Het wetsontwerp tast de bevoegdheden aan van de vastgoedjurisdictie, DGII en gemeenten

De meest omstreden artikelen van het wetsvoorstel inzake het toezicht op condominiums concentreren hun grootste risico's in zes artikelen die registraties en sancties dupliceren.

SANTO DOMINGO. – In de vergelijkende analyse van de tien hoofdstukken en 63 artikelen die de oprichting van een nieuwe regelgevende, toezichthoudende en normatieve instantie voorstellen, El Inmobiliario vastgesteld dat er tussen hoofdstuk I en VI zes artikelen zijn die een groot risico vormen voor het project, met een aanzienlijk risico op juridische en regelgevende conflicten.

In hoofdstuk II, artikel 5, wordt de Superintendent “superregulerende bevoegdheid” verleend, zoals uitgelegd in het vorige deel. In hoofdstuk V, artikelen 16, 17 en 18, wordt de oprichting van een parallel register en bevoegdheden met betrekking tot grondeigendom. In hoofdstuk VI, artikelen 22 en 27, worden sancties en registers ingesteld die de functies van de DGII (Directoraat-Generaal Belastingzaken), het Ministerie van Toerisme en de gemeenten dupliceren.

Deze zes onderdelen vormen zonder twijfel de kern van het juridische conflict rond het project, het meest problematische deel van de gehele tekst, omdat ze een inbreuk vormen op de grondwettelijke bevoegdheden, een duplicatie van de exclusieve bevoegdheden van het Kadaster, de DGII en de gemeenteraden, en bovendien parallelle registers en uitgebreide regelgevende bevoegdheden creëren.

Conflicten met de jurisdictie inzake onroerend goed

Het wetsontwerp creëert een "Nationaal Register van Staatsappartementen" (art. 16) en verleent de Superintendencia de bevoegdheid om eigendomsrechten te regulariseren, grensafbakeningen te coördineren, grond te regulariseren en overdrachten te verrichten (art. 17 en 18).

Deze bevoegdheden zijn rechtstreeks in strijd met Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed, die de vastgoedjurisdictie exclusieve bevoegdheid verleent over eigendomsrechten, landmetingen en de openbaarheid van registraties. Het risico is duidelijk: dubbele regelgeving, juridische onzekerheid en jurisdictiegeschillen.

Regulerende en sanctionerende bevoegdheid

Met betrekking tot appartementen voor kortetermijnverhuur (hoofdstuk VI) wijst het project de verplichte registratie, de uitgifte van unieke codes, het toezicht op exploitanten en de bevoegdheid tot het opleggen van sancties, schorsingen of intrekking van registraties toe aan de Superintendency (artikelen 22, 24 en 27).

Deze bevoegdheden interfereren met de bevoegdheden van de DGII op het gebied van belastingen, het Ministerie van Toerisme op het gebied van toerisme, en de gemeenten op grond van Wet 176-07 op het gebied van openbare orde, gezondheid en samenleven.

Het gevolg zou een duplicatie van sancties zijn: boetes, schorsingen en sluitingen die samenvallen met gemeentelijke of sectorale regelgeving.

Staatshuisvestingsadministratie

Het project combineert tevens publieke en private functiesdoor de Superintendencia de bevoegdheid te geven toezicht te houden op gemeenschappelijke ruimtes van staatsprojecten, "voorlopige mede-eigenaren" aan te wijzen en collectieve regularisaties te beheren.

Dit zorgt voor spanningen met het MIVHED, de vastgoedjurisdictie en de nationale activa, met name bij onteigeningsprocedures, openstaande betalingen en overdrachten.

Meer risicogebieden

De tekst bevat diverse regels voor huurappartementen: eisen voor kortetermijnverhuur, verzekeringen, interne reglementen, toegangscontrole, toezicht op verhuur via digitale platforms en een verbod op "verkapte hotels". Hoewel deze regels daadwerkelijke problemen van samenleven aanpakken, impliceren ze ook het volgende:

• Nieuwe regelgevingslast voor eigenaren en beheerders.
• In strijd met reeds goedgekeurde interne reglementen.
• Er bestaat onduidelijkheid over welke regels van toepassing zijn (wettelijke bepalingen, gemeentelijke verordeningen, interne reglementen of nieuwe regels van de Superintendencia).
• Het risico bestaat dat sancties naar eigen inzicht worden opgelegd als er geen duidelijke procedures en waarborgen voor verdediging zijn vastgesteld.

Het enige artikel met een laag risico, artikel 15, erkent de noodzaak om eigendomsrechten te beschermen en willekeurige beperkingen te voorkomen. Het sluit echter geen problemen uit met de compatibiliteit van regelgeving bij het verlenen van bevoegdheden om registraties te sanctioneren, op te schorten of te annuleren.

Projectmotivaties

Parlementslid Tobías Crespo rechtvaardigt het initiatief door te verwijzen naar verticale stedelijke groei en de wildgroei aan woonmodellen die praktische tekortkomingen in Wet 5038 en het Kadaster aan het licht hebben gebracht. Zijn argument benadrukt de urgentie van het regulariseren van eigendomsbewijzen en het beschermen van duizenden begunstigden van sociale huurwoningen zonder definitieve eigendomsbewijzen, evenals het reguleren van de samenleving in het licht van kortetermijnverhuur en "verkapte hotels".

Deze diagnose wordt gedeeld door belanghebbenden in de vastgoedsector, die erkennen dat Wet 5038 achterhaald is in het licht van hedendaagse uitdagingen. De manier waarop het wetsvoorstel bevoegdheden en verantwoordelijkheden toewijst voor registratie, regularisatie en sancties is echter in strijd met bestaande wetgeving, met name Wet 108-05 en Wet 176-07.

Hoewel het initiatief is opgezet met het legitieme doel om het collectieve leven in appartementencomplexen te ordenen en te beschermen, zou goedkeuring zonder aanpassingen leiden tot juridische onzekerheid, dubbele regelgeving en institutionele tegenstrijdigheden, waardoor begunstigde families, eigenaren en de vastgoedmarkt in het algemeen gevaar lopen.

Dit vierde rapport van El Inmobiliario laat zien dat achter een goedbedoeld voorstel serieuze regelgevingsuitdagingen: een waarschuwing voor iedereen die het wetgevingsproces ontwikkelt, beoordeelt en ondersteunt.

Conflicten en overlappingen, hoofdstukken V en VI