Het ontwerp, waarop tot 11 november commentaar kan worden geleverd via de website van de juridisch adviseur van het presidentschap, definieert wat een hoofdverblijfplaats is, somt de documenten op die dit bewijzen, maar specificeert niet hoe de belastbare winst wordt berekend
SANTO DOMINGO. – De ontwerpvoorschriften voor de toepassing van Wet 30-26 bepalen dat alleen de aankoop van een woning waarvan de eigendomsoverdracht is geregistreerd in het kadaster, met betaling van de overdrachtsbelasting en de koopprijs geheel of gedeeltelijk conform het contract, als herinvestering wordt geaccepteerd.
Koopopties, verkoopbeloftes en voorverkoopcontracten in plannen zijn uitgesloten, overeenkomstig artikel 11 van de tekst.
Het project, dat uit 40 artikelen bestaat, kan tot 11 november worden gedownload en becommentarieerd via het juridisch adviesportaal van de uitvoerende macht.
Wet 30-26, aangenomen op 18 juni 2026, introduceerde in artikel 14 artikel 296-1 van het belastingwetboek, dat de vermogenswinsten die particulieren behalen bij de verkoop van onroerend goed belast met 10% als eenmalige en definitieve betaling.
Volgens de ontwerpvoorschriften moet de belasting binnen zes maanden na de afronding van de eigendomsoverdracht worden betaald. Dezelfde bepaling vrijstelt de vermogenswinstbelasting wanneer het volledige bedrag dat met de verkoop van de hoofdverblijfplaats is verkregen, binnen die periode van zes maanden wordt herbelegd in een andere hoofdverblijfplaats. Bij gedeeltelijke herbelegging wordt de vrijstelling naar rato toegepast.
Artikel 16 van de wet maakt ook een uitzondering voor personen ouder dan 65 jaar die hun hoofdverblijfplaats verplaatsen. De term "hoofdverblijfplaats" wordt niet gedefinieerd in de wettekst.
Wat wordt beschouwd als een hoofdverblijfplaats?
Artikel 11 van het project definieert het als het gebouwde eigendom dat de woning vormt, dat wil zeggen de feitelijke, permanente en ononderbroken woonplaats van de natuurlijke persoon, waar hij zijn hoofdverblijfplaats en het centrum van zijn levens-, familie- en sociale relaties vestigt.
De tekst gaat ervan uit dat een woning aan deze voorwaarde voldoet wanneer het het woonadres is dat in het nationale belastingregister van de verkoper staat vermeld, er een eigendomsbewijs is afgegeven door het kadaster van het betreffende rechtsgebied, er basisvoorzieningen zoals elektriciteit, telefoon, water en afvalinzameling zijn afgesloten en de woning gedurende ten minste de drie jaar voorafgaand aan de overdracht onafgebroken bewoond is geweest, behalve in naar behoren gerechtvaardigde omstandigheden.
Bewijs van betaling van de belasting op grond van Wet 18-88 wordt waar van toepassing toegevoegd. Het wetsvoorstel somt deze voorwaarden op zonder aan te geven of aan alle voorwaarden moet worden voldaan of dat sommige ervan volstaan.
Uitgesloten zijn panden die primair bestemd zijn voor commerciële, industriële, professionele, verhuur-, investerings-, recreatie- of vakantieactiviteiten, tenzij de belastingplichtige kan aantonen dat het zijn of haar enige woonhuis is en dat hij of zij het daadwerkelijk als hoofdverblijf gebruikt.
Paragraaf I van hetzelfde artikel bepaalt dat de term een eenduidig juridisch en procedureel karakter heeft, ongeacht het artikel of de fiscale regeling waarop deze wordt toegepast.
Drie voorwaarden voor herinvestering
Volgens paragraaf II van artikel 11 is alleen herinvestering in daadwerkelijk verworven en geperfectioneerde eigendommen, met overdracht ten gunste van de belastingplichtige, geldig.
Voor de Algemene Directie Binnenlandse Belastingen (DGII) moet de belastingplichtige gelijktijdig aan drie voorwaarden voldoen:
- dat de koopprijs geheel of gedeeltelijk is betaald, conform de contractvoorwaarden, aan de hand van de betalingsbewijzen;
- dat de belasting op de overdracht van eigendomsrechten, zoals vastgelegd in de tekst op 3%, is betaald, met het bijbehorende officiële ontvangstbewijs;
- en dat het overdrachtsdossier is gedeponeerd en geregistreerd bij het Kadaster, wat wordt bewezen door het deponeringsbewijs, fysiek of digitaal, of door de nieuwe eigendomsakte op naam van de koper.
In dezelfde paragraaf staat dat koopopties, verkoopbeloften, voorverkoopcontracten in plannen en onderhandse akten waarvan de overdracht en registratie nog niet formeel zijn gestart, niet als herinvestering worden geaccepteerd.
Artikel 14 van de wet heeft betrekking op de verwerving van een nieuwe hoofdverblijfplaats en maakt geen onderscheid tussen verschillende soorten aankopen.
