Tokenisatie van vastgoed en modellen voor gedeeld eigendom winnen aan populariteit op de Dominicaanse markt. Onder het vastgoedregister en het Torrens-systeem betekent technologische innovatie echter niet automatisch eigendom. Dit artikel analyseert de juridische verschillen tussen gedeeld eigendom en tokens, de juridische en compliance-risico's die tokenisatie met zich meebrengt, en de noodzaak dat deze modellen compatibel zijn met de rechtszekerheid die de Dominicaanse Republiek als investeringsbestemming kenmerkt.
De afgelopen maanden hebben modellen voor tokenisatie van vastgoed en gedeeld eigendom de krantenkoppen gehaald op de Dominicaanse markt. Getokeniseerde hotelprojecten, constructies voor gedeeld eigendom en nieuwe manieren om toegang te krijgen tot de vastgoedmarkt worden aangekondigd, met de belofte investeringen te democratiseren. Innovatie is welkom. In de vastgoedsector is de juiste vraag echter niet hoe nieuw het model is, maar welke rechten de investeerder daadwerkelijk verwerft.
In de Dominicaanse Republiek heeft het antwoord daarop onvermijdelijk te maken met het kadaster en met name het Torrens-systeem.
Onder het huidige Torrens-systeem wordt eigendom van onroerend goed niet verondersteld of verklaard: het wordt geregistreerd. Het zakelijke recht ontstaat met de registratie en wordt bewezen met het eigendomsbewijs. Dit houdt in dat het eigendom perfect gedefinieerd, geïndividualiseerd en afdwingbaar moet zijn tegenover derden. Bijgevolg moet elk investeringsmodel in onroerend goed – traditioneel of innovatief – worden geanalyseerd aan de hand van een fundamentele vraag: hebben we te maken met een zakelijk eigendomsrecht of slechts een persoonlijk recht?
Goed gestructureerde onroerendgoedpercelen passen binnen het Dominicaanse rechtssysteem. Functionele eenheden binnen een condominium, duidelijk omschreven aandelen, mede-eigendom en rechten die zijn geregistreerd in het kadaster, vormen zakelijke rechten die volledig door het rechtssysteem worden erkend. In deze gevallen verwerft de investeerder een specifiek deel of aandeel van het onroerend goed, ondersteund door een eigendomsbewijs en beschermd door het Torrens-systeem.
Het onroerendgoeddeel is juridisch geldig omdat het gebaseerd is op een registreerbaar zakelijk recht, dat volledig afdwingbaar is tegenover derden en dat een duidelijk wettelijk kader kent dat de reikwijdte, beperkingen en bescherming ervan definieert.
Tokenisatie van vastgoed introduceert daarentegen een technologisch element dat nooit verward mag worden met de juridische aard van het verworven recht. In de meeste huidige modellen vertegenwoordigt het token geen eigendom van vastgoed in juridische zin, maar eerder een economisch belang dat verbonden is aan een project of de opbrengsten die het kan genereren.
Vanuit Dominicaans juridisch perspectief vertegenwoordigt een token doorgaans een persoonlijk recht, een verwachte winst of een contractuele relatie met een projectontwikkelaar of financieringsmaatschappij. Het vormt geen zakelijk recht en is niet inschrijfbaar in het kadaster. De token wordt niet in het openbaar register opgenomen, maar in een contract.
Het grootste risico schuilt niet in innovatie, maar in conceptuele verwarring. Wanneer een 'token' wordt gepresenteerd als gelijkwaardig aan een geregistreerd aandeel in onroerend goed, schept dit een verwachting die het Dominicaanse rechtssysteem niet ondersteunt. In geval van wanbetaling, executieverkoop, bedrijfsgeschillen of insolventie geniet de houder van een token niet dezelfde bescherming als iemand die een rechtmatig geregistreerd zakelijk recht bezit. In het Torrens-systeem bestaat wat niet geregistreerd is niet als zakelijk recht, zelfs niet als het wordt ondersteund door blockchaintechnologie.
Voor meer duidelijkheid is het nuttig om een vergelijkende tabel van beide modellen te presenteren:
| Onroerend goed perceel | Vastgoedtoken |
| Vastgoedrecht | Persoonlijk of contractueel recht |
| Erkend door het Dominicaanse register voor onroerend goed | Niet erkend als een echt recht door het registratiesysteem |
| Inschrijfbaar in het kadaster | Niet registreerbaar als een zakelijk recht |
| Ondersteund door een diploma | Ondersteund door een contract of smart contract |
| Afdwingbaar tegen derden | Uitsluitend afdwingbaar tussen de contracterende partijen |
| Beschermd door het Torrens-systeem | Het Torrens-systeem is niet beveiligd |
| Het vertegenwoordigt een wettelijk deel van het onroerend goed | Het vertegenwoordigt een economische of financiële verwachting |
| Geniet van rechtszekerheid in het register | Het mist de bescherming van een vastgoedregistratie |
| Overdracht onderworpen aan wettelijke en registratieformaliteiten | Digitale overdracht zonder registercontrole |
| Het bestaat juridisch gezien als onroerend goed | Het is geen onroerend goed in juridische zin |
Deze juridische analyse wordt verder gecompliceerd door een extra element dat niet over het hoofd mag worden gezien: de preventie van witwassen onder Wet 155-17. Tokenisatieschema's voor onroerend goed, vanwege hun digitale, gefragmenteerde en potentieel grensoverschrijdende karakter, vormen aanzienlijke uitdagingen wat betreft het identificeren van de uiteindelijke begunstigde, het traceren van de herkomst van de gelden en het controleren van de transacties – essentiële pijlers van het Dominicaanse anti-witwassysteem.
In tegenstelling tot traditionele vastgoedtransacties, die doorgaans via gereguleerde financiële instellingen verlopen, kan tokenisatie de internationale kapitaalstroom faciliteren zonder de gebruikelijke filters, vooral wanneer digitale platforms, buitenlandse betaalgateways of cryptovaluta betrokken zijn. Dit vereist een herziening van de toezichtsmechanismen om te voorkomen dat een instrument voor financiële innovatie een middel tot ondoorzichtigheid wordt.
Deze analyse wordt des te relevanter gezien het feit dat de Dominicaanse Republiek lidstaat is van de Financial Action Task Force van Latijns-Amerika (GAFILAT). Dit lidmaatschap is een van de pijlers die het land positioneren als een veilige jurisdictie voor investeringen, juist vanwege de inzet voor transparantie, de traceerbaarheid van fondsen en de identificatie van de uiteindelijke begunstigde.
Binnen dit kader moet elk model voor de tokenisatie van onroerend goed dat in het land actief is, niet alleen compatibel zijn met het kadaster, maar ook met internationale verplichtingen met betrekking tot de preventie van witwassen en terrorismefinanciering. Innovatie kan niet gedijen in grijze gebieden die de reputatie van het land of het vertrouwen van investeerders schaden.
Innovatie in de vastgoedsector is niet onverenigbaar met rechtszekerheid. In de Dominicaanse Republiek betekent digitaal echter niet alles eigendom, en is niet alles wat getokeniseerd is, registreerbaar. De ware kracht van de Dominicaanse vastgoedmarkt schuilt in het vertrouwen dat wordt gegenereerd door het juridische kader, gebaseerd op het Torrens-systeem, Wet 155-17 en de internationale verplichtingen van het land.
Voordat je investeert, fractioneert of tokeniseert, is de essentiële vraag niet hoeveel je kunt verdienen, maar welke rechten je daadwerkelijk verwerft. Want in de vastgoedsector mag technologie dan wel evolueren, juridische zekerheid blijft de sleutel tot succes.
