SANTO DOMINGO - Omdat het wetsvoorstel over verhuur en uitzettingen van onroerend goed afgelopen vrijdag, 25 mei, aan het einde van de reguliere zittingsperiode in de Senaat was komen te vervallen, heeft de Kamer van Afgevaardigden het wetsvoorstel in tweede lezing opnieuw goedgekeurd. Het zal nu opnieuw naar de Eerste Kamer worden gestuurd voor behandeling.
Het voorstel moest volledig opnieuw worden ingediend in de Kamer van Afgevaardigden, waar het werd gepresenteerd door de voorzitter, Alfredo Pacheco, die tevens de auteur ervan is.
Het wetsvoorstel gaat nu naar de Senaat, waar het vorige week werd aangehouden wegens een gebrek aan voldoende stemmen voor goedkeuring, omdat enkele leden van het Hogerhuis tijd vroegen om het te bestuderen.
Naar aanleiding van de voorstellen van vertegenwoordigers van instellingen die verbonden zijn aan de verhuursector van onroerend goed, hebben de afgevaardigden verschillende wijzigingen aangebracht in het wetsvoorstel, rekening houdend met suggesties van onder meer de Dominicaanse Vereniging van Woningbouwers en Projectontwikkelaars (Acoprovi), de Vereniging van Meerdere Banken van de Dominicaanse Republiek (ABA), de Vereniging van Hotels en Toerisme (Asonahores), de Dominicaanse Vereniging voor Vastgoedtoerisme (ADETI) en de Vereniging van Makelaars en Vastgoedbedrijven (AEI).
Belangrijkste artikelen gewijzigd in de Kamer van Afgevaardigden
Ongeveer twintig artikelen van het wetsvoorstel over verhuur en ontruiming van onroerend goed zijn door de Kamer van Afgevaardigden gewijzigd, nadat het wetsvoorstel vrijdag 18 van deze maand in tweede lezing was goedgekeurd. Het parlement nam daarbij de meeste opmerkingen over van organisaties uit het nationale bedrijfsleven die verbonden zijn aan de vastgoedsector.
Het wetsvoorstel, opgesteld door de voorzitter van de Kamer van Afgevaardigden, Alfredo Pacheco, beoogt aansluiting te vinden bij de nieuwe markt, aangezien de huidige markt dateert uit 1959.
De speciale commissie onder leiding van afgevaardigde Amado Díaz hield op 25 juni openbare hoorzittingen, waar vertegenwoordigers van diverse instellingen hun voorstellen presenteerden met als doel het voorstel te versterken en een functioneel instrument te creëren voor zowel eigenaren als huurders.
Na analyse van de meningen van de verschillende betrokken belanghebbenden heeft de commissie gewijzigd . Daaronder vallen:
Artikel 2 : Paragraaf zes werd gewijzigd in paragraaf vier en luidde: Verhuur van huizen of appartementen voor een periode van minder dan dertig dagen. Nu is het paragraaf vier en luidt: "Verhuur van onroerend goed voor toeristische of recreatieve doeleinden, voor een periode van maximaal negentig dagen."
Artikel 3 bestaat uit twee paragrafen; de eerste is gewijzigd: voorheen luidde deze: "De partijen kunnen overeenkomen een verzekering af te sluiten tegen het risico van wanbetaling en voor schade aan het eigendom." Nu luidt deze: "Elke partij kan zich laten vertegenwoordigen door middel van een speciale volmacht."
Artikel 4
Voorheen: Een mede-eigenaar van een onverdeeld onroerend goed mag dit alleen verhuren met toestemming van de andere mede-eigenaren. Nu: "Het beoogde gebruik van het verhuurde onroerend goed moet residentieel, commercieel of voor non-profitdoeleinden zijn en moet worden gespecificeerd in de huurovereenkomst."
Gewijzigd:
Paragraaf I.- Bij afwezigheid van een uitdrukkelijke bepaling in het contract, zal de bestemming van het goed dezelfde zijn als waarvoor het voorheen diende of die welke overeenkomt met de aard ervan.
