Na 70 jaar met een verouderde wetgeving heeft de Dominicaanse Republiek eindelijk een nieuwe huurwet. Maar is dit wel de complete verbetering waar we op hoopten?
Als vastgoedadvocaat en secretaris van de raad van bestuur van de Association of Real Estate Agents and Companies (AEI) ben ik vereerd en dankbaar dat ik, samen met onze voorzitter Alberto Bogaert en zijn hele team, heb kunnen bijdragen aan de totstandkoming van deze wet. Nu de wet ter goedkeuring aan de uitvoerende macht is voorgelegd, is het tijd voor een eerlijke en technische analyse.
De vraag die iedereen zich stelt is simpel: is dit werkelijk de vooruitgang die we nodig hadden?
De onmiskenbare vooruitgang
Laten we eerlijk zijn: deze wet is een aanzienlijke stap voorwaarts na zeven decennia met verouderde regelgeving die de huidige realiteit van de Dominicaanse vastgoedmarkt niet weerspiegelde.
De positieve aspecten zijn duidelijk. Een uniforme regelgeving was hard nodig. Voorheen hadden we verspreide bepalingen die voor verwarring en juridische lacunes zorgden. Nu hebben we een alomvattend kader dat huurovereenkomsten voor woningen, commerciële activiteiten en non-profitorganisaties in één document regelt.
De regulering van borgsommen is ook een positieve stap (hoewel deze nog verduidelijking behoeft). De Senaat heeft de door het Huis voorgestelde limiet van drie maanden voor hypotheken verstandig teruggebracht tot twee maanden, waarmee een redelijker evenwicht is bereikt (hoewel ook dit nog verduidelijking behoeft). De flexibele bankopties voor deposito's en de mogelijkheid om verzekeringspolissen als onderpand te gebruiken, zijn innovaties die de praktijken in de sector moderniseren.
Zorgen die we niet kunnen negeren
Als advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht moet ik echter wijzen op de problematische aspecten die meer complicaties dan oplossingen kunnen opleveren.
Het ernstigste probleem is de schending van artikel 1593 van het Burgerlijk Wetboek. De nieuwe wet bepaalt dat de proceskosten gelijkelijk verdeeld worden tussen de verhuurder en de huurder. Dit is in strijd met ons Burgerlijk Wetboek, dat duidelijk stelt dat de partij met het voornaamste belang in de transactie de kosten draagt. Deze willekeurige wijziging van een fundamenteel rechtsbeginsel baart mij grote zorgen.
De regel "wie de opdrachtgever inhuurt, betaalt" voor commissies lijkt misschien logisch, maar kan onbedoelde gevolgen hebben. Als sector vrezen we dat dit een ongunstig precedent schept dat zich uitstrekt tot verkooptransacties en een negatieve invloed heeft op het wetsvoorstel voor de regulering van vastgoeddiensten dat momenteel in het Congres ligt.
De daadwerkelijke impact op makelaars
Dit is waar de wetgeving rechtstreeks van invloed is op ons beroep, en de gevolgen zijn complexer dan ze op het eerste gezicht lijken.
De nieuwe realiteit zal als volgt zijn: wanneer een potentiële klant onze diensten aanvraagt om een huurwoning te vinden, en wij de woning niet in ons aanbod hebben of niet op onze lijst hebben staan, moeten we hem of haar informeren dat de klant verantwoordelijk is voor de betaling van onze makelaarskosten. Tegelijkertijd ontvangt de makelaar die de woning wél in ons aanbod heeft zijn of haar commissie van de eigenaar, zoals nu gebruikelijk is.
Maar hier zit het echte probleem: hoe zit het met samenwerking tussen collega's? Als een makelaar een andere makelaar belt omdat die een klant heeft die geïnteresseerd is in zijn of haar woning, kan de verwijzende makelaar aanvoeren dat volgens de nieuwe wet "wie de opdracht geeft, betaalt" en dat ze daarom de commissie niet zullen delen.
