp, dat momenteel ter consultatie ligt, zijn de vastgestelde tarieven betaalbaar: RD$ 130,00 per notariële akte volgens Wet 140-15, RD$ 50,00 per notarieel contract volgens Wet 3-2019, plus de kosten voor de diensten van de vastgoedrechtbank, die variëren afhankelijk van het type dienst. Dit zijn minimale kosten in vergelijking met de bescherming die het biedt.
Waarom zorgt dit voor een verandering in de markt?
Voor kopers van nieuwbouwprojecten betekent dit dat ze kunnen eisen dat hun koopovereenkomst voorlopig wordt geregistreerd. Deze registratie beschermt hun rechten tegenover derden en maakt toekomstige schuldeisers ervan bewust dat er al verplichtingen bestaan. Als de kopers in het door mij genoemde geval over deze mogelijkheid hadden beschikt, zouden we nu een heel ander verhaal vertellen.
Voor eerlijke projectontwikkelaars bieden voorlopige registraties een publieke manier om de traceerbaarheid van hun verplichtingen aan te tonen, het vertrouwen van kopers te vergroten, de financierbaarheid van projecten te verbeteren (omdat banken geregistreerde verplichtingen zien en niet alleen privédocumenten) en hun reputatie te beschermen door middel van transparant bestuur.
Makelaars kunnen nu in het eigendomsbewijs controleren of er geregistreerde beloftes, koopopties of verplichtingen zijn die de beschikbaarheid van de woning kunnen beïnvloeden. Dit beschermt hen tegen het aanbieden van woningen met verborgen problemen die later aan het licht zouden kunnen komen.
De ongemakkelijke waarheid
Jarenlang functioneerde de markt op basis van juridisch onzichtbare koopovereenkomsten. Hierdoor konden projectontwikkelaars hypotheken afsluiten zonder medeweten van de kopers, konden kredietverstrekkers beslag leggen op onderpand zonder kennis te hebben van eerdere verplichtingen, en konden eerlijke kopers alles verliezen.
Resolutie DNRT-DT-2025-001 is het institutionele antwoord. Het land zegt: genoeg is genoeg met onzichtbaarheid, genoeg met kwetsbare kopers. Het ontwerp, dat momenteel ter consultatie ligt, verfijnt de procedure en stelt uniforme en voorspelbare regels vast.
Het is tijd om in actie te komen
Als advocaat die deze pijnlijke zaak in mijn boek analyseerde, vervult dit moment me met hoop. Maar het instrument werkt alleen als we het gebruiken.
Stel jezelf nu de volgende vragen: Als koper van een nieuwbouwproject, wil je dan dat je koopovereenkomst voorlopig wordt geregistreerd voordat je de aanbetaling doet? Als projectontwikkelaar, registreer je dan elke koopovereenkomst om je kopers en je reputatie te beschermen? Als makelaar, controleer je dan of de voorlopige registraties kloppen voordat je een woning te koop aanbiedt?
Op 2 december werd het onzichtbare zichtbaar. Had dit instrument eerder bestaan, dan zouden die kopers hun investeringen niet verloren hebben. Het conflict zou nooit voor het Hooggerechtshof gekomen zijn.
Nu hebben we het. De vraag is: zullen we het gebruiken om ervoor te zorgen dat de geschiedenis zich niet herhaalt?