Paragraaf II.- De wijziging van het gebruik van het onroerend goed die de eigenaar niet uitdrukkelijk heeft toegestaan, zelfs als deze hem geen schade berokkent, geeft hem het recht om de ontbinding van het contract in te roepen.
Artikel 5
Het bevatte één enkele paragraaf, die werd gewijzigd door de volgende tekst: "De eigenaar behoudt zich het recht voor om van de huurder te eisen dat deze een borgsteller of mede-borgsteller aanwijst, die bij afwezigheid van de huurder de betalingsverplichtingen jegens de eigenaar overneemt.".
Hij voegde daar nog een tweede paragraaf aan toe: "In geval van stilzwijgende verlenging worden de verplichtingen van de medeborg verlengd tot de overdracht van het onroerend goed aan de eigenaar, tenzij deze de beëindiging van het contract binnen de overeengekomen termijn heeft meegedeeld."
Artikel 7
De makelaarscommissie is de verantwoordelijkheid van de partij die de dienst afneemt. Er werd aan toegevoegd: "Alle aanbiedingen of biedingen voor het huren van een woning worden geacht te zijn besteld of overeengekomen door de eigenaar.".
Artikel 8
Het heet nu "Aanpassing huurprijzen", terwijl het voorheen "de prijsaanpassing" heette.
Het bevatte één alinea, die ook werd aangepast.
Voormalig
Indien de partijen het bedrag van de prijsaanpassing niet in het contract vastleggen, wordt voor indexeringsdoeleinden het door de Centrale Bank gerapporteerde actuele inflatiecijfer gebruikt.
Nu
De aanpassing van de huurprijs zal in overleg tussen de partijen plaatsvinden en mag niet meer bedragen dan tien procent (10%) van de huurwaarde bij verlenging van het contract.
Artikel 9
Voormalig:
De huurperiode wordt door de partijen bepaald. Deze periode wordt in het contract vastgelegd en wordt automatisch verlengd, tenzij de partijen uitdrukkelijk anders aangeven. Bij mondelinge overeenkomsten wordt een huurperiode van minimaal één jaar verondersteld.
Nu:
De huurperiode wordt door de partijen bepaald. Deze periode wordt in het contract vastgelegd en wordt automatisch verlengd, tenzij de partijen uitdrukkelijk anders aangeven. Bij een mondelinge huurovereenkomst voor een woning wordt een huurperiode van minimaal één jaar verondersteld, en voor panden bestemd voor commerciële of non-profitactiviteiten twee jaar.
Artikel 10 , betreffende de gronden voor beëindiging van het contract, werd gewijzigd met de volgende paragrafen:
- In onderling overleg tussen de partijen;
3) Verlies van het gehuurde pand als gevolg van onvoorziene omstandigheden of overmacht die het pand vernietigt of onbewoonbaar maakt;
4) Het niet of niet nakomen van de verplichtingen die voortvloeien uit het contract, of het door een van de partijen ingeroepen en bewezen rechtmatig handelen;
Artikel 11
Het werd aangepast en er werden drie items aan toegevoegd.
Overlijden van de huurder. In geval van overlijden van de huurder kunnen de volgende personen in de volgende volgorde van prioriteit in de plaats treden tot het einde van de overeenkomst:
1) De echtgenoot van de huurder die ten tijde van zijn overlijden met hem in de woning woonde;
2) De persoon die feitelijk een huwelijkse relatie met de huurder heeft onderhouden;
3) De voorouders en afstammelingen van de huurder die gewoonlijk met hem in het gehuurde pand hebben gewoond.
Paragraaf gewijzigd.—Indien binnen dertig dagen na het overlijden van de huurder geen van de in dit artikel genoemde personen uitdrukkelijk aangeeft de huur te willen overnemen, wordt de overeenkomst ontbonden en kan de eigenaar zonder verdere formaliteiten het pand in bezit nemen. De meubels en bezittingen van de huurder worden geïnventariseerd in aanwezigheid van de vrederechter, die toestemming geeft voor de opslag ervan op de daarvoor bestemde plaats. Dezelfde voorwaarden van de overeenkomst zijn van toepassing op de opvolger.