Vrijstelling voor personen ouder dan 65 jaar
Artikel 13 van het project wijzigt artikel 47 van Verordening 139-98 om de vrijstelling van subparagraaf m) van artikel 299 van het belastingwetboek te regelen, die de wet reserveert voor personen ouder dan 65 jaar.
Om in aanmerking te komen, moet de belastingplichtige het eigendom en de bewoning als hoofdverblijfplaats aantonen door middel van het eigendomsbewijs, bewijs van gecontracteerde basisdiensten en bewijs van ononderbroken bewoning gedurende ten minste drie jaar voorafgaand aan de overdracht, behalve in gerechtvaardigde omstandigheden, naast de betaling van de belasting van Wet 18-88 indien van toepassing.
Artikel 16 van de wet bevat niet de eis van een verblijfsperiode van drie jaar.
Entiteiten die onroerend goed bezitten
Paragraaf IV van artikel 296-1 maakt het mogelijk dat rechtspersonen of entiteiten wier activiteit uitsluitend bestaat uit het bezitten van onroerend goed dat niet bestemd is voor commerciële activiteiten, in aanmerking komen voor dezelfde behandeling.
Paragraaf III van artikel 11 van het project definieert eigendom als het beheer, de instandhouding, de bescherming en het bezit van onroerende goederen binnen het vermogen van de entiteit, zonder dat de entiteit bemiddelings-, exploitatie- of commercialiseringsactiviteiten met derden verricht.
De tekst voegt een verwijzing toe naar elke andere economische activiteit, al dan niet met gebruikmaking van de eigendommen die het bedrijf bezit.
Overdrachten tussen familieleden
Artikel 36 en 37 van het ontwerp gaan ervan uit dat een overdracht die als schenking is aangegeven, in feite een verkoop is wanneer een van de volgende indicaties aanwezig is:
- verifieerbare betaling,
- financiering van een derde partij voor de verwerving van het actief,
- tegenstrijdige informatie die aan banken, verzekeringsmaatschappijen of andere instellingen wordt verstrekt
- verwijzing naar een marktprijs in de documenten van de wet,
- of een gedragspatroon waarbij de overdrager goederen of bedragen ontvangt van de verkrijger, of van personen die aan de verkrijger zijn gelieerd, binnen de 12 maanden ervoor of erna.
Wanneer de handeling wordt geherclassificeerd als een verkoop, is de overdrager inkomstenbelasting verschuldigd over de vermogenswinst overeenkomstig de gewone regeling van de belastingwetgeving, met de bijbehorende toeslagen en rente over te late betaling.
De beëdigde verklaring van de partijen of de notariële schenkingsakte zijn op zichzelf niet voldoende om de aanwijzingen te weerleggen.
Het project hanteert verschillende regels afhankelijk van de relatie. Tussen ouders en kinderen geldt alleen het algemene uitgangspunt.
Tussen directe familieleden van de tweede tot en met de vierde graad wordt een schenking verondersteld wanneer is aangetoond dat de begunstigde niet in staat was om te betalen, minderjarig was of een erkende handicap had.
Tussen broers en zussen kan het vermoeden van verkoop alleen worden weerlegd door minderjarigheid of een handicap.
Overdrachten tussen echtgenoten vallen onder de fiscale neutraliteitsregeling van artikel 295 van het Wetboek van Belastingen, met uitzondering van overdrachten die voortvloeien uit een echtscheiding of een gerechtelijke scheiding van goederen.
Verhuur
Artikel 17 van de wet stelde de inhouding vast op 15% op de bedragen die werden betaald voor de huur van door particulieren ter beschikking gestelde goederen, als een eenmalige en definitieve betaling.
Artikel 16 van het project bepaalt dat de inhouding alleen van toepassing is wanneer de huurder een rechtspersoon is en het eigendom rechtstreeks toebehoort aan een natuurlijk persoon.
Dit geldt niet als de huurder een particulier is of als de verhuurder een rechtspersoon is. De verhuurder moet zijn transacties met belastingbewijzen onderbouwen.
Wat de tekst niet definieert
Artikel 296-1 bepaalt niet hoe de winst waarop de 10% van toepassing is, wordt vastgesteld, en de 40 artikelen van het wetsvoorstel bevatten geen bepaling over de berekening van de vermogenswinstbelasting op onroerend goed.
Artikel 40 draagt de Belastingdienst op om algemene regels vast te stellen met betrekking tot procedures, formulieren, betaalmiddelen en andere operationele aspecten.
De wet rept met geen woord over de overdrachtsbelasting van 3% waarnaar in artikel 11 van het wetsvoorstel wordt verwezen.
Wat de belastingen op de transactie betreft, verlaagt artikel 59 van Wet 30-26 de uniforme belasting van 2% op andere vastgoedtransacties, die wordt belast door de wetten inzake registratie en instandhouding van hypotheken, tot 1% in 2027 en schaft deze vanaf 2028 volledig af.
Reacties op het project kunnen tot 11 november worden ingediend via het portaal van Legal Consulting.
Mogelijk bent u geïnteresseerd in:
