In de vastgoedsector wordt vaak aangenomen dat degenen die betalen hun verplichtingen altijd nakomen. De ervaring leert echter dat een van de meest voorkomende conflicten in de sector niet voortkomt uit wanbetaling door de verkoper, maar uit het feit dat de koper – geheel of gedeeltelijk – betaalt en vervolgens verdwijnt.
Ze kopen, betalen een aanbetaling of een eerste termijn, en verbreken vervolgens alle contact. In andere gevallen betalen ze zelfs de volledige prijs, maar komen ze niet opdagen om het contract te tekenen of de woning in bezit te nemen. Maanden of jaren later duiken ze weer op en eisen ze de oplevering van de woning of hun geld terug, alsof de tijd en de verplichtingen hebben stilgestaan.
Zo werkt het burgerlijk recht niet.
Bij een koopovereenkomst zijn de verplichtingen wederzijds. Punt.
Het contract verplicht de verkoper niet alleen tot de levering van het onroerend goed, maar legt de koper ook specifieke verplichtingen op: betalen zoals overeengekomen, persoonlijk verschijnen, tekenen en het verkochte goed in ontvangst nemen. Dit zijn wederzijdse verplichtingen die te goeder trouw moeten worden nagekomen.
Dit betekent dat betaling niet gelijkstaat aan nakoming als de andere verplichtingen nog openstaan. Een gedeeltelijke betaling beëindigt het contract niet en schort de andere voorwaarden niet op. Het contract blijft van kracht en vereist volledige nakoming van beide partijen.
Bij langdurige niet-nakoming hoeft de verkoper niet machteloos te wachten. Volgens ons Burgerlijk Wetboek kan hij nakoming van de aangegane verplichtingen eisen of de ontbinding van het contract verzoeken, met de overeengekomen gevolgen – waaronder het inhouden van reeds betaalde bedragen of gedeeltelijke boetes indien overeengekomen.
Ontslag is geen discretionaire straf. Het is een rechtmatig juridisch gevolg.
Reservering, scheiding en aanbetaling: niet alle betalingen hebben hetzelfde effect
In de vastgoedpraktijk worden termen als reservering, aanbetaling of vooruitbetaling zo achteloos gebruikt dat ze tot juridische verwarring leiden. Niet alle betalingen hebben dezelfde reikwijdte of hebben dezelfde juridische gevolgen.
Een reservering is doorgaans een voorbereidende stap, afhankelijk van het nakomen van specifieke deadlines en voorwaarden om de onderhandelingen te formaliseren. Een aanbetaling impliceert een grotere verplichting, doorgaans onder voorbehoud van het tekenen van een volgend contract. De eerste betaling maakt deel uit van de totale prijs en moet worden voldaan volgens de overeengekomen voorwaarden en planning.
Wanneer de koper stopt met het voldoen van de overeengekomen eerste betaling, betalingen onderbreekt of zonder bericht verdwijnt, is er geen sprake van een simpele pauze: dit vormt een contractbreuk.
Geconfronteerd met deze contractbreuk is de verkoper niet verplicht om oneindig te wachten. Overeenkomstig de beginselen van het Burgerlijk Wetboek kan hij nakoming van de aangegane verplichtingen eisen of de ontbinding van het contract verzoeken, met de door de partijen overeengekomen gevolgen, waaronder het inhouden van reeds betaalde bedragen als boete, indien daarin is bepaald, of een gedeeltelijke boete.
Ontbinding is geen willekeurige sanctie of een discretionaire beslissing: het is een rechtmatig juridisch gevolg van langdurige niet-nakoming door een van de partijen in een contract met wederzijdse verplichtingen.
Betaling staat niet gelijk aan het nakomen van het contract als er nog andere verplichtingen openstaan.
Bij een koopovereenkomst zijn de verplichtingen wederzijds. Het contract legt de verkoper niet alleen de verplichting op om de goederen te leveren, maar ook de koper de plicht om alle noodzakelijke handelingen te verrichten voor de correcte uitvoering van de overeenkomst: betalen zoals afgesproken, persoonlijk verschijnen, tekenen en het verkochte goed in ontvangst nemen.
Betaling ontbindt het contract niet als de overige verplichtingen nog openstaan.
Een juridisch gesloten contract heeft rechtskracht tussen de partijen. Het is geen intentie of emotionele voorbehoud: het is een wettelijke verplichting die te goeder trouw moet worden nagekomen.
De verkoper is niet gebonden door het stilzwijgen van de koper
Een andere ernstige vergissing is de gedachte dat de verkoper juridisch verlamd is door de passiviteit van de koper. Het burgerlijk recht legt geen eeuwigdurende contracten op en bevriest evenmin de verplichtingen van slechts één partij.
Wanneer de koper gedurende een langere periode in gebreke blijft zonder te communiceren of zijn verplichtingen na te komen, is de verkoper niet verantwoordelijk voor het nakomen van de afspraken, het herstructureren van de transactie of het aanspannen van juridische stappen om het contract te beëindigen. Het contract beschermt beide partijen, niet alleen degene die een gedeeltelijke betaling heeft gedaan en vervolgens is verdwenen.
Bij een appartementencomplex vertaalt tijd zich in schulden
De situatie verergert aanzienlijk als het pand onder een appartementsrecht valt. In dat geval heeft het nalaten van de koper gevolgen die verder reiken dan de contractuele relatie.
De gemeenschappelijke kosten lopen gewoon door, ook bij afwezigheid. Het gebouw blijft in gebruik. De kosten voor het pand blijven oplopen, ongeacht of het bewoond is of niet.
Wanneer de koper zich uiteindelijk weer meldt, staat hij niet alleen voor de uitdaging om zijn contractuele situatie te regulariseren, maar ook voor een opgebouwde schuld aan onderhoud, extra kosten en boetes. In het ergste geval rust er al een hypotheekrecht op de woning van de verkoper.
In een appartementsrechtstelsel is tijd niet neutraal: het vertaalt zich in schulden.
Een reflectie die de markt moet horen
Deze conflicten ontstaan zelden door opzettelijke fraude. Ze komen voort uit een misvatting: dat het betalen van een deel – of zelfs het volledige bedrag – de koper ontslaat van de andere aangegane verplichtingen.
De vastgoedmarkt moet hierover duidelijkheid scheppen. Net zoals we transparantie en naleving van de regels eisen van verkopers en projectontwikkelaars, mogen we ook niet vergeten dat kopers onvermijdelijke wettelijke verplichtingen hebben.
Betalen alleen is niet genoeg. Verdwijnen heft de verplichtingen niet op. En in vastgoedzaken laat de tijd altijd –altijd– zijn sporen na.
