Een blik op de artikelen 48 tot en met 63 onthult het meest delicate deel van de tekst: sancties, voorzorgsmaatregelen en regels voor samenleven die botsen met de gemeentelijke autonomie en het wettelijk voorbehoud.

SANTO DOMINGO – In deze aflevering van de speciale serie over het “Ontwerpwetsvoorstel tot oprichting van het toezicht op appartementsgebouwen” onderzoekt El Inmobiliario.do de laatste hoofdstukken van het document. Hoewel alles wat tot nu toe is besproken al wijst op spanningen op regelgevingsgebied, vormen deze twee hoofdstukken zonder twijfel de kers op de taart.

Dat komt doordat hoofdstukken IX en X, die 16 artikelen (van 48 tot en met 63) omvatten, niet alleen de problemen herhalen die in de voorgaande hoofdstukken zijn vastgesteld, maar deze ook versterken, met name wat betreft sancties, samenleven, geluidsoverlast, huisdieren en de disciplinaire bevoegdheden die de Superintendentsdienst zou krijgen.

Deze laatste twee hoofdstukken van het wetsvoorstel van afgevaardigde Tobías Crespobevatten het grootste aantal bepalingen met een hoog risico op conflicten tussen wetgevers in de gehele tekst. Van de 16 geëvalueerde artikelen vertonen er 11 conflicten en worden er 7 als hoogrisico beschouwd.

Hoofdstukken IX en X behandelen alledaagse kwesties voor elke woongemeenschap: het houden van huisdieren, samenleven, geluidsoverlast, gebruik van gemeenschappelijke ruimten, conflicten tussen mede-eigenaren, disciplinaire maatregelen, sanctieprocedures, boetes, beroepsprocedures en de tenuitvoerlegging van sancties.

Het doel is om orde te scheppen in het leven in appartementencomplexen. De vraag is hoe dat te doen.

Om deze doelen te bereiken, verleent het wetsvoorstel de Superintendentie bevoegdheden die momenteel toebehoren aan gemeenten, de volksgezondheid, het ministerie van Milieu, de gemeentelijke overheden (Wet 176-07), Wet 248-12 inzake dierenbescherming, de gemeentelijke politie en, in sommige gevallen, de rechtbanken.

Het boetesysteem, het grootste twistpunt:

Artikelen 48 tot en met 63 creëren een alomvattend sanctieregime en vormen het meest gevoelige onderdeel van het hele wetsvoorstel, omdat ze bevoegdheden introduceren die momenteel verdeeld zijn over verschillende instellingen.

Volgens het project kan de Superintendentie de volgendesancties opleggen: economische boetes, tijdelijke schorsing van het recht op gebruik van gemeenschappelijke ruimten, beperkingen op privéactiviteiten binnen het appartementencomplex, sluitingen, schorsing van de registratie van een wooneenheid of appartement, onmiddellijke voorzorgsmaatregelen, sancties voor het niet naleven van interne regels, sancties voor geluidsoverlast, sancties voor huisdieren en sancties voor verhuuractiviteiten.

Tot zover prima, maar veel van deze zaken, zoals geluidsbeheersing, hygiëne en sanitaire voorzieningen, huisdieren, samenleven in de buurt, inspecties, economische bedrijven en het gebruik van openbare ruimten, vallen volgens Wet 176-07 onder de exclusieve bevoegdheid van de gemeenten.

Bovendien staat het wetsvoorstel de Superintendencia toe om sancties op te leggen voor “overtredingen zoals gedefinieerd in de regelgeving”, wat onverenigbaar is met de Grondwet, die bepaalt dat alleen een wet overtredingen en sancties kan creëren (artikelen 40.15 en 74.2). Geen enkele administratieve regeling kan nieuwe boetes vaststellen.

Het wetsvoorstel machtigt de Superintendencia om tijdelijke sluitingen, preventieve schorsingen, beperkingen op het gebruik, dringende maatregelen binnen het condominium en beperkingen op interne economische activiteiten te bevelen – maatregelen die, onder andere wettelijke kaders, gerechtelijke of gemeentelijke tussenkomst vereisen, afhankelijk van de aard van de handeling.

De belangrijkste twistpunten die in de laatste twee hoofdstukken van het wetsvoorstel worden genoemd, zijn:

a) Wettelijk voorbehoud met betrekking tot sancties:
De boetes en sancties zijn niet wettelijk vastgelegd, maar gedelegeerd aan de exploitatieregeling.
De Grondwet (artikelen 40.15 en 74.2) geeft aan dat dit niet mogelijk is.

b) Gemeentelijke autonomie (artikelen 199-200 van de Grondwet):
De bevoegdheden met betrekking tot openbare orde, geluidsoverlast, hygiëne en huisdieren liggen bij de gemeenteraden.

c) Eigendomsrechten:
Het opschorten van privéactiviteiten, het sluiten van ruimtes of het beperken van gebruiksrechten tast fundamentele rechten aan zonder rechterlijke toetsing.

d) Dubbel sanctieregime:
Een inwoner kan voor hetzelfde gedrag zowel van de inspecteur-generaal als van de gemeente een boete krijgen.

Huisdieren: een alledaags probleem dat door het project gecompliceerd wordt.

Hoofdstuk IX regelt: welke dieren gehouden mogen worden, de verantwoordelijkheden van de eigenaar, het beheer van geluidsoverlast en hinder, verboden of beperkte dieren en sancties bij niet-naleving.
Het conflict ontstaat doordat er al gemeentelijke verordeningen, Wet 248-12 inzake dierenbescherming, protocollen voor de volksgezondheid en milieuregelgeving voor verboden diersoorten bestaan.
Het voorgestelde wetsvoorstel voor een condominiumbeheerder creëert een parallel systeem, waarbij de beheerder regels en sancties zou vaststellen die momenteel onder een ander institutioneel kader vallen.

Deze bevindingen onderstrepen het belang van een grondige evaluatie door de studiecommissie van de reikwijdte van het project op het gebied van strafmaatregelen, waarbij respect voor de Grondwet, gemeentelijke autonomie en institutioneel evenwicht wordt gewaarborgd.

Artikelen met de ernstigste tekortkomingen: Hoofdstukken IX en X