Door Reyna Echenique,
speciaal voor El Inmobiliario
De Dominicaanse vastgoedsector bevindt zich op een cruciaal punt waar de behoefte aan alomvattende regelgeving steeds duidelijker wordt. Hoewel de markt een opmerkelijke groei doormaakt, met name in de verkoop van nieuwbouwprojecten en projecten in aanbouw, creëert het ontbreken van een adequaat regelgevingskader voor dit soort vastgoedtransacties kwetsbaarheden die de stabiliteit en geloofwaardigheid ervan in gevaar kunnen brengen.
De huidige realiteit
van de Dominicaanse vastgoedmarkt laat zorgwekkende lacunes in de regelgeving zien. Verkoop van nieuwbouwprojecten vindt vaak plaats zonder adequate garanties, terwijl het gebrek aan regelgeving voor makelaars ervoor zorgt dat projectontwikkelaars zonder een degelijke operationele structuur kunnen opereren. Deze situatie heeft geleid tot onvoltooide projecten of projecten die hun beloftes niet nakomen, waardoor Dominicaanse investeerders in het buitenland bijzonder kwetsbaar zijn.
Het Dubai-model als maatstaf:
Internationale ervaringen, met name die van Dubai met Wet nr. 13 van 2008 – een recentere wet dan de onze – tonen aan dat het mogelijk is een effectief regelgevingssysteem te implementeren dat alle betrokken partijen beschermt. Dit model voorziet in een verplichte voorlopige registratie voor vastgoed in ontwikkeling, de betaling van registratiebelastingen, een strenge controle van vergunningen vóór de start van de verkoop en een systeem van continue monitoring. Dit heeft de vastgoedmarkt van Dubai getransformeerd tot een van de meest betrouwbare ter wereld.
Op weg naar een alomvattende professionalisering:
De transformatie van de sector vereist een veelzijdige aanpak die begint met de professionalisering van alle betrokkenen. Het instellen van een verplicht licentiesysteem voor makelaars, aangevuld met certificeringsprogramma's en permanente bijscholing, is essentieel. Een belangrijke stap in deze richting is momenteel het wetsontwerp dat in het Congres ligt om vastgoeddiensten en makelaarscontracten te reguleren. Dit initiatief wordt met spanning afgewacht door de sector en wordt dringend verzocht om goedkeuring, aangezien het een duidelijk wettelijk kader voor vastgoedbemiddeling zou scheppen. Het officiële register van makelaars en projectontwikkelaars zou het mogelijk maken om hoge ethische en professionele normen te handhaven en de kwaliteit van de dienstverlening in de hele sector te waarborgen.
Financiële garanties en transparantie:
investeringsbescherming moet gebaseerd zijn op solide financiële mechanismen. De invoering van verplichte escrow-rekeningen en de controle van uitbetalingen op basis van bouwmijlpalen zijn essentiële instrumenten. Vastgoedtrusts, die goed worden beheerd om efficiëntie te garanderen,
kunnen een extra laag zekerheid bieden voor alle betrokkenen.
Het standaardiseren van contracten en processen blijkt een andere fundamentele pijler te zijn.
Het creëren van gestandaardiseerde, uniforme contracten voor de verkoop van nieuwbouwwoningen, onder toezicht van het Agentschap voor Consumentenbescherming (ProConsumidor), zou transparantie en eerlijkheid in transacties garanderen. Deze contracten moeten gedetailleerde informatie over de projecten bevatten en duidelijke en bindende leveringstermijnen vaststellen.
Certificering en zelfregulering:
De sector heeft een certificeringssysteem nodig dat de technische en
financiële haalbaarheid van projecten vóór de start ervan controleert. Dit proces moet
continue monitoring van de bouwvoortgang en naleving van de wettelijke voorschriften omvatten. De actieve deelname van brancheorganisaties zoals AEI en ACOPROVI aan deze processen zou de zelfregulering van de sector versterken.
Voordelen en implementatie:
Een robuust regelgevingskader biedt talrijke voordelen. Voor kopers betekent het meer zekerheid voor hun investeringen en een garantie voor naleving van de regelgeving. De sector profiteert van meer vertrouwen en professionelere dienstverlening, terwijl de nationale economie stabieler wordt en aantrekkelijker voor buitenlandse investeringen. De implementatie van deze maatregelen vereist een gefaseerde aanpak in drie hoofdfasen. Ten eerste, het aanpassen van het wettelijk kader, inclusief Wet 108-05, om voorlopige registratie in te voeren en duidelijke procedures vast te stellen. Ten tweede, het ontwikkelen van
de noodzakelijke infrastructuur, zoals digitale registratieplatformen en monitoringsystemen.
Ten slotte volgt een trainings- en aanpassingsperiode om belanghebbenden in de sector de gelegenheid te geven zich aan te passen aan de nieuwe eisen.
Op weg naar een veiligere toekomst:
Regulering van de vastgoedsector is geen optie, maar een dringende noodzaak. De voorgestelde maatregelen, geïnspireerd op succesvolle modellen zoals dat van Dubai, hebben als doel een transparantere, veiligere en professionelere markt te creëren. Het is nu tijd om actie te ondernemen, voordat de huidige risico's uitgroeien tot een crisis die het vertrouwen in de sector ondermijnt.
Met een robuust regelgevingskader kan de vastgoedsector een motor blijven voor economische groei en sociale ontwikkeling in de Dominicaanse Republiek, en tegelijkertijd de bescherming van zowel lokale als buitenlandse investeerders garanderen.
Dit artikel maakt deel uit van de serie 'Goede vastgoedpraktijken in de Dominicaanse Republiek'.
De auteur is een vastgoedadvocaat, vastgoedondernemer en CEO van Echenique Group, secretaris van de raad van bestuur van AEI 2024-2026, en makelaar gespecialiseerd in de Dominicaanse en internationale vastgoedsector.
