Door Israel López
Speciaal voor El Inmobiliario
In het kader van het strafrechtelijk onderzoek naar de zogenaamde SeNaSa-zaak, waarbij vermeende gevallen van bestuurlijke corruptie en witwassen worden onderzocht, is de analyse van bepaalde vastgoedtransacties bijzonder relevant geworden. Deze transacties zouden, direct of indirect, hebben gediend voor de verwerving, het gebruik of de simulatie van het gebruik van onroerend goed, met name een penthouse ter waarde van 44 miljoen pesos, mogelijk verworven met middelen van illegale oorsprong, aldus het Openbaar Ministerie van de Dominicaanse Republiek.
In deze context richt de juridische aandacht zich op de rol die bouwbedrijven en potentiële makelaars die bij deze transacties betrokken zijn, mogelijk hebben gespeeld, met name wanneer deze transacties atypische kenmerken vertonen, een gebrek aan economische logica vertonen of een onevenredigheid laten zien tussen de waarde van het onroerend goed en de verklaarde financiële draagkracht van de koper of begunstigde.
Verplichtingsplichtigen en het toepasselijke regelgevingskader.
Het Dominicaanse regime ter voorkoming van witwassen en terrorismefinanciering
is hoofdzakelijk gebaseerd op Wet nr. 155-17, die
een alomvattend systeem van verplichtingen, controles en sancties vaststelt om te voorkomen dat het
economische en financiële systeem wordt gebruikt om vermogen afkomstig uit
illegale activiteiten te legitimeren.
Deze verordening definieert de gronddelicten, de begrippen verdachte activiteiten
en zorgvuldigheidsplicht, alsook de verantwoordelijkheden die rusten op degenen die
professioneel deelnemen aan transacties met een grote economische impact.
Binnen dit kader omvat de wet de figuur van de zogenaamde niet-
financieel verplichtte partijen, waaronder bouwbedrijven,
makelaars, advocaten en notarissen, wanneer zij betrokken zijn bij transacties betreffende de aankoop,
verkoop, verhuur of vestiging van zakelijke rechten op onroerend goed.
Deze partijen zijn wettelijk verplicht om complianceprogramma's te implementeren,
hun cliënten en uiteindelijke begunstigden correct te identificeren, de herkomst van de betrokken gelden te analyseren en transacties te rapporteren die, gezien hun aard of omstandigheden, ongebruikelijk zijn of geen redelijke economische rechtvaardiging hebben.
Zorgvuldig onderzoek en politiek prominente personen.
De huidige regelgeving schrijft voor dat het zorgvuldigheidsbeginsel de hoeksteen vormt
van het preventieve systeem. Dit beginsel wordt in de eerste plaats geïmplementeerd door middel van
klantonderzoeksprocedures, waarbij de identiteit wordt geverifieerd,
de opgegeven economische activiteit wordt onderzocht en de consistentie tussen
het bekende inkomen en de waarde van de vastgoedtransactie wordt beoordeeld.
Deze zorgvuldigheidsplicht moet worden aangescherpt wanneer de cliënt of uiteindelijke begunstigde als
politiek prominent persoon wordt beschouwd, dat wil zeggen wanneer hij of zij een
relevant openbaar ambt bekleedt of heeft bekleed, of nauwe banden onderhoudt met personen die dat doen. In dergelijke gevallen vereist de wet
een strengere controle, gericht op het beperken van het risico dat geld afkomstig
uit corruptie via de vastgoedmarkt wordt gesluisd.
Evenzo moeten de verplichtte entiteiten interne mechanismen hebben voor het opsporen en
melden van verdachte transacties, evenals beleid voor het bewaren van gegevens en
bewijsstukken gedurende de wettelijk vastgestelde termijn (10 jaar), om
de traceerbaarheid van transacties te garanderen en eventuele strafrechtelijke onderzoeken te vergemakkelijken.
Strafrechtelijke aansprakelijkheid
Vanuit strafrechtelijk oogpunt definieert Wet nr. 155-17 witwassen als een
zelfstandig misdrijf en bestraft eenieder die, willens en wetens of door
opzettelijke onwetendheid, deelneemt aan handelingen die bedoeld zijn om
vermogen afkomstig van ernstige misdrijven, waaronder administratieve corruptie, te verbergen, te maskeren of de schijn van legaliteit te geven. De
voorziene straffen omvatten gevangenisstraffen en aanzienlijke boetes, waarvan de zwaarte
wordt aangetoond dat het om
criminele structuren
Daarnaast omvat het Dominicaanse Wetboek van Strafrecht
verwante strafbare feiten, zoals criminele organisatie, fraude, verduistering en het gebruik van
valse documenten, die kunnen worden ten laste gelegd aan degenen die handelingen faciliteren, verbergen of meewerken
aan het uitvoeren van handelingen die bedoeld zijn om de illegale herkomst van de gelden
die gebruikt worden bij vastgoedtransacties te maskeren.
In die zin kunnen bouwbedrijven of makelaars, wanneer hun gedrag
verder gaat dan louter nalatigheid en er bewijs is van bewuste deelname, actief advies of
samenwerking bij constructies voor het verbergen van vermogen, strafrechtelijk worden vervolgd
als daders of medeplichtigen.
Aansprakelijkheid van rechtspersonen en administratieve sancties
De Dominicaanse wetgeving erkent uitdrukkelijk de strafrechtelijke en bestuurlijke aansprakelijkheid
van rechtspersonen. Bijgevolg kunnen bouwbedrijven en
makelaarskantoren worden onderworpen aan sancties variërend van aanzienlijke boetes tot
de schorsing of intrekking van vergunningen, een verbod op bepaalde activiteiten,
de sluiting van vestigingen en zelfs de ontbinding van het bedrijf, wanneer
hun betrokkenheid bij of het tolereren van gedrag dat neerkomt op witwassen van geld wordt bewezen.
Evenzo kan het niet naleven van preventie-, rapportage- en due
diligence-verplichtingen leiden tot administratieve sancties, los van
strafrechtelijke aansprakelijkheid, gericht tegen zowel de entiteit als haar bestuurders, wettelijke vertegenwoordigers en
compliance officers.
Conclusie: Juridische gevolgen voor makelaars en bouwbedrijven
De onderzoeken naar de SeNaSa-zaak benadrukken de strategische rol die
de vastgoedsector speelt in witwaspraktijken.
De Dominicaanse wetgeving stelt strenge straffen aan degenen die, door middel van
handelen of nalaten, dit soort praktijken faciliteren, en legt een verhoogde zorgplicht
en toezichtplicht op aan professionals die betrokken zijn bij vastgoedtransacties.
De vaststelling van de aansprakelijkheid, zowel strafrechtelijk, civielrechtelijk als bestuurlijk, zal afhangen van
de erkenning van kennis, deelname of niet-naleving van
wettelijke preventieverplichtingen. Deze elementen zullen per geval door de
bevoegde autoriteiten worden beoordeeld.