Dit zou de professionele samenwerking, die juist een sterke kant van onze sector is geweest, kunnen ondermijnen.
De lacunes die zorgen baren
De wet maakt geen duidelijk onderscheid tussen een waarborgsom en een vooruitbetaling van de huur. Dit belemmert de gangbare "2+1"-regeling (twee maanden waarborgsom plus één maand vooruitbetaling). We hopen dat de uitvoeringsvoorschriften zullen verduidelijken dat de limiet van twee maanden niet de eerste maand huur omvat, die traditioneel vooruit wordt betaald.
Het is ook opmerkelijk dat de wet de rente over de waarborgsom volledig negeert. De vorige wet 4314 erkende deze rechten van huurders wel. Is dit een stap terug?
Zullen we ons aanpassen aan de verandering?
Als professionals moeten we eerlijk zijn: aanpassing is onvermijdelijk en noodzakelijk. De vraag is niet óf we ons zullen aanpassen, maar hoe snel en efficiënt we dat zullen doen.
Klantvoorlichting zal cruciaal zijn. We moeten de nieuwe regels vanaf het eerste contact duidelijk uitleggen. Agenten die de waarde van hun diensten het beste kunnen overbrengen en hun tarieven kunnen rechtvaardigen, zullen in deze nieuwe omgeving succesvol zijn.
We zullen ook de samenwerking tussen collega's opnieuw moeten bekijken. Misschien moeten we nieuwe samenwerkingsmodellen ontwikkelen die binnen de nieuwe regelgeving functioneren, of creatieve manieren vinden om de professionele samenwerking te behouden die ons zo veel heeft opgeleverd.
Mijn juridisch oordeel
Na een grondige analyse van deze regelgeving kom ik tot een genuanceerde conclusie: we hebben een noodzakelijke, maar onvolledige stap voorwaarts gezet.
Modernisering was dringend en welkom. Zeventig jaar met een verouderde wetgeving had te veel juridische onzekerheid gecreëerd. In die zin is deze wet absoluut een stap voorwaarts voor onze rechtszekerheid met betrekking tot onroerend goed.
Maar we kunnen de juridische inconsistenties en mogelijke onbedoelde gevolgen niet negeren. De schending van artikel 1593 van het Burgerlijk Wetboek is geen kleinigheid. Fundamentele rechtsbeginselen mogen niet worden gewijzigd zonder deugdelijke onderbouwing en uitgebreid debat.
Is het vooruitgang? Ja. Is het perfect? Absoluut niet.
De weg vooruit
Als sector hebben we twee opties: ons verzetten tegen verandering of ons intelligent aanpassen. Ik kies voor intelligente aanpassing.
Dit betekent dat we onze klanten moeten voorlichten, onze bedrijfsmodellen moeten aanpassen en gezamenlijk moeten werken om de voordelen van de nieuwe regelgeving te maximaliseren en de nadelen ervan te minimaliseren.
Het betekent ook dat je actief betrokken blijft bij het regelgevingsproces en de nodige correcties voorstelt voor toekomstige wijzigingen.
Want uiteindelijk is een imperfecte wet die verbeterd kan worden beter dan nog 70 jaar met een verouderde wet.
De Dominicaanse vastgoedmarkt had deze modernisering hard nodig. Nu is het aan ons, als professionals, om ervoor te zorgen dat het voor iedereen werkt: eigenaren, huurders en makelaars.
De vraag is niet langer of de wet perfect is. De vraag is: zijn we bereid om de wet te laten werken?
Wat vindt u van deze veranderingen? Hoe denkt u dat we ons als sector moeten aanpassen? Het gesprek staat nog maar aan het begin en we hebben ieders stem nodig om de beste weg vooruit te vinden.
De inhoud van dit artikel is uitsluitend de verantwoordelijkheid van de auteur.