Artikel 12
Vroeger heette het 'het verlaten van de woning', nu heet het 'het opgeven van het eigendom'.
Voormalig:
De feitelijke scheiding van de huurder van het gehuurde pand ontslaat hem niet van zijn contractuele verplichtingen, noch de partner, noch degenen die in de woning blijven wonen.
De volgende paragraaf werd toegevoegd: Indien er sprake is van definitieve verlating en het pand gesloten blijft, kan de eigenaar een rechtszaak aanspannen bij de vrederechter voor de ontbinding van het contract, de teruggave van het pand en de betaling van de achterstallige huur.
Artikel 13
De bepaling inzake de “garantie van verplichtingen en de betaling van huur” is gewijzigd.
Voormalig
"Grondbezitters en beheerders van panden die bestemd zijn voor bewoning of andere doeleinden, kunnen van huurders een waarborgsom eisen van maximaal twee maanden huur. Deze waarborgsom, die kan dienen als garantie voor maximaal twee maanden huur, dient als garantie voor de betaling van de huur.".
Het werd gewijzigd in: "De eigenaar of verhuurder van een pand dat bestemd is voor bewoning, mag van de huurder een borgsom eisen die niet hoger is dan drie maanden huurprijs.".
Paragraaf toegevoegd - in het geval van panden bestemd voor commerciële of non-profitactiviteiten, wordt de hoogte van de borgsom in overleg tussen de partijen vastgesteld.
Artikel 14
Voorheen heette het "Verplichte registratie van het contract en storting van waarborgsommen", maar nu heet het "Registratie van het huurcontract" en daarin staat het volgende:
De eigenaar of verhuurder, of de huurder of lessee, zal de huurovereenkomst registreren bij de burgerlijke stand en het hypotheekregister van de gemeente waar het pand is gelegen, met het oog op de afdwingbaarheid ervan jegens derden.
Artikel 15
De "borgsom" werd toegevoegd, met de volgende tekst:
Voormalig
Het overeengekomen bedrag als borg, vergezeld van een kopie van de huurovereenkomst, wordt door de eigenaar of verhuurder gestort op een bankrekening in de plaats waar het pand is gelegen.
Nu
Het overeengekomen bedrag als garantie, vergezeld van een kopie van de huurovereenkomst, kan door de eigenaar of verhuurder worden gestort bij het filiaal van de Landbouwbank of de Centrale Bank van de Dominicaanse Republiek dat overeenkomt met de locatie van het onroerend goed, na voorafgaande overeenstemming tussen de partijen.
Artikel 16
Terugbetaling van de waarborgsom. Zodra de eigenaar of verhuurder de woning conform de in het contract vastgelegde voorwaarden heeft opgeleverd, zal hij de huurder of lessee het betaalde waarborgbedrag terugbetalen of machtigen dit van de bank op te nemen waar de waarborgsom is gestort, zonder verdere formaliteiten.
Artikel 19 behandelt de verplichtingen van de eigenaar of verhuurder. Dit was voorheen artikel 17, maar is gewijzigd en er zijn 4 nummers aan toegevoegd.
Artikel 22, "Openbaar aanbod van huurwoningen", werd eveneens toegevoegd
Advertenties in kranten of andere vormen van reclame, waarin onroerend goed te huur wordt aangeboden, worden beschouwd als een openbaar aanbod.
Met betrekking tot artikel 24 , dat handelt over de verplichtingen van de huurder, is paragraaf 4 gewijzigd. "De huurder dient op eigen kosten de reparaties uit te voeren die voortvloeien uit schade veroorzaakt door het gebruik of genot van het pand door hemzelf of zijn gezinsleden;"
Artikel 27 werd geschrapt. Daarin stond: "De huurder is verantwoordelijk voor alle schade en waardevermindering die aan het pand wordt toegebracht door de huurder zelf, de mensen die met hem samenwonen en degenen die hem bezoeken, alsook voor schade en waardevermindering die voortvloeit uit misbruik en oneigenlijk gebruik van het pand.".
Ook de artikelen 37, 45 en 51 werden gewijzigd. Hoofdstuk IX werd aangepast en er werd een artikel toegevoegd aan hoofdstuk XVII.
