SANTO DOMINGO- Het huren van een appartement voor tussen de RD$15.000 en RD$20.000 in Groot-Santo Domingo behoort nu tot het verleden, vanwege de prijsstijgingen die zijn geregistreerd voor huurwoningen voor de lange termijn in verschillende sectoren.
“De huurverhogingen zijn niet nieuw; sinds de pandemie zijn ze exorbitant gestegen. Een huurwoning in de miljoenencategorie die vroeger ongeveer 20.000 peso kostte, kost nu 45.000, 37.000 of 40.000 peso”, zegt Alenny Garabito, wiens bedrijf, Time Homes, zich bezighoudt met vastgoedbeheer.
Hij vervolgt met te zeggen dat je in "La Independencia, een gebied waar de prijzen min of meer redelijk bleven, geen woning kunt vinden voor minder dan 30.000 pesos, en een appartement met één slaapkamer voor 29.000 pesos, echt heel duur.".
In het geval van Villa Mella, aan de Jacobo Majluta Avenue, waar de prijzen voorheen tussen de 13.000 en 15.000 pesos lagen, is het nu moeilijk om zulke termijnen te vinden; ze zijn gestegen tot 22.000 pesos. Ondertussen zijn ze in de oostelijke zone ook verrassend met prijzen die tot nu toe alleen voor het grootstedelijk gebied golden, voegt de vastgoedadviseur eraan toe.
Claudia Castillo van Plusval Dominicana schat dat de vastgoedobjecten die haar bedrijf beheert een waardestijging van 15 tot 20% hebben laten zien. Omdat er momenteel echter veel aanbod is, overwegen sommige eigenaren prijsverlagingen om hun panden snel te verkopen, legt ze uit.
Een van de redenen die Castillo noemt, is dat banken vorig jaar de rentetarieven hebben aangepast, waardoor sommige verhuurders zich genoodzaakt zagen de maandelijkse huur van hun huurders te verhogen. "Dat is mij bij twee cliënten overkomen; dat was hun reden.".
Een ander argument dat verhuurders gebruiken om de huurverhogingen te rechtvaardigen, is de stijging van de bouwkosten. Veel appartementen zijn immers nieuw, waardoor de huurprijzen vanaf het begin al hoog zijn, aldus Castillo.
"De waarheid is dat de prijzen in het centrale industrieterrein angstaanjagend hoog zijn; in de buitenwijken zijn de prijzen beter te overzien, maar op alle niveaus zijn ze gestegen," zegt Castillo.
Maika Maldonado van Premium Real Estate begrijpt de "enorme stijging" niet, omdat de markt verzadigd is met huurwoningen, voornamelijk via Airbnb. Ze constateert dat de vraag naar huurwoningen enorm is toegenomen, vooral in het midden- en lagere prijssegment. Deze situatie schrijft ze toe aan het feit dat veel klanten het door de stijgende prijzen moeilijk vinden om opnieuw een woning te kopen en daarom kiezen voor huren.
"Daarom denk ik dat dat de reden is voor de stijging. Ik heb mijn klanten geadviseerd om een gemiddelde waarde voor hun huurwoningen vast te stellen, en een prijs te vinden die niet te ver afwijkt en waarmee ze hun woningen verhuurd kunnen houden, zonder dat de prijs zo laag wordt dat ze zich niet meer prettig voelen bij wat ze verwachten te ontvangen.".
Garabito merkt op dat de prijsstijgingen het meest uitgesproken zijn bij woningen die in peso's geprijsd zijn. "Ik denk dat de prijsstijging het meest merkbaar is bij appartementen die in peso's geprijsd zijn, omdat de prijzen in dollars, vooral voor duurdere appartementen, gelijk blijven. Maar voor woningen die tussen de 20.000 en 40.000 peso's huren, is de stijging enorm; het is ondenkbaar om een appartement te zoeken in wijken als Naco, Piantini, Serralles, Evaristo Morales, El Millón of Ensanche Quisqueya.".
“Hier bij Time Homes, waar we vastgoed beheren, hebben we appartementen in de buurt van de universiteit die we voorheen verhuurden voor 8.000 en 9.000 pesos, maar nu kosten ze 15.000 en 16.000 pesos.
Op dezelfde manier kosten appartementen die eerst 20.000 dollar kostten nu 30.000 dollar, en appartementen die eerst 1.000 dollar kostten, nu 1.300 dollar, "en er zijn ook veel appartementen met één slaapkamer te huur.".
Hoge huurprijzen maken het screeningproces veel ingewikkelder, zegt Alenny Garabito, "omdat het nodig is om de financiële draagkracht van de echtgenoten te onderzoeken.".
Garabito ziet ook mogelijke oorzaken voor de onderhoudskosten. Hij noemt als voorbeeld een appartement dat hij verhuurde voor 30.000 pesos in Evaristo Morales, waar de maandelijkse kosten 5.000 pesos bedragen. "In Jacobo beheer ik verschillende panden, en de onderhoudskosten liggen rond de 3.400 pesos. Er is geen generator of iets dergelijks, dus dat drijft de kosten op.".
Nieuwe huurwet
Met betrekking tot de recent aangenomen huurwet in eerste lezing door de Kamer van Afgevaardigden, stelt Garabito dat dit een nieuwe uitdaging vormt voor makelaars en hoopt hij dat hun stem gehoord zal worden, omdat hij begrijpt dat er aspecten zijn, zoals de eenmalige borgsom, die niet wenselijk zijn.
“Een borgsom is bijvoorbeeld niet voldoende om de staat van een appartement bij vertrek te dekken. Vaak vertrekken mensen zonder te schilderen en zonder kleine reparaties uit te voeren.”.
Daarbij komen nog de tekortkomingen van het openbare systeem, waardoor men thuis extra kosten moet maken voor bijvoorbeeld een watertank, stortbak, elektriciteit, generator en beveiliging.
“Als de beveiliging beter was, hoefden we niet zoveel tralies te plaatsen, en de minimale kosten voor het plaatsen van een tralie bedragen 60 of 70 duizend peso, dus een maand borg is niet genoeg. Er zijn huurders die zich heel goed gedragen en het pand in goede staat achterlaten.”.
